Das BGer schützt im vor­lie­gen­den Urteil ein Urteil der Cour de Justi­ce GE, die in einer unge­wöhn­li­chen Kon­stel­la­tio­nen einen Grund­la­gen­irr­tum ver­neint hat­te. Die anfech­ten­de Ver­trags­par­tei hat­te im Bahn­hofs­ge­bäu­de von Eaux-Vives in Genf ein Grund­stück mit einem Gebäu­de erwor­ben, wo sie eine Wech­sel­stu­be betrieb. Sie plan­te, das Grund­stück nach ihrer Pen­sio­nie­rung wei­ter­zu­ver­kau­fen. Beim Kauf war zwar bekannt, dass ent­lang der Bahn­li­nie Bau­ar­bei­ten geplant waren. Der Käu­fer ging jedoch davon aus, dass das Gebäu­de denk­mal­ge­schützt und damit vor einem Abriss sicher sei. Spä­ter das Gebäu­de im Zuge der erwar­te­ten Arbei­ten zum Abriss vor­ge­se­hen.

Das BGer fasst zunächst den Tat­be­stand des Grund­la­gen­irr­tums zusam­men:

A teneur de l’art. 23 CO, le cont­rat n’oblige pas cel­le des par­ties qui, au moment de con­clu­re, se trou­vait dans une err­eur essen­ti­el­le. Selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, par­mi d’autres cas, il y a err­eur essen­ti­el­le lorsque l’un des cocon­trac­tants s’est mépris sur des faits qu’il pou­vait con­s­idé­rer, du point de vue de la loyau­té en affai­res, com­me des élé­ments néces­saires du cont­rat. Dans cet­te hypo­thè­se, l’erreur a por­té sur un point spé­ci­fi­que qui a effec­tive­ment déter­mi­né la vic­time à con­clu­re le cont­rat ou à le con­clu­re aux con­di­ti­ons con­ve­nues, et il se justi­fi­ait objec­tive­ment, du point de vue de la bon­ne foi en affai­res, de con­s­idé­rer ce point com­me un élé­ment essen­tiel du cont­rat […]. Elu­ci­der ce que les par­ties avai­ent à l’esprit au moment de con­clu­re relè­ve de la con­sta­ta­ti­on des faits, tan­dis qu’apprécier si l’erreur con­sta­tée est essen­ti­el­le s’inscrit dans l’application du droit […].

 Im vor­lie­gen­den Fall war ein Grund­la­gen­irr­tum zu ver­nei­nen:

[…] D’ordinaire, le clas­se­ment exclut une éven­tu­el­le démo­li­ti­on. L’autorité peut en revan­che auto­ri­ser des travaux de réno­va­ti­on et de trans­for­ma­ti­on même import­ants, le cas échéant com­bi­nés avec un chan­ge­ment d’affectation, si elle les tient pour com­pa­ti­bles avec la pro­tec­tion de l’édifice et justi­fiés par des inté­rêts per­ti­nents […]. […]
Il est évi­dem­ment impos­si­ble de con­naît­re con­crète­ment de quel­le maniè­re le bâti­ment de la gare des Eaux-Vives aurait été con­ser­vé s’il avait été lui aus­si clas­sé. Il est néan­mo­ins vrai­sem­bla­ble que les loca­taires prés­ents, tels le défen­deur, eussent dû comp­ter avec des travaux inté­ri­eurs très import­ants, com­portant des modi­fi­ca­ti­ons de la dis­tri­bu­ti­on et de l’affectation des locaux en fonc­tion des beso­ins de la nou­vel­le infra­st­ruc­tu­re fer­ro­vi­ai­re. Autre­ment dit, le clas­se­ment n’aurait pas sub­stan­ti­el­le­ment garan­ti les loca­taires cont­re des travaux et trans­for­ma­ti­ons impli­quant la resti­tu­ti­on et l’évacuation des locaux loués. A cela s’ajoute que le défen­deur s’est accom­mo­dé d’un bail à loy­er rési­lia­ble d’année en année, qui ne lui assurait donc pas non plus la pos­si­bi­lité d’exploiter puis de revend­re le bureau de chan­ge selon son pro­jet. Dans ces con­di­ti­ons, du point de vue de la bon­ne foi en affai­res, le clas­se­ment du bâti­ment n’était pas un élé­ment objec­tive­ment essen­tiel du cont­rat de remi­se de com­mer­ce.

David Vasella

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RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.