Ein Grund­la­gen­irr­tum ist aus­ge­schlos­sen, wenn die Käu­fe­rin einer Lie­gen­schaft im Kauf­ver­trag gül­tig erkärt, sich bei den Behör­den über die zuläs­si­ge Nut­zung des Grund­stücks erkun­digt zu haben und sich spä­ter her­aus­stellt, dass das Gebäu­de nicht dau­ernd bewohnt wer­den darf. Zu die­sem Schluss kommt das Bun­des­ge­richt im Urteil 4A_492/2012 vom 22. Novem­ber 2012. 

Sach­ver­halt:
Die Käu­fe­rin einer Lie­gen­schaft erklär­te im öffent­lich beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag, sich bei den zustän­di­gen Behör­den über die Mög­lich­kei­ten zur Bewoh­nung erkun­digt zu haben und die betref­fen­de Zone zu ken­nen. Der Ver­käu­fer und der Immo­bi­li­en­mak­ler wuss­ten, dass die Käu­fe­rin das Gebäu­de ganz­jäh­rig bewoh­nen woll­ten. Die Eigen­tums­über­tra­gung erfolg­te im gegen­wär­ti­gen Zustand des Kauf­ob­jekts unter Aus­schluss jeder Gewähr­lei­stung mit Aus­nah­me von arg­li­stig ver­schwie­ge­nen Män­geln. Unge­fähr ein Jahr nach dem Erwerb unter­sag­te die zustän­di­ge Behör­de die von der Käu­fe­rin ange­streb­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten, weil das Bewoh­nen wäh­rend mehr als drei Mona­ten pro Jahr zu einer unzu­läs­si­gen Zweck­än­de­rung füh­ren wür­de.

Erwä­gun­gen:
Bei einer man­gel­haf­ten Sache kann der Käu­fer wahl­wei­se nach Wan­de­lung gemäss Art. 205 Abs. 1 OR oder Irr­tums­an­fech­tung gemäss Art. 23 OR vor­ge­hen. Die Unmög­lich­keit des dau­ern­den Bewoh­nens stellt einen schwer­wie­gen­den Man­gel dar. Ein Grund­la­gen­irr­tum liegt vor, wenn sich eine Par­tei über einen Sach­ver­halt geirrt hat, wel­chen sie nach Treu und Glau­ben im Geschäfts­ver­kehr als eine not­wen­di­ge Grund­la­ge des Ver­trags betrach­ten durf­te.

In casu fällt ein Grund­la­gen­irr­tum schon des­halb ausser Betracht, weil die recht­li­che Unmög­lich­keit, das Gebäu­de dau­er­haft zu bewoh­nen, nicht erstellt ist. Das Bun­des­ge­richt lässt es offen, ob das dau­ern­de anstatt spo­ra­di­sche Bewoh­nen über­haupt eine Zweck­än­de­rung dar­stellt und eine Aus­nah­me­be­wil­li­gung i.S.d. Raum­pla­nungs­ge­set­zes erfor­dert hät­te.

Zudem kann sich ein Käu­fer grund­sätz­lich dann nicht auf einen Grund­la­gen­irr­tum beru­fen, wenn ein Man­gel spä­ter auf­tritt und von einer gül­ti­gen Frei­zei­ch­nungs­klau­sel erfasst ist. Durch eine sol­che Klau­sel hat der Käu­fer zum Aus­druck gebracht, dass die Qua­li­tät oder Eig­nung für ihn kei­ne not­wen­di­ge Ver­trags­grund­la­ge dar­stellt. Die Frei­zei­ch­nungs­klau­sel fin­det aller­dings kei­ne Anwen­dung auf Män­gel, wel­che ausser­halb des­sen lie­gen, womit der Käu­fer ver­nünf­ti­ger­wei­se rech­nen muss­te, oder wel­che den wirt­schaft­li­chen Zweck des Ver­trags weit­ge­hend ver­ei­teln.

Juana Vasella

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RA Dr. Juana Vasella ist Habilitandin, Oberassistentin und Lehrbeauftragte an der Universität Luzern sowie Co-Direktorin der Kompetenzstelle für Logistik- und Transportrecht KOLT. Daneben ist sie als Konsulentin für MME Legal | Tax | Compliance tätig. Zuvor hat Juana Vasella an der TU Dresden, der Universität Zürich und der Bucerius Law School sowie bei CMS von Erlach Poncet AG gearbeitet.