Das BGer hat­te im vor­lie­gen­den Urteil eine For­de­rung aus einem Pen­si­ons- und Pfle­ge­ver­trag zu beur­tei­len. Dar­in ver­sprach die Pen­si­on, zu einem Preis von ca. CHF 5’200 p.m. “ein umfas­sen­des Ange­bot an Dienst­lei­stun­gen […] ins­be­son­de­re Woh­nen, Betreu­ung, Pfle­ge, Ver­pfle­gung sowie übri­ge Dienstleistungen.“Die Pen­si­on hat­te das Recht, den Pen­si­ons­preis jähr­lich den ver­än­der­ten wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen (und den Ver­trag auch sonst) anzu­pas­sen.

Die kan­to­na­len hat­ten die­sen Ver­trag als Inno­mi­nat­ver­trag mit 
miet­recht­li­chen, auf­trags-, kauf- oder werk­ver­trag­li­chen Ele­men­ten
qua­li­fi­ziert. Frag­lich war jedoch, wel­che Bedeu­tung das miet­recht­li­che Ele­ment hat­te und ob auf Preis­än­de­run­gen OR 269 ff. (betr. miss­bräuch­li­che Miet­zin­se) zur Anwen­dung kom­men soll­ten, weil die Pen­si­on den Preis erhöht hat­te, ohne das miet­recht­lich vor­ge­schrie­be­ne For­mu­lar zu benut­zen. Die Vor­in­stanz hat­te nach dem “Rege­lungs­schwer­punkt” des Ver­trags gesucht und fest­ge­hal­ten, nicht das miet-, son­dern das auf­trags­recht­li­che Ele­ment über­wie­ge, weil das Schwer­ge­wicht des Ver­trags auf der Betreu­ung lie­ge. Daher sei die  miet­recht­li­che Sozi­al­schutz­ge­setz­ge­bung nicht anwend­bar. 

Nach OR 253b I gel­ten die Bestim­mun­gen über den Schutz vor miss­bräuch­li­chen Miet­zin­sen sinn­ge­mäss auch für ande­re Ver­trä­ge, “die im Wesent­li­chen die Über­las­sung von Wohn- oder Geschäfts­räu­men gegen Ent­gelt regeln”. Dass ein miet­recht­li­ches Ele­ment vor­lag, war unstrit­tig. Zu prü­fen blieb ledig­lich, ob es sich dabei um das wesent­li­che Ver­trags­ele­ment han­del­te. Das BGer kam zum Ergeb­nis, dass das miet­recht­li­che Ele­ment nicht über­wie­ge. Der Zweck des Ver­trags lie­ge dar­in, dem Pen­sio­när durch die neben der Wohn­raum­über­las­sung ange­bo­te­ne Betreu­ung und die wei­te­ren Lei­stun­gen so lan­ge wie mög­lich das Woh­nen in den von ihm benutz­ten Räum­lich­kei­ten zu ermög­li­chen. Die miet­ver­trag­li­chen Ele­men­te konn­ten daher nicht los­ge­löst von den übri­gen für
die Gesamt­preis­ge­stal­tung wesent­li­chen Ele­men­ten betrach­tet wer­den, denn die Betreu­ung bil­de “ein ganz wesent­li­ches für den Ver­trags­schluss ent­schei­den­des” Ele­ment. Damit kön­ne nicht gesagt wer­den, die getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung reg­le im Wesent­li­chen die Über­las­sung von Wohn- oder Geschäfts­räu­men gegen Ent­gelt. Damit war die Preis­er­hö­hung auch nicht wegen Ver­sto­sses gegen die miet­recht­li­che For­mu­lar­pflicht nich­tig.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.