Die X. SA (Klägerin, Beschw­erde­führerin) kaufte von der Y. AG (Beklagte, Beschw­erdegeg­ner­in) zwei Liegen­schaften und ver­mi­etete diese sogle­ich an die Y. AG. Da Miet­zin­sen ausste­hend waren, mah­nte die Klägerin die Beklagte und dro­hte ihr die Kündi­gung an. Die Beklagte wen­dete ein, die bei­den Kaufverträge seien nichtig, weshalb keine Miet­zin­sen geschuldet seien. Even­tu­aliter erk­lärte sie Ver­rech­nung mit Gegen­forderun­gen. Darauf kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis und die Beklagte focht die Kündi­gung bei der Schlich­tungs­be­hörde in Miet­sachen an.

Die Schlich­tungsstelle unter­bre­it­ete den Parteien einen Urteilsvorschlag, der die Fest­stel­lung der Unwirk­samkeit der Kündi­gun­gen vor­sah. Die Klägerin lehnte den Vorschlag ab und reichte beim Miet­gericht Diels­dorf Klage auf Fest­stel­lung der Gültigkeit der bei­den Kündi­gun­gen ein. Die Beklagte beantragte die Sistierung des Ver­fahrens bis zur Erledi­gung der von ihr zwis­chen­zeitlich ein­gere­icht­en Grund­buch­berich­ti­gungsklage. In der Folge trat das Miet­gericht man­gels sach­lich­er Zuständigkeit nicht auf die Klage ein. Das Oberg­ericht des Kan­tons Zürich bestätigte diesen Entscheid. Das Miet­gericht und das Oberg­ericht erachteten das Han­dels­gericht als sach­lich zuständig. Das Bun­des­gericht hob jedoch das oberg­erichtliche Urteil auf und wies die Sache zur Neubeurteilung an das Miet­gericht zurück.

Das Bun­des­gericht hielt zunächst fest, dass eine “geschäftliche Tätigkeit” der Parteien im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO betrof­fen war (BGer. 4A_346/2013 vom 22. Okto­ber 2013, E. 3.1). Es erwog, dass zwis­chen Grundgeschäften (z.B. Verkauf von selb­st fab­rizierten oder erwor­be­nen Gütern, Erbringung eigen­er Dien­stleis­tun­gen) und Hil­fs- oder Nebengeschäften zu unter­schei­den sei, die dazu bes­timmt sind, die Geschäft­stätigkeit zu fördern oder zu unter­stützen. Gemäss der kan­tonalen Prax­is zum alten Recht seien sowohl Grund- wie auch die Hil­fs- und Nebengeschäfte erfasst gewe­sen. Mit der Ein­führung der ZPO habe der Geset­zge­ber diese Prax­is nicht ein­schränken wollen. In der Botschaft sei vielmehr fest­ge­hal­ten, die sach­liche Zuständigkeit sei “bewusst sehr weit gefasst”. Der Abschluss von Mietverträ­gen über Geschäft­sliegen­schaften stellte daher eine geschäftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO dar (vgl. zum Ganzen E. 3.2).

Damit stellte sich weit­er die Frage, ob vor dem Han­dels­gericht die Bes­tim­mungen über die mietrechtlichen Kündi­gungss­chutzver­fahren zu beacht­en sind (E. 4). Die Beschw­erde­führerin hat­te gel­tend gemacht, Stre­it­ge­gen­stand sei die Gültigkeit der wegen Zahlungsrück­stand des Mieters aus­ge­sproch­enen Kündi­gun­gen (Art. 257d OR), weshalb ein Kündi­gungss­chutzver­fahren vor­liege. Für solche Stre­it­igkeit­en sei gemäss Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 200 ZPO ein Schlich­tungsver­fahren zwin­gend und müsse das vere­in­fachte Ver­fahren zur Anwen­dung gelan­gen (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; E. 4.1 und 4.2).

Das Bun­des­gericht hielt im Wesentlichen fest, das vere­in­fachte Ver­fahren könne gemäss dem ein­deuti­gen Wort­laut von Art. 243 Abs. 3 ZPO vor dem Han­dels­gericht keine Anwen­dung find­en. Die Abgren­zung der sach­lichen Zuständigkeit könne nur so erfol­gen, dass entwed­er das Han­dels­gericht zuständig sei und dieses im ordentlichen Ver­fahren und ohne vorgängige Schlich­tung entschei­de, oder dass die spez­i­fis­chen Miet­stre­it­igkeit­en von den ordentlichen Gericht­en bzw. Miet­gericht­en im vere­in­facht­en Ver­fahren und mit vorgängiger Schlich­tung durch die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hör­den entsch­ieden wer­den (E. 4.4.3.1).

Weit­er hielt das Gericht fest, dass das mietrechtliche Ver­fahren erhe­bliche Unter­schiede zum ordentlichen Ver­fahren aufweist (E. 4.4.3.2). Wäre daher die Ver­fahren­sart für die gle­iche Stre­it­igkeit unter­schiedlich, weil diese von ver­schiede­nen Gericht­en beurteilt wer­den kön­nten (Han­dels­gericht bzw. Miet­gericht), so wäre gemäss Bun­des­gericht die mit der eid­genös­sis­chen Zivil­prozes­sor­d­nung angestrebte ein­heitliche Ver­wirk­lichung des materiellen Rechts in Frage gestellt. Für die Abgren­zung der sach­lichen Zuständigkeit zwis­chen Miet- und Han­dels­gericht müsse deshalb davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die Regelung der Ver­fahren­sart der­jeni­gen über die sach­liche Zuständigkeit vorge­he (vgl. zum Ganzen E. 4.4.3.3).

Da ein Fall von Kündi­gungss­chutz gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO vor­lag (E. 5), war im Ergeb­nis das Miet­gericht für die Behand­lung der Stre­it­igkeit sach­lich zuständig (E. 6).

Roland Bachmann

Posted by Roland Bachmann

Roland Bachmann ist Partner bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Sein Schwerpunkt als Wirtschaftsanwalt ist die Prozessführung. Vor seiner Tätigkeit in der Advokatur arbeitete Roland Bachmann als juristischer Sekretär des Obergerichts Zürich und des Bezirksgerichts Zürich. Er studierte an den Universitäten von Zürich, Tours (Frankreich) und Ann Arbor in Michigan (USA).