Das vor­lie­gen­de Ver­fah­ren betraf die Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses durch die Ver­mie­te­rin. Das Miet­ob­jekt war ein Hotel/Restaurant mit Woh­nun­gen, das im Rah­men eines Dop­pel­auf­rufs (SchKG 142) ohne die Bela­stun­gen erwor­ben wor­ben war. Die Kün­di­gung des nicht im Grund­buch ange­merk­ten Miet­ver­hält­nis­ses erfolg­te in ana­lo­ger Anwen­dung von OR 261 II a (gemäss BGE 128 III 82 E. 2). Die Mie­ter foch­ten die Kün­di­gung an und ver­lang­ten gleich­zei­tig eine Reduk­ti­on des Mietzinses.Das BGer hält fest, dass die Kün­di­gung an sich nich­tig war, die Beru­fung auf die Nich­tig­keit aber rechts­miss­bräuch­lich.

Vor BGer war zunächst strit­tig, ob es sich beim Miet­ob­jekt um eine Fami­li­en­woh­nung iSv OR 266m f. han­del­te; in die­sem Fall wäre die Kün­di­gung mit einem Form­feh­ler behaf­tet gewe­sen (kei­ne Zustel­lung an die Ehe­frau, OR 266n). Das BGer trat auf die Beschwer­de ein. Der erfor­der­li­che Streit­wert (BGG 74 I) berech­net sich bei der Anfech­tung einer Miet­kün­di­gung nach dem Miet­zins, der bei Gut­hei­ssung der Anfech­tung bis zur nächst­mög­li­chen Kün­di­gung min­de­stens auf­ge­lau­fen wäre.

Auf­grund des Geschäfts­über­tra­gungs­ver­trags mit den Vor­mie­tern (dazu BGE 129 III 18 ff.) war erstellt, dass der über­wie­gen­de Zweck der Mie­te im Betrieb eines Geschäfts bestand. Gleich­zei­tig dien­te aber ein Teil des Miet­ob­jekts als Fami­li­en­woh­nung. Das BGer schliesst sich hier der herr­schen­den Ansicht an, wonach der beson­de­re Schutz der Fami­li­en­woh­nung nach OR 266m f. in sol­chen Fäl­len gemisch­ter Nut­zung greift.

Die Kün­di­gung war auf­grund der beson­de­ren Umstän­de den­noch wirk­sam, weil die Beru­fung auf ihre Nich­tig­keit rechts­miss­bräuch­lich war. Die Mie­ter hat­ten ihre auf­grund der kon­kre­ten Umstän­de (u.a. waren sie damals juri­stisch bera­ten) bestehen­de Oblie­gen­heit ver­letzt, die Ver­mie­te­rin von der Nut­zung des Objekts u.a. als Fami­li­en­woh­nung zu infor­mie­ren:

Du moment que l’intimée a acquis l’immeuble dans une ven­te for­cée lors de la secon­de mise à prix [Erwerb im Dop­pel­auf­ruf], en par­ti­cu­lier sans le bail con­clu par les recou­rants avec les anci­en­nes pro­prié­taires, et que le bien-fonds con­ten­ait essen­ti­el­le­ment des locaux com­mer­ci­aux à usa­ge d’hôtel-restaurant, il incom­bait aux deman­deurs de fai­re part à l’adjudicataire [Erstei­ge­rer] qu’une par­tie des locaux pris à bail ser­vait éga­le­ment de loge­ment de famil­le. Les recou­rants étai­ent par­fai­te­ment à même d’atteindre la bail­ler­es­se, puis­que trois jours seu­le­ment après la ven­te for­cée […], leur con­seil d’alors a écrit à l’intimée que les loca­taires étai­ent titu­lai­res d’un bail portant sur une par­tie de l’immeuble acquis aux enchè­res par cel­le-ci et que la bail­ler­es­se était mise en demeu­re d’opérer dans les cinq jours divers travaux dans le bâti­ment. Les recou­rants n’ont cepen­dant pas aver­ti l’intimée […] de la con­sti­tu­ti­on en cours de bail (i e. plu­sieurs années après sa pas­sa­ti­on avec les anci­en­nes pro­prié­taires de l’immeuble) d’un loge­ment fami­li­al dans les locaux à usa­ge d’hôtel-restaurant.”

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.