Das BGer hält im vor­lie­gen­den Urteil fest, dass der Ver­mie­ter grund­sätz­lich frei ist, nach wel­chem Schlüs­sel er wert­ver­meh­ren­de Inve­sti­tio­nen (Mehr­lei­stun­gen i.S.v. OR 269a lit. b und VMWG 14) auf die Mie­ter ver­teilt:

[…] plu­sieurs métho­des sont envi­sa­ge­ab­les, la ven­ti­la­ti­on pou­vant s’opérer selon la clé de répar­ti­ti­on app­li­ca­ble à la pro­prié­té par éta­ges […], selon la sur­face des appar­te­ments […], selon leur volu­me […], au prora­ta du nom­bre de piè­ces par loge­ment […] ou encore en fonc­tion du pour­cen­ta­ge que repré­sen­te l’investissement à plus-value par rap­port à l’état loca­tif avant la hausse […]. 

Die Fra­ge, wel­chen Ermes­sens­spiel­raum dem Gericht bei der Prü­fung des gewähl­ten Schlüs­sels zukommt, ist auf­grund der unkla­ren Pra­xis eine Fra­ge grund­sätz­li­cher Bedeu­tung:

Dans l’arrêt 4A_470/2009 du 18 févri­er 2010[…], le Tri­bu­nal fédé­ral a rele­vé que le juge dis­po­sait d’un pou­voir d’appréciation dans le choix du systè­me de répar­ti­ti­on […]. Dans l’arrêt publié aux ATF 125 III 421, il pré­ci­sait tou­te­fois que le droit fédé­ral ne pou­vait être vio­lé que si la clé de répar­ti­ti­on adop­tée par le pro­prié­taire était à ce point ins­ou­ten­able qu’elle cont­re­di­se l’esprit de l’art. 269 CO […]. Ces deux arrêts peu­vent paraît­re con­tra­dic­toires. En tous les cas, l’étendue du pou­voir du juge en la matiè­re ne res­sort pas clai­re­ment de la juris­pru­dence. Le juge peut-il libre­ment opter pour une clé de répar­ti­ti­on ou son pou­voir se limi­te-t-il à exami­ner si la métho­de choi­sie par le bail­leur est équi­ta­ble- Il exi­ste à ce sujet une incer­ti­tu­de carac­té­ri­sée qu’il se justi­fie de lever dans la mes­u­re où cet­te questi­on est mani­fe­stement sus­cep­ti­ble de se poser à nou­veau. La con­di­ti­on de l’art. 74 al. 2 let. a LTF est réa­li­sée en l’espèce, de sor­te que le recours en matiè­re civi­le est recev­a­ble sans égard à la val­eur liti­gieu­se. […]

Die­se Fra­ge beant­wor­tet das BGer sodann dahin­ge­hend, dass das Gericht die Wahl des Schlüs­sels durch den Ver­mie­ter nicht ein­fach bei­sei­te­schie­ben darf; ein Ein­griff recht­fer­tigt sich im Gegen­teil erst dann, wenn die Wahl des Ver­mie­ters unhalt­bar ist:

Il s’ensuit que le juge ne peut pas répar­tir ent­re les loca­taires les coûts liés à des pre­sta­ti­ons sup­plé­men­taires selon son bon vou­loir. En par­ti­cu­lier, il ne peut pas, com­me le Tri­bu­nal des baux et loy­ers dans le cas pré­sent, écar­ter sans aut­re le systè­me appli­qué par le bail­leur au pro­fit d’une répar­ti­ti­on en fonc­tion des loy­ers avant la hausse, en arguant du carac­tè­re “plus équi­ta­ble et plus favor­able à la loca­taire” de ce modè­le. Cet­te affir­ma­ti­on est du reste sujet­te à cau­ti­on dans la mes­u­re où aucu­ne clé de répar­ti­ti­on ne favo­ri­se en soi les loca­taires, mais béné­fi­cie néces­saire­ment à cer­ta­ins plu­tôt qu’à d’autres. Au demeurant, il ne s’agit pas d’adopter un modè­le favor­able au loca­taire enga­gé dans une pro­cé­du­re judi­ci­ai­re, mais bien de retenir une métho­de équi­ta­ble qui ne con­dui­se pas, dans un cas don­né, à la fixa­ti­on d’un loy­er abusif. Le juge n’interviendra que si la métho­de appli­quée par le bail­leur est ins­ou­ten­able. Si tel n’est pas le cas, il n’y a pas lieu de modi­fier la clé de répar­ti­ti­on choi­sie, ce qui évi­te­ra éga­le­ment de créer une dis­tor­si­on ent­re les loca­taires qui con­te­stent la hausse de loy­er et les autres, en appli­quant deux systè­mes de répar­ti­ti­on des coûts de travaux à plus-value pro­fi­tant à tous les loca­taires de l’immeuble.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.