In dem erst kürz­lich ver­öf­fent­lich­ten Urteil 5A_816/2010 vom 28. April 2011 (frz.), das für die amt­li­che Samm­lung vor­ge­se­hen ist, behan­delt das Bun­des­ge­richt den Gewinn­an­spruch der Mit­er­ben nach dem Bun­des­ge­setz über das bäu­er­li­che Boden­recht (BGBB).

Wird einem Erben bei der Erb­tei­lung ein land­wirt­schaft­li­ches Gewer­be oder Grund­stück zu einem Anrech­nungs­wert unter dem Ver­kehrs­wert zuge­wie­sen, so hat jeder Mit­er­be bei einer Ver­äu­sse­rung Anspruch auf den sei­ner Erb­quo­te ent­spre­chen­den Anteil am Gewinn (Art. 28 Abs. 1 BGBB). Der Anspruch besteht aber nur dann, wenn der Erbe das land­wirt­schaft­li­che Gewer­be oder Grund­stück innert 25 Jah­ren seit dem Erwerb ver­äu­ssert wird (Art. 28 Abs. 3 BGBB).

Im vor­lie­gen­den Fall war ins­be­son­de­re strit­tig, ob eine Ver­äu­sse­rung im Sin­ne des Geset­zes vor­ge­le­gen hat. Der Begriff der Ver­äu­sse­rung ist in Art. 29 Abs. 1 BGBB legal­de­fi­niert. Nach lit. c die­ser Bestim­mung gilt auch die Zuwei­sung zu einer Bau­zo­ne als Ver­äu­sse­rung, ausser sie betref­fe ein land­wirt­schaft­li­ches Grund­stück, das dem bäu­er­li­chen Boden­recht unter­stellt bleibt. Den rele­van­ten Zeit­punkt der Ver­äu­sse­rung legt Art. 29 Abs. 2 BGBB fest. Nach lit. c die­ser Rege­lung ist die Ein­lei­tung des Ver­fah­rens für die Zuwei­sung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einer Bau­zo­ne mass­ge­bend.

Zunächst war die Fra­ge zu klä­ren, was unter der “Zuwei­sung zu einer Bau­zo­ne” zu ver­ste­hen ist:

5.4 […] Le cas d’aliénation de l’art. 29 al. 1 let. c LDFR a été intro­du­it pour tenir comp­te non seu­le­ment du princi­pe de l’égalité ent­re les cohé­ri­tiers, mais éga­le­ment de motifs d’aménagement du ter­ri­toire. D’une part, le clas­se­ment d’un ter­rain dans la zone à bâtir ent­raî­ne une aug­men­ta­ti­on importan­te de sa val­eur dont cha­cun des cohé­ri­tiers doit pou­voir pro­fi­ter. D’autre part, les zones à bâtir doiv­ent être uti­li­sées à des fins de con­struc­tion; le droit au gain instau­ré a pour but d’inciter le pro­prié­taire exploi­tant, qui doit s’en acquit­ter, soit à vend­re soit à bâtir des con­struc­tions et donc vise à favo­ri­ser un amé­nage­ment rati­on­nel du ter­ri­toire et à évi­ter la thé­sau­ri­sa­ti­on des ter­rains con­struc­tibles. Même si le pro­prié­taire con­ti­nue d’exploiter son ter­rain à des fins agri­co­les et ne réa­li­se aucun gain effec­tif, ses cohé­ri­tiers peu­vent fai­re valoir leur droit au gain […]. Pour que ces deux objec­tifs puis­sent se réa­li­ser, il faut admett­re que seul le plan d’affectation peut valoir pro­cé­du­re de clas­se­ment. En effet, seuls les plans d’affectation per­met­tent d’établir si un ter­rain est clas­sé dans la zone à bâtir puisqu’ils déli­mi­tent les dif­fé­ren­tes zones, notam­ment la zone à bâtir au sens de l’art. 15 LAT. En out­re, ce n’est que la pos­si­bi­lité de con­strui­re dans un ave­nir pro­che qui ent­raî­ne une aug­men­ta­ti­on importan­te de la val­eur du ter­rain, laquel­le doit pro­fi­ter aux cohé­ri­tiers. Les étu­des de base au sens de l’art. 6 LAT ou un plan direc­teur can­to­nal englo­bant un ter­rain agri­co­le ne per­met­tent pas d’atteindre ces objec­tifs; il s’agit là tout au plus d’une affec­ta­ti­on envi­sa­gée dont on ne peut dédu­i­re avec suf­fi­sam­ment de cer­ti­tu­de qu’elle se réa­li­se­ra dans un ave­nir pro­che.

Schliess­lich war die Fra­ge zu beant­wor­ten, wann der Nut­zungs­plan ein­ge­führt wor­den ist:

5.5 […] L’art. 33 al. 1 LAT impo­se en effet aux can­tons de mett­re à l’enquête publi­que les plans d’affectation (cf. ATF 135 II 286 con­s­id. 5). Cet­te solu­ti­on garan­tit cont­re les mano­eu­vres dila­toires du pro­prié­taire du ter­rain, puis­que celui-ci n’est pas en mes­u­re d’influer for­mel­le­ment sur le cours de la pro­cé­du­re anté­ri­eu­re à la mise à l’enquête publi­que des plans d’affectation, dont l’avancement ne dépend que des auto­rités com­pé­ten­tes; ce n’est en effet qu’à par­tir de la mise à l’enquête qu’il a la pos­si­bi­lité de fai­re oppo­si­ti­on ou recours (en droit neu­châ­te­lois, cf. art. 25 et 26 al. 1 LAT). Elle a éga­le­ment le méri­te d’assurer une cer­tai­ne uni­for­mité dans l’application de l’art. 29 al. 2 let. c LDFR dès lors qu’elle se réfè­re à une noti­on de droit fédé­ral dans une pro­cé­du­re d’aménagement du ter­ri­toire rele­vant essen­ti­el­le­ment du droit can­to­nal. Enfin, cet­te solu­ti­on per­met de ne pas pro­lon­ger indé­fi­ni­ment l’exigibilité du gain qui peut déjà inter­ve­nir plus de qua­ran­te ans après l’attribution d’une par­cel­le à la val­eur de ren­de­ment dans l’hypothèse où le ter­rain n’est ni ven­du ni uti­li­sé com­me ter­rain à bâtir — vu la durée maxi­ma­le du droit de 25 ans et le report de l’exigibilité en cas de clas­se­ment de 15 ans au plus (art. 30 let. b LDFR) […]. Il con­vi­ent en con­séquence de retenir que la mise à l’enquête publi­que du plan d’affectation est le moment déter­mi­nant pour l’introduction de la pro­cé­du­re de clas­se­ment au sens de l’art. 29 al. 2 let. c LDFR.

Hier war der Gewinn­an­spruch der Mit­er­ben nach dem Ablauf von 25 Jah­ren unter­ge­gan­gen; die Ein­tra­gung einer Hypo­thek erfolg­te ohne Rechts­grund. Das Bun­des­ge­richt hat daher die Beschwer­de gut­ge­hei­ssen und die zustän­di­gen Behör­den zur Berich­ti­gung des Grund­buchs (Löschung der Hypo­thek) ange­wie­sen.

Juana Vasella

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RA Dr. Juana Vasella ist Habilitandin, Oberassistentin und Lehrbeauftragte an der Universität Luzern sowie Co-Direktorin der Kompetenzstelle für Logistik- und Transportrecht KOLT. Daneben ist sie als Konsulentin für MME Legal | Tax | Compliance tätig. Zuvor hat Juana Vasella an der TU Dresden, der Universität Zürich und der Bucerius Law School sowie bei CMS von Erlach Poncet AG gearbeitet.