4A_37/2013: Kündigung der Untermiete nach Übertragung des Mietverhältnisses (amtl. Publ.)

Gegen­stand des vor­liegen­den Urteils des BGer war das Schick­sal eines Unter­mi­etver­trags nach der Über­tra­gung des (gewerblichen) Haupt­mi­etver­hält­niss­es auf einen neuen Mieter, nach­dem sowohl die alte als auch die neue Mieterin den Unter­mi­etver­trag kündigten. Die Unter­mi­eter ver­langten darauf die Fest­stel­lung der Nichtigkeit der Kündi­gun­gen, even­tu­aliter ihre Aufhe­bung als miss­bräuch­lich, subeven­tu­aliter eine Erstreck­ung des Unter­mi­etver­hält­niss­es um sechs Jahre. Die Schlich­tungsstelle erachtete die Kündi­gun­gen als gültig, erstreck­te das Mietver­hält­nis aber um sechs Jahre. Das Miet­gericht kürzte die Erstreck­ungs­dauer auf drei Jahre, was die mietrechtliche Abteilung der Cour de jus­tice GE bestätigte.

Vor BGer fragte sich zunächst, ob die alte oder die neue Mieterin zur Kündi­gung des Unter­mi­etver­hält­niss­es berechtigt war. Nach OR 263 I beruht die Über­tra­gung eines Geschäftsmi­etver­hält­niss­es auf einem Ver­trag zwis­chen der Erst- und der Fol­gemieterin. Ein solch­er lag hier vor, und die Sus­pen­sivbe­din­gung der Zus­tim­mung der Ver­mi­eterin war eben­falls erfüllt. Mit Bezug auf das Unter­mi­etver­hält­nis hielt das BGer fest, dass dieses zwar grund­sät­zlich ein eigen­ständi­ges Mietver­hält­nis darstellt, vom Haupt­mi­etver­hält­nis aber den­noch ganz unab­hängig ist. Der Mieter kann dem Unter­ver­mi­eter nicht mehr Rechte ein­räu­men, als ihm selb­st zuste­hen. Überträgt er das Mietver­hält­nis, ist ihm die weit­ere Erfül­lung der Unter­mi­ete daher unmöglich; und der Unter­ver­mi­eter ist zur Rück­gabe der Miet­sache verpflichtet. Er kann aber gegebe­nen­falls Schaden­er­satzansprüche nach OR 97 ff. gegen den früheren Mieter erheben.

Im vor­liegen­den Fall haben die Unter­mi­eter die Miet­sache jedoch weit­er benutzt und der neuen Mieterin die Miet­zinse bezahlt. Ihre Annahme der Miet­zinse muss als kon­klu­dente Vere­in­barung eines neuen Unter­mi­etver­trags gese­hen wer­den. Fol­glich kon­nte die neue Mieterin das Unter­mi­etver­hält­nis kündigen.

Sodann beriefen sich die Unter­mi­eter auf die Anfecht­barkeit der Kündi­gung nach OR 271 I (Ver­stoss gegen Treu und Glauben). Das BGer weist auch diesen Ein­wand zurück, da die neue Mieterin Eigenbe­darf zeigen kon­nte (neuer Kühlraum für Abfälle in einem Restau­rant nach erhe­blichem Umsatzwachstum).

Schliesslich ver­langten die Unter­mi­eter eine Erstreck­ung auf sechs Jahre. Hier stand fest, dass die Unter­mi­eterin­nen eben­falls ern­sthaft, konkret und rel­a­tiv drin­gend auf die Miet­sache angewiesen waren. Da also alle beteiligten Parteien ein ver­gle­ich­bares Inter­esse an der Miet­sache hat­ten, durften die kan­tonalen Behör­den im Rah­men ihres Ermessensspiel­raums — in den das BGer nur mit Zurück­hal­tung ein­greift — die Hälfte der max­i­malen Erstreck­ungs­dauer von sechs Jahren gewähren.