Ein Grundlagenirrtum ist ausgeschlossen, wenn die Käuferin einer Liegenschaft im Kaufvertrag gültig erkärt, sich bei den Behörden über die zulässige Nutzung des Grundstücks erkundigt zu haben und sich später herausstellt, dass das Gebäude nicht dauernd bewohnt werden darf. Zu diesem Schluss kommt das Bundesgericht im Urteil 4A_492/2012 vom 22. November 2012.

Sachverhalt:
Die Käuferin einer Liegenschaft erklärte im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, sich bei den zuständigen Behörden über die Möglichkeiten zur Bewohnung erkundigt zu haben und die betreffende Zone zu kennen. Der Verkäufer und der Immobilienmakler wussten, dass die Käuferin das Gebäude ganzjährig bewohnen wollten. Die Eigentumsübertragung erfolgte im gegenwärtigen Zustand des Kaufobjekts unter Ausschluss jeder Gewährleistung mit Ausnahme von arglistig verschwiegenen Mängeln. Ungefähr ein Jahr nach dem Erwerb untersagte die zuständige Behörde die von der Käuferin angestrebten Renovierungsarbeiten, weil das Bewohnen während mehr als drei Monaten pro Jahr zu einer unzulässigen Zweckänderung führen würde.

Erwägungen:
Bei einer mangelhaften Sache kann der Käufer wahlweise nach Wandelung gemäss Art. 205 Abs. 1 OR oder Irrtumsanfechtung gemäss Art. 23 OR vorgehen. Die Unmöglichkeit des dauernden Bewohnens stellt einen schwerwiegenden Mangel dar. Ein Grundlagenirrtum liegt vor, wenn sich eine Partei über einen Sachverhalt geirrt hat, welchen sie nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachten durfte.

In casu fällt ein Grundlagenirrtum schon deshalb ausser Betracht, weil die rechtliche Unmöglichkeit, das Gebäude dauerhaft zu bewohnen, nicht erstellt ist. Das Bundesgericht lässt es offen, ob das dauernde anstatt sporadische Bewohnen überhaupt eine Zweckänderung darstellt und eine Ausnahmebewilligung i.S.d. Raumplanungsgesetzes erfordert hätte.

Zudem kann sich ein Käufer grundsätzlich dann nicht auf einen Grundlagenirrtum berufen, wenn ein Mangel später auftritt und von einer gültigen Freizeichnungsklausel erfasst ist. Durch eine solche Klausel hat der Käufer zum Ausdruck gebracht, dass die Qualität oder Eignung für ihn keine notwendige Vertragsgrundlage darstellt. Die Freizeichnungsklausel findet allerdings keine Anwendung auf Mängel, welche ausserhalb dessen liegen, womit der Käufer vernünftigerweise rechnen musste, oder welche den wirtschaftlichen Zweck des Vertrags weitgehend vereiteln.

Juana Vasella

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RA Dr. Juana Vasella ist Habilitandin, Oberassistentin und Lehrbeauftragte an der Universität Luzern sowie Co-Direktorin der Kompetenzstelle für Logistik- und Transportrecht KOLT. Daneben ist sie als Konsulentin für MME Legal | Tax | Compliance tätig. Zuvor hat Juana Vasella an der TU Dresden, der Universität Zürich und der Bucerius Law School sowie bei CMS von Erlach Poncet AG gearbeitet.