Im zur Pub­lika­tion vorge­se­henen Entscheid vom 8. Okto­ber 2014 befasst sich das BGer mit der Frage, ob Art. 37a RPG (Raum­pla­nungs­ge­setz, SR 700) die Umwand­lung von Gewerbe- in Wohn­raum ges­tat­te. Im Jahr 1988 erwarb A. (später­er Beschw­erde­führer) zwei Parzellen in der Gemeinde Mels (spätere Beschw­erdegeg­ner­in). Auf ein­er dieser Parzellen wurde im Zeit­punkt des Erwerbs eine Sägerei betrieben, die A. während über zehn Jahren weit­er­führte und danach in eine Schnitzerei­w­erk­statt umwan­delte. Zwei Jahre nach Beginn der Umbauar­beit­en reichte A. ein Gesuch ein, die Umnutzung des Sägereige­bäudes als Schnitzerei­w­erk­stätte zu bewil­li­gen. Im Rah­men der Besich­ti­gung stellte die Schätzungskom­mis­sion der Gemeinde Mels fest, dass A. mit dem Ein­bau von zwei Ferien­woh­nun­gen beschäftigt war, worauf der Gemein­der­at die nachträgliche Baube­wil­li­gung ver­weigerte und den Rück­bau anord­nete. Nach­dem sowohl das Baude­parte­ment des Kan­tons St. Gallen als auch das Ver­wal­tungs­gericht des Kan­tons St. Gallen die Beschw­erde von A. abwiesen, gelangte dieser an das BGer, welch­es den Entscheid der Vorin­stanz stützt.

Im Zen­trum des Entschei­ds ste­ht die Frage, ob das Bauge­such von A. in Anwen­dung von Art. 37a RPG hätte bewil­ligt wer­den kön­nen. In diesem Zusam­men­hang ruft das BGer den Inhalt der Bes­tim­mung in Erin­nerung und führt aus, dass der Bun­desrat gemäss Art. 37a RPG regle, unter welchen Voraus­set­zun­gen Zweck­än­derun­gen gewerblich genutzter Baut­en und Anla­gen zuläs­sig sind, die vor dem 1. Jan­u­ar 1980 erstellt wur­den oder sei­ther als Folge von Änderun­gen der Nutzungspläne zonen­widrig gewor­den seien. Als Aus­führungsnorm zu Art. 37a RPG habe der Bun­desrat Art. 43 RPV (Raum­pla­nungsverord­nung, SR 700.1) erlassen, welch­er für Zweck­än­derun­gen und Erweiterun­gen von zonen­widrig gewor­de­nen gewerblichen Baut­en und Anla­gen fol­gende Voraus­set­zun­gen nenne:

  • Die Baute oder Anlage wurde recht­mäs­sig erstellt oder geän­dert;
  • Es entste­hen keine wesentlichen neuen Auswirkun­gen auf Raum und Umwelt;
  • Die neue Nutzung ist nach keinem anderen Bun­de­ser­lass unzuläs­sig.

Das BGer sei in älteren Entschei­den davon aus­ge­gan­gen, dass Art. 37a RPG und Art. 43 RPV bei gewerblichen Baut­en voll­ständi­ge Zweck­än­derun­gen erlauben wür­den. Ob die Bes­tim­mungen eine Umwand­lung von Gewerbe- in Wohn­raum ges­tat­ten, habe das BGer jedoch offen­ge­lassen  (vgl. Urteil 1A.186/2004 vom 12. Mai 2005 E. 2.5 und E. 5.3). Im konkreten Fall sprächen laut BGer aber sowohl his­torische als auch sys­tem­a­tis­che Gründe gegen die Zuläs­sigkeit der Umwand­lung von Gewerbe- in Wohn­raum gestützt auf Art. 37a RPG:

[…] der Geset­zge­ber habe mit Art. 37a RPG den beste­hen­den Gewer­be­be­trieben ausser­halb der Gewer­be­zone die nötige Flex­i­bil­ität für Mod­ernisierun­gen und Umstruk­turierun­gen ein­räu­men wollen, um deren Konkur­ren­zfähigkeit zu sich­ern und eine Fort­führung des Betriebs durch die näch­ste Gen­er­a­tion zu ermöglichen; Art. 37a RPG bezwecke somit die Erhal­tung von Gewer­be­be­trieben ausser­halb der Bau­zo­nen […]. Solche Nutzungsän­derun­gen soll­ten jedoch nicht gemäss dem Grund­satz ‘Gewerbe bleibt Gewerbe’ schranken­los zuge­lassen wer­den, was Bun­desrat Koller in seinen Aus­führun­gen vor dem Nation­al­rat sein­erzeit deut­lich machte und auch in den Erläuterun­gen des ARE zu Art. 43 RPV zum Aus­druck kommt. Dem­nach überträgt Art. 37a RPG als Del­e­ga­tion­snorm dem Bun­desrat die Auf­gabe, die grund­sät­zlich zuge­lassene Umnutzung zu anderen gewerblichen Zweck­en einzuschränken. Jeden­falls aus­geschlossen ist jedoch die voll­ständi­ge Umnutzung ein­er Gewer­be­baute zu Wohnzweck­en. Die Baute würde dadurch ihren gewerblichen Charak­ter ver­lieren […], was der Zweck­set­zung von Art. 37a RPG zuwider­laufen und damit den dem Bun­desrat eröffneten Gestal­tungsspiel­raum dieser Del­e­ga­tion­snorm über­schre­it­en würde (E. 2.7).

In sys­tem­a­tis­ch­er Hin­sicht sei laut BGer zu berück­sichti­gen, dass Art. 37a RPG im Zusam­men­hang mit den Regelun­gen der erle­ichterten Aus­nah­me­be­wil­li­gun­gen für Baut­en ausser­halb der Bau­zone gemäss Art. 24a-d RPG zu ver­ste­hen sei. Die Zulas­sung der voll­ständi­gen Umnutzung von zonen­widri­gen Gewer­be­baut­en zu Wohnzweck­en würde zu ein­er grund­losen Priv­i­legierung von altrechtlichen Gewer­be­baut­en gegenüber land­wirtschaftlichen Ökonomiege­bäu­den führen.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.