Im zur Publi­ka­ti­on vor­ge­se­he­nen Ent­scheid vom 8. Okto­ber 2014 befasst sich das BGer mit der Fra­ge, ob Art. 37a RPG (Raum­pla­nungs­ge­setz, SR 700) die Umwand­lung von Gewer­be- in Wohn­raum gestat­te. Im Jahr 1988 erwarb A. (spä­te­rer Beschwer­de­füh­rer) zwei Par­zel­len in der Gemein­de Mels (spä­te­re Beschwer­de­geg­ne­rin). Auf einer die­ser Par­zel­len wur­de im Zeit­punkt des Erwerbs eine Säge­rei betrie­ben, die A. wäh­rend über zehn Jah­ren wei­ter­führ­te und danach in eine Schnit­ze­rei­werk­statt umwan­del­te. Zwei Jah­re nach Beginn der Umbau­ar­bei­ten reich­te A. ein Gesuch ein, die Umnut­zung des Sägerei­ge­bäu­des als Schnit­ze­rei­werk­stät­te zu bewil­li­gen. Im Rah­men der Besich­ti­gung stell­te die Schät­zungs­kom­mis­si­on der Gemein­de Mels fest, dass A. mit dem Ein­bau von zwei Feri­en­woh­nun­gen beschäf­tigt war, wor­auf der Gemein­de­rat die nach­träg­li­che Bau­be­wil­li­gung ver­wei­ger­te und den Rück­bau anord­ne­te. Nach­dem sowohl das Bau­de­par­te­ment des Kan­tons St. Gal­len als auch das Ver­wal­tungs­ge­richt des Kan­tons St. Gal­len die Beschwer­de von A. abwie­sen, gelang­te die­ser an das BGer, wel­ches den Ent­scheid der Vor­in­stanz stützt.

Im Zen­trum des Ent­scheids steht die Fra­ge, ob das Bau­ge­such von A. in Anwen­dung von Art. 37a RPG hät­te bewil­ligt wer­den kön­nen. In die­sem Zusam­men­hang ruft das BGer den Inhalt der Bestim­mung in Erin­ne­rung und führt aus, dass der Bun­des­rat gemäss Art. 37a RPG reg­le, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Zweck­än­de­run­gen gewerb­lich genutz­ter Bau­ten und Anla­gen zuläs­sig sind, die vor dem 1. Janu­ar 1980 erstellt wur­den oder seit­her als Fol­ge von Ände­run­gen der Nut­zungs­plä­ne zonen­wid­rig gewor­den sei­en. Als Aus­füh­rungs­norm zu Art. 37a RPG habe der Bun­des­rat Art. 43 RPV (Raum­pla­nungs­ver­ord­nung, SR 700.1) erlas­sen, wel­cher für Zweck­än­de­run­gen und Erwei­te­run­gen von zonen­wid­rig gewor­de­nen gewerb­li­chen Bau­ten und Anla­gen fol­gen­de Vor­aus­set­zun­gen nen­ne:

  • Die Bau­te oder Anla­ge wur­de recht­mä­ssig erstellt oder geän­dert;
  • Es ent­ste­hen kei­ne wesent­li­chen neu­en Aus­wir­kun­gen auf Raum und Umwelt;
  • Die neue Nut­zung ist nach kei­nem ande­ren Bun­deser­lass unzu­läs­sig.

Das BGer sei in älte­ren Ent­schei­den davon aus­ge­gan­gen, dass Art. 37a RPG und Art. 43 RPV bei gewerb­li­chen Bau­ten voll­stän­di­ge Zweck­än­de­run­gen erlau­ben wür­den. Ob die Bestim­mun­gen eine Umwand­lung von Gewer­be- in Wohn­raum gestat­ten, habe das BGer jedoch offen­ge­las­sen  (vgl. Urteil 1A.186/2004 vom 12. Mai 2005 E. 2.5 und E. 5.3). Im kon­kre­ten Fall sprä­chen laut BGer aber sowohl histo­ri­sche als auch syste­ma­ti­sche Grün­de gegen die Zuläs­sig­keit der Umwand­lung von Gewer­be- in Wohn­raum gestützt auf Art. 37a RPG:

[…] der Gesetz­ge­ber habe mit Art. 37a RPG den bestehen­den Gewer­be­be­trie­ben ausser­halb der Gewer­be­zo­ne die nöti­ge Fle­xi­bi­li­tät für Moder­ni­sie­run­gen und Umstruk­tu­rie­run­gen ein­räu­men wol­len, um deren Kon­kur­renz­fä­hig­keit zu sichern und eine Fort­füh­rung des Betriebs durch die näch­ste Gene­ra­ti­on zu ermög­li­chen; Art. 37a RPG bezwecke somit die Erhal­tung von Gewer­be­be­trie­ben ausser­halb der Bau­zo­nen […]. Sol­che Nut­zungs­än­de­run­gen soll­ten jedoch nicht gemäss dem Grund­satz ‘Gewer­be bleibt Gewer­be’ schran­ken­los zuge­las­sen wer­den, was Bun­des­rat Kol­ler in sei­nen Aus­füh­run­gen vor dem Natio­nal­rat sei­ner­zeit deut­lich mach­te und auch in den Erläu­te­run­gen des ARE zu Art. 43 RPV zum Aus­druck kommt. Dem­nach über­trägt Art. 37a RPG als Dele­ga­ti­ons­norm dem Bun­des­rat die Auf­ga­be, die grund­sätz­lich zuge­las­se­ne Umnut­zung zu ande­ren gewerb­li­chen Zwecken ein­zu­schrän­ken. Jeden­falls aus­ge­schlos­sen ist jedoch die voll­stän­di­ge Umnut­zung einer Gewer­be­bau­te zu Wohn­zwecken. Die Bau­te wür­de dadurch ihren gewerb­li­chen Cha­rak­ter ver­lie­ren […], was der Zweck­set­zung von Art. 37a RPG zuwi­der­lau­fen und damit den dem Bun­des­rat eröff­ne­ten Gestal­tungs­spiel­raum die­ser Dele­ga­ti­ons­norm über­schrei­ten wür­de (E. 2.7).

In syste­ma­ti­scher Hin­sicht sei laut BGer zu berück­sich­ti­gen, dass Art. 37a RPG im Zusam­men­hang mit den Rege­lun­gen der erleich­ter­ten Aus­nah­me­be­wil­li­gun­gen für Bau­ten ausser­halb der Bau­zo­ne gemäss Art. 24a-d RPG zu ver­ste­hen sei. Die Zulas­sung der voll­stän­di­gen Umnut­zung von zonen­wid­ri­gen Gewer­be­bau­ten zu Wohn­zwecken wür­de zu einer grund­lo­sen Pri­vi­le­gie­rung von alt­recht­li­chen Gewer­be­bau­ten gegen­über land­wirt­schaft­li­chen Öko­no­mie­ge­bäu­den füh­ren.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.