Das BGer hat­te im vor­lie­gen­den Urteil zu beur­tei­len, ob eine ordent­li­che Kün­di­gung eines unbe­fri­ste­ten Miet­ver­trags im Sin­ne von OR 271 I gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben ver­stiess. Da kein Ein­zel­tat­be­stand von OR 271a erfüllt war, konn­te eine Treu­wid­rig­keit nur direkt gestützt auf die Gene­ral­klau­sel von OR 271 I begrün­det wer­den.

Das Motiv der Kün­di­gung lag (ver­bind­li­che Fest­stel­lung) in einer wie­der­holt nur (und nicht unwe­sent­lich) ver­spä­te­ten Zah­lung der Miet­zin­sen. Die­ses Motiv macht die Kün­di­gung noch nicht treu­wid­rig, wie das BGer fest­hält. Gegen den Vor­wurf der schlep­pen­den Zah­lungs­wei­se wand­ten die Mie­ter aber ein, der Ver­mie­ter habe beim Abschluss des Ver­trags nicht das For­mu­lar iSv OR 269d ver­wen­det, obwohl dies im betref­fen­den Kan­ton für obli­ga­to­risch erklärt wor­den ist (OR 270 II).

Die­sen Ein­wand — der sach­lich rich­tig war — erklärt das BGer als rechts­miss­bräuch­lich. Im Lauf des Anfech­tungs­ver­fah­rens waren die Mie­ter von ihrem Anwalt infor­miert wor­den, dass ein For­mu­lar hät­te ver­wen­det wer­den müs­sen. Damit hat­ten die Mie­ter auch von der Mög­lich­keit erfah­ren, den Anfangs­miet­zins anzu­fech­ten (der Zweck des For­mu­lars). Den­noch hat­ten sie nichts unter­nom­men; offen­bar betrach­te­ten sie den Anfangs­miet­zins nicht als miss­bräuch­lich. Unter die­sen Umstän­den soll die Beru­fung auf die Unter­las­sung des Ver­mie­ters eine zweck­wid­ri­ge Ver­wen­dung eine Rechts­in­sti­tuts dar­stel­len, wie das BGer aus­führt.

Die Kün­di­gung blieb daher zuläs­sig.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.