Das BGer hat­te sich im vor­lie­gen­den Fall zu Ket­ten-Miet­ver­trä­gen zu äussern, d.h. zu einer Rei­he jeweils befri­ste­ter Miet­ver­trä­ge zwi­schen den­sel­ben Par­tei­en über das­sel­be Miet­ob­jekt. Das ist zwar zuläs­sig, aber nur unter dem Vor­be­halt des Rechts­miss­brauchs­ver­bots, das dies­be­züg­lich vor allem im Arbeits­recht kon­kre­ti­siert wor­den ist (im Urteil fin­den sich diver­se Hin­wei­se zur ent­spre­chen­den Leh­re und Recht­spre­chung).

Im Miet­recht hat­te das BGer bis­her nur sel­ten Gele­gen­heit, sich zu Ket­ten­ver­trä­gen zu äussern. Im Anschluss an eine Über­sicht über sei­ne dies­be­züg­li­che Recht­spre­chung stellt das BGer fest, dass das Gesetz kei­ne ent­spre­chen­den Vor­schrif­ten exi­stie­ren; ent­schei­dend ist die Fra­ge, wel­che Schutz­be­stim­mun­gen durch eine Anein­an­der­rei­hung jeweils befri­ste­ter Ver­trä­ge umgan­gen wer­den könn­te. Dafür kom­men meh­re­re Bestim­mun­gen in Fra­ge:

Le bail à durée déter­mi­née se distin­gue du bail à
durée indé­ter­mi­née en par­ti­cu­lier sur les points sui­v­ants: pren­ant fin
sans con­gé, il sort du champ d’application des règles de pro­tec­tion
cont­re les con­gés abusifs
, qui sont de natu­re impé­ra­ti­ve (cf. art. 273c CO).
Dans le bail à ter­me fixe, le loy­er ne peut pas être modi­fié en cours
de cont­rat. En rai­son du princi­pe de fidé­lité con­trac­tu­el­le, la loi
auto­ri­se à aug­men­ter ou dimi­nu­er le loy­er uni­que­ment pour le pro­chain
ter­me de rési­lia­ti­on, qui est en l’occurrence un ter­me extinc­tif ([…]); si les par­ties déci­dent de con­clu­re un nou­veau cont­rat, le
bail­leur pour­ra aug­men­ter le loy­er, qui sera sus­cep­ti­ble de con­te­sta­ti­on
au tit­re de loy­er initi­al (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requér­ir une pro­lon­ga­ti­on de bail varie selon que le cont­rat est de durée déter­mi­née ou indé­ter­mi­née (art. 273 al. 2 CO).

Nach einer ent­spre­chen­den Prü­fung sieht das BGer eine Umge­hungs­ge­fahr:

4.2.4 Il découle de ce qui pré­cè­de que la con­clu­si­on
suc­ces­si­ve de baux à durée limitée peut per­mett­re au bail­leur d’échapper
à des règles impé­ra­ti­ves con­fé­rant des droits au loca­taire, tel­les les
règles cont­re les loy­ers abusifs, ou cont­re les con­gés abusifs
([…]).

Infol­ge­des­sen ist die Rechts­miss­brauchs­gren­ze auch im Miet­recht rele­vant:

L’on en vient donc à la con­clu­si­on qu’il est sur le
princi­pe lici­te d’enchaîner des baux de durée déter­mi­née, sous réser­ve
d’une frau­de à la loi ([…]).
Com­met une tel­le frau­de le bail­leur qui, en soi, a l’intention de
s’engager pour une durée indé­fi­nie, mais opte pour un systè­me de baux à
durée déter­mi­née aux seu­les fins de mett­re en échec des règles
impé­ra­ti­ves
. S’il est vrai que le systè­me des cont­rats en chaî­ne est
sus­cep­ti­ble de pro­cu­rer des avan­ta­ges import­ants au bail­leur, l’on ne
sau­rait postu­ler l’illicéité de princi­pe d’un tel pro­cédé, alors que la
loi ne l’interdit nulle­ment ([…]). La par­tie qui
entend fai­re appli­quer la nor­me éludée — soit en l’occurrence le
loca­taire — doit éta­b­lir l’existence d’une frau­de à la loi.

 Im kon­kre­ten Fall waren die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht erfüllt; die Vor­in­stanz, das […], hat­te eine Umge­hung vor­schnell bejaht:

4.3.2 La Cour de justi­ce sem­ble avoir adop­té une
pré­mis­se erro­née, selon laquel­le l’enchaînement de baux à durée
déter­mi­née ne serait admis­si­ble que si le bail­leur peut justi­fier d’un
motif par­ti­cu­lier, à défaut de quoi la frau­de à la loi dev­rait être
rete­nue. En réa­lité, la loi ne requiert aucun motif par­ti­cu­lier pour
con­clu­re un bail de durée déter­mi­née et n’interdit pas d’enchaîner deux
ou plu­sieurs baux de ce type
. Il s’agit bien plu­tôt de recher­cher si les
faits recueil­lis con­dui­sent à la con­clu­si­on que le bail­leur a mis en
place un systè­me qui ne s’explique que par la volon­té de con­tour­ner des
règles impé­ra­ti­ves. Le far­deau de la preuve incom­be au loca­taire; le
bail­leur n’a pas à éta­b­lir un inté­rêt spé­ci­al à con­clu­re des baux de
durée déter­mi­née.
David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.