Das BGer kas­siert ein Urteil der Cour de Justi­ce GE, die eine Beru­fung auf einen Form­man­gel beim Abschluss eines Miet­ver­trags (OR 270 II) zu Unrecht als rechts­miss­bräuch­lich beur­teilt hat­te. Ein Rechts­miss­brauch bei der Beru­fung auf die Form­nich­tig­keit bei der Fest­le­gung des Anfangs­miet­zin­ses kann vor­lie­gen, wenn die sich auf den Form­man­gel beru­fen­de Par­tei Kennt­nis hat­te, sich aber nicht dar­auf berief, um sich einen Vor­teil zu ver­schaf­fen; oder wenn die Beru­fung auf den Form­man­gel ver­spä­tet ist:

[…] lorsque la par­tie a eu con­sci­ence
d’emblée du vice de for­me et qu’elle s’est abste­nue inten­ti­on­nel­le­ment
de le fai­re valoir sur-le-champ afin d’en tirer avan­ta­ge par la sui­te (ATF 113 II 187 con­s­id. 1a; cf. aus­si ATF 123 III 70
con­s­id. 3c). L’abus de droit peut aus­si entrer en con­s­idé­ra­ti­on lorsque
le loca­taire, qui ne s’est aper­çu qu’ultérieurement du vice de for­me, a
omis de pro­te­ster dans un délai rai­son­n­able; dans un tel cas, l’on peut
infé­rer qu’il con­s­idè­re le loy­er com­me non abusif et renon­ce à le
con­te­ster devant l’autorité, vali­dant ain­si le mon­tant con­venu et
gué­ris­sant les effets du vice de for­me (ATF 137 III 547
con­s­id. 2.3).

Die Zah­lung des Miet­zin­ses über län­ge­re Zeit genügt dem­ge­gen­über für sich genom­men nicht, um einen Rechts­miss­brauch zu begrün­den:

En revan­che, le seul fait d’avoir payé le loy­er pen­dant
un long laps de temps sans dis­cu­ter ne sau­rait, à lui seul, con­du­i­re à
la con­clu­si­on que le loca­taire com­met un abus de droit en arguant de la
nul­lité du loy­er initi­al après avoir pris con­sci­ence du vice de for­me
initi­al (arrêt 4A_129/2011 du 28 avril 2011 con­s­id. 2.3, rés. in JT 2012
II 113). La par­tie qui repro­che à autrui un abus de droit doit
rap­por­ter la preuve des cir­con­stan­ces de fait con­du­i­sant à retenir un
tel abus (ATF 134 III 52 con­s­id. 2.1; 133 III 61 con­s­id. 4.1).

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.