4A_283/2013 : Wirksamkeit der Kündigung der Miete betr. Nebensache; Bedeutung von OR 253a I und der Parteiinteressen

Ein­heitliche Mietver­hält­nisse betr­e­f­fen eine Haupt- und eine Neben­sache, die das gle­iche rechtliche Schick­sal teilen. Eine Kündi­gung der Neben­sache allein ist daher nicht zuläs­sig. Im vor­liegen­den Fall war fraglich, ob die Miete eines Restau­rants die Haupt- und jene eines Büro­raums die Neben­sache war, oder ob bei­de Mietver­hält­nisse je eigen­ständig waren; es ging dabei um die Gültigkeit der Kündi­gung des Büroraums

Or 253a I bet­rifft mit der Haupt­mi­et­sache über­lassene Neben­sachen. Eine solche Verbindung set­zt nach der h.L. und der Recht­sprechung voraus, dass Partei­iden­tität vor­liegt (jew­eils gle­iche Mieter und Ver­mi­eter). Hier lag die Partei­iden­tität allerd­ings nur auf Ver­mi­eter­seite vor. Auf Mieter­seite war die alleinige Mieterin der Haupt­sache am Mietver­trag der Neben­sache bloß beteiligt. Ob dies genügt,liess das BGer jedoch offen, denn

[s]elbst wenn dem Mieter eine Sache zusam­men mit Wohn- und Geschäft­sräu­men zum Gebrauch über­lassen wird und Art. 253a Abs. 1 OR zur Anwen­dung kommt, bedeutet dies nach der Recht­sprechung des Bun­des­gerichts nicht zwin­gend, dass ein ein­heitlich­es, gesamthaftes Ver­tragsver­hält­nis vor­liegt, in dem die Kündi­gung der sep­a­rat ver­mi­eteten Neben­sache unzuläs­sig wäre. 

Ste­ht die Wirk­samkeit der Kündi­gung ein­er Neben­sache zur Diskus­sion, ist daher nicht nur nach der Anwend­barkeit von OR 253a I zu fra­gen. Im Gegen­teil sind, ergeb­nisori­en­tiert, die Partei­in­ter­essen zu prüfen; OR 253a I ist nur eine Auslegungshilfe:

So erachtete das Bun­des­gericht mit Blick auf die konkreten Inter­essen der beteiligten Parteien die Kündi­gung von in sep­a­rat­en Verträ­gen ver­mi­eteten Autoab­stellplätzen, die dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitver­mi­etet waren, für statthaft […]. Die an dieser Recht­sprechung geübte Kri­tik […] berück­sichtigt nicht hin­re­ichend, dass der Mieter, ger­ade wenn sep­a­rate Verträge geschlossen wur­den, oft an der Benutzung der Haupt­sache auch ohne Über­las­sung der Neben­sache ein Inter­esse hat. Diesem dient es, wenn der Ver­mi­eter, der dem Mieter die Neben­sache nicht mehr zum Gebrauch über­lassen will, deswe­gen nicht das über die Haupt­sache beste­hende Mietver­hält­nis kündi­gen und den dies­bezüglichen Ver­trag mit ein­er anderen Miet­partei abschliessen muss. Die Frage, ob eine die diversen Mieto­b­jek­te zusam­men­fassende rechtliche Beurteilung angezeigt ist, kann nicht ohne Rück­sicht auf die Inter­essen der beteiligten Parteien und die von ihnen getrof­fe­nen Vere­in­barun­gen entsch­ieden wer­den […]. Art. 253a Abs. 1 OR kann insoweit höch­stens als Ausle­gung­shil­fe dienen. Mass­gebend ist aber auch im Anwen­dungs­bere­ich von Art. 253a Abs. 1 OR der anhand der konkreten Umstände zu ermit­tel­nde Parteiwille […]. 

Dies bedeutet, dass let­ztlich der Wille der Parteien, zwei Mietver­hält­nisse als Ganzes zu betra­cht­en, entschei­dend ist:

Unbe­se­hen der Frage der Partei­iden­tität kann damit jeden­falls eine (nichtige) Teilkündi­gung […] nur in Betra­cht gezo­gen wer­den, wenn nach dem Willen beziehungsweise den Inter­essen der Parteien Miet- und Pachtver­trag ein untrennbares Ganzes hät­ten bilden solle.