Das BGer hat­te im vor­lie­gen­den Fall zu beur­tei­len, ob eine Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses miss­bräuch­lich i.S.v. OR 271 war. Dabei ist, wie das BGer schon mehr­fach fest­ge­hal­ten hat, das wirk­li­che Kün­di­gungs­mo­tiv zu beur­tei­len. Dabei dür­fen auch nach­träg­li­che Umstän­de als Aus­le­gungs­mit­tel berück­sich­tigt wer­den. Die Vor­in­stanz hat­te die Kün­di­gung als miss­bräuch­lich beur­teilt — im Wesent­li­chen aber nicht, weil es die dafür ange­führ­ten Begrün­dun­gen als vor­ge­scho­ben, son­dern als für eine Kün­di­gung nicht aus­rei­chend erach­tet hat­te, so dass die Kün­di­gung im Ergeb­nis .. war und damit als miss­bräuch­lich ange­se­hen wur­de. Damit hat­te das BGer über­wie­gend nicht Tat-, son­dern Rechts­fra­gen zu beur­tei­len.

In der Sache hat­te die Ver­mie­te­rin die Kün­di­gung zunächst mit meh­re­ren Umstän­den begrün­det, die die Vor­in­stanz zu Recht u.a. auf­grund von Beweis­pro­ble­men (zB nicht bewie­se­ne Ver­schlech­te­rung des Zustands der Miet­sa­che über die Miet­dau­er) zurück­ge­wie­sen hat­te. Dem­ge­gen­über hat­te die Vor­in­stanz zwei wei­te­re Begrün­dun­gen zu Unrecht zurück­ge­wie­sen

  • Nach einer Schei­dung war die Miet­sa­che einer der ehe­ma­li­gen Ehe­gat­ten zuge­wie­sen wor­den. Trotz drei­fa­cher Auf­for­de­rung hat­ten die Ehe­gat­ten den ent­spre­chen­den Aus­zug des Schei­dungs­ur­teils nicht vor­ge­legt. 
  • Die Ehe­gat­ten hat­ten eine Para­bol­an­ten­ne erst nach wie­der­hol­ter Auf­for­de­rung ent­fernt.

Damit hat­ten sie die im übli­chen Rah­men geschul­de­te Mit­wir­kung ver­mis­sen las­sen:

Force est de con­stater que, dans ces deux situa­ti­ons, les loca­taires ont refusé d’apporter une coo­pé­ra­ti­on pour­tant usu­el­le dans une rela­ti­on con­trac­tu­el­le nor­ma­le et même fait obst­ruc­tion aux requêtes de la bail­ler­es­se. On ne sau­rait fai­re sup­por­ter à cel­le-ci un tel com­por­te­ment et lui inter­dire, pour cet­te rai­son, de noti­fier une rési­lia­ti­on (ordinaire) aux loca­taires.

Wären die Auf­for­de­run­gen der Ver­mie­te­rin unzu­läs­sig oder gar schi­ka­nös gewe­sen, hät­te sie sich nicht auf die man­geln­de Mit­wir­kung beru­fen kön­nen. Davon konn­te hier aber aus zwei Grün­den kei­ne Rede sein:

Zum einen wirkt das Schei­dungs­ur­teil für die Zuwei­sung der Woh­nung kon­sti­tu­tiv, und zwar auch ohne die Zustim­mung und sogar ohne die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Schei­dung. Auch die höch­stens zwei­jäh­ri­ge Dau­er der soli­da­ri­schen Haf­tung der Ex-Gat­ten nach ZGB 121 II beginnt mit Rechts­kraft des Schei­dungs­ur­teils. Die Mie­ter trifft daher die Neben­pflicht, den Ver­mie­ter ent­spre­chend zu infor­mie­ren. 

Zum ande­ren ist ein Ver­bot von Para­bol­an­ten­nen durch die Ver­mie­te­rin im Inter­es­se eines ästhe­ti­schen Erschei­nungs­bilds der Miet­sa­che nicht unzu­läs­sig oder gar schi­ka­nös. Das BGer lässt aller­dings offen, ob eine Kün­di­gung allein mit einem Ver­stoss gegen ein sol­ches Ver­bot begrün­det wer­den könn­te.

Ins­ge­samt war die Beschwer­de daher gut­zu­hei­ssen. Die Kün­di­gung war nicht miss­bräuch­lich.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.