Das BGer fasst im vor­lie­gen­den Urteil die Vor­auss­set­zun­gen der Mie­ter­streckung nach OR 272 wie folgt zusam­men:

  • Inter­es­sen­ab­wä­gung: Die Erstreckung kann ver­langt wer­den, wenn die Been­di­gung der Mie­te für den Mie­ter oder sei­ne Fami­lie eine Här­te zur Fol­ge hät­te, die durch die Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen wäre. Dabei sind insb. die Umstän­de nach OR 272 II zu berück­sich­ti­gen, auch Such­be­mü­hun­gen.
  • Dau­er (OR 272b I); für Wohn­räu­me max. 4 Jah­re; in die­sem Rah­men eine oder zwei Erstreckun­gen
  • 2. Erstreckung: Hier ist auch zu berück­sich­ti­gen, ob der Mie­ter zur Abwen­dung der Här­te alles Zumut­ba­re unter­nom­men hat (OR 272 III). Zumut­bar ist insb. die Suche nach Ersatz­ob­jek­ten. 
  • Such­be­mü­hun­gen: Ohne Nach­weis von Such­be­mü­hun­gen wäh­rend der 1. Erstreckung wird eine 2. Erstreckung idR ver­wei­gert. Unge­nü­gen­de Such­be­mü­hun­gen kön­nen zu einer Reduk­ti­on der Dau­er der 2. Erstreckung füh­ren. 
  • Such­be­mü­hun­gen sind “beschränkt” zu erwar­ten, wenn der Mie­ter die Kün­di­gung mit Aus­sicht auf Erfolg ange­foch­ten hat, und kön­nen nicht ver­langt wer­den bei Per­so­nen, die dazu infol­ge Alter, Krank­heit oder Inva­li­di­tät nicht in der Lage sind. Sol­che Mie­ter müs­sen u.U. aber Hil­fe suchen. Wennnur ein Umzug in ein Alters- oder Pfle­ge­heim in Betracht kommt, hat sich die betrof­fe­ne Per­son sodann ernst­haft um einen ent­spre­chen­den Platz zu bemü­hen. 

Im vor­lie­gen­den Fall hat­te eine älte­re Per­son wäh­rend der 1. Erstreckung kei­ne Such­be­mü­hun­gen unter­nom­men. Den­noch wur­de ange­sichts des hohen Alters eine zwei­te Erstreckung gewährt. Dabei wur­de das Feh­len von Such­be­mü­hun­gen wäh­rend 1. Erstreckung bei der Bemes­sung der 2. Erstreckung berück­sich­tigt. 

Aller­dings hat­te die Vor­in­stanz, das Appel­la­ti­ons­ge­richts des Kan­tons Basel-Stadt, die­sen Umstand zu stark gewich­tet, indem sie der Mie­te­rin nur 1/3 der noch mög­li­chen Dau­er von 3 Jah­ren gewährt hat­te, insb. ange­sichts der wei­te­ren beacht­li­chen Umstän­de:

So kann der Vor­in­stanz nicht gefolgt wer­den, wenn sie for­dert, die 93-jäh­ri­ge Beschwer­de­füh­re­rin hät­te sich für eine geeig­ne­te Ersatz­woh­nung an bekann­te Lie­gen­schafts­ver­wal­tun­gen wen­den müs­sen, auch wenn sie hier­bei kei­ne Chan­ce gehabt hät­te. Viel­mehr muss ange­sichts der per­sön­li­chen Ver­hält­nis­se der Beschwer­de­füh­re­rin als genü­gend ange­se­hen wer­den, wenn sie sich ernst­haft um einen Platz in einer Alters­sied­lung oder in einem Alters­heim bemüht hat, wie dies seit März 2013 denn auch der Fall war. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass sol­che Plät­ze erfah­rungs­ge­mäss nicht leicht und schnell zu fin­den sind. Sodann fällt auf der Sei­te der Mie­te­rin das lang­jäh­ri­ge Miet­ver­hält­nis seit min­de­stens 1991 bzw. gemäss ihren — von der Vor­in­stanz für uner­heb­lich gehal­te­nen — eige­nen Anga­ben seit 1976/77 in die Waag­scha­le. Die hoch­be­tag­te Beschwer­de­füh­re­rin, die über­dies nur über beschei­de­ne finan­zi­el­le Mit­tel ver­fügt, hat daher ein sehr gewich­ti­ges Inter­es­se, in ihrer bis­he­ri­gen Woh­nung das Frei­wer­den eines Plat­zes in einer Alters­sied­lung oder einem Alters­heim abwar­ten zu dür­fen.

Sodann muss­te die Woh­nung für die Ver­mie­ter­sei­te offen­bar nicht drin­gend ver­füg­bar sein (was im Rah­men der Inter­es­sen­ab­wä­gung zu berück­sich­ti­gen gewe­sen wäre).

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.