Das BGer äussert sich im vor­lie­gen­den Ent­scheid zur Ver­tre­tung der Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch den Ver­wal­ter (ZGB 712t):

Ausser im sum­ma­ri­schen Ver­fah­ren und in Not­fäl­len bedarf der Ver­wal­ter zur Füh­rung eines Aktiv- oder Pas­siv­pro­zes­ses der vor­gän­gi­gen Ermäch­ti­gung durch die Ver­samm­lung der Stock­werk­ei­gen­tü­mer. Zu die­ser Ermäch­ti­gung hält das BGer unter Hin­weis auf sei­ne Recht­spre­chung und die Leh­re Fol­gen­des fest:

La déci­si­on peut d’abord être pri­se par oral, à l’assemblée des pro­prié­taires d’étages […]  et doit être l’objet d’un pro­cès-ver­bal, qui doit être con­ser­vé […], sous pei­ne de nul­lité […]). La com­mu­n­au­té des pro­prié­taires d’étages peut éga­le­ment prend­re une déci­si­on par voie de cir­cu­la­ti­on (art. 66 al. 2 CC en app­li­ca­ti­on du ren­voi de l’art. 712m al. 2 CC […]), l’approbation écri­te et unani­me de tous les pro­prié­taires d’étages étant alors néces­saire […].

Ob eine schrift­li­che Abstim­mung mit Mehr­heits­be­schluss (Urab­stim­mung) eben­falls zuläs­sig wäre, lässt das BGer dabei (wie all­ge­mein bereits in BGE 127 III 506 E. 3.a i.f.) aus­drück­lich offen: 

L’adoption d’une déci­si­on par cor­re­spondance qui ne requiert pas l’unanimité (Urab­stim­mung) est admi­se avec rete­nue […], voi­re exclue […] par la doc­tri­ne; la questi­on peut demeu­rer ouver­te […] dès lors que les con­di­ti­ons n’en sont ici mani­fe­stement pas réa­li­sées.

Kann der Ver­wal­ter im Pro­zess kei­ne Ermäch­ti­gung vor­wei­sen und schei­tert der Nach­weis der Dring­lich­keit, hat das Gericht dem Ver­wal­ter eine Frist dafür anzu­set­zen. Ein sofor­ti­ger Nicht­ein­tre­tens­ent­scheid wäre über­spitzt for­ma­li­stisch.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.