Dem Bun­des­ge­richt bot sich in die­sem Urteil die Gele­gen­heit, die Fra­ge der Aktiv­le­gi­ti­ma­ti­on einer Kün­di­gungs­an­fech­tung zu klä­ren, falls ein gemein­schaft­li­ches Miet­ver­hält­nis vor­liegt, ein Miet­ver­trag also auf meh­re­re Mie­ter lau­tet. Es hat­te die­se Fra­ge bis anhin offen gelas­sen (4A_240/2014, E. 4.3).

Strit­tig war die Fra­ge, ob meh­re­re Mie­ter der­ge­stalt eine not­wen­di­ge Streit­ge­nos­sen­schaft bil­den, dass sie nur gemein­sam eine Kün­di­gung anfech­ten kön­nen. Im vor­lie­gen­den Fall hat­te ein Mie­ter die Anfech­tung der Kün­di­gung
sowohl an den Ver­mie­ter als auch an die übri­gen Mie­ter, wel­che sich
nicht an der Kün­di­gungs­an­fech­tung betei­lig­ten, adres­siert.

Zunächst wies das Bun­des­ge­richt auf die in der Leh­re ver­tre­te­nen Auf­fas­sung hin. Ein Teil der Leh­re ver­tritt die Ansicht, dass meh­re­re Mie­ter eine not­wen­di­ge Streit­ge­nos­sen­schaft bil­den und des­halb eine Kün­di­gung zwin­gend gemein­sam anfech­ten müs­sen. Ein ande­rer Teil ist der Mei­nung, dass jedem Mie­ter die Rech­te betref­fend Kün­di­gungs­schutz und Erstreckung je ein­zeln zuste­hen, auf­grund der Regeln der not­wen­di­gen Streit­ge­nos­sen­schaft jedoch stets alle Mie­ter in den Pro­zess ein­zu­be­zie­hen sind und ein Kün­di­gungs­schutz- oder Erstreckungs­be­geh­ren daher sich gegen den Ver­mie­ter und die abseits ste­hen­den Mie­ter zu rich­ten hat.

Das Bun­des­ge­richt schliesst sich unter Hin­weis auf den Schutz­ge­dan­ken der Kün­di­gungs­schutz- und Erstreckungs­be­stim­mun­gen letz­te­rer Auf­fas­sung an:

Le droit de s’opposer à un con­gé abusif répond à un besoin de pro­tec­tion socia­le par­ti­cu­liè­re­ment aigu lorsqu’un local d’habitation est en jeu (…). Il faut dès lors recon­naît­re au colo­ca­taire le droit d’agir seul en annu­la­ti­on du con­gé. Mais com­me l’action, for­ma­tri­ce, impli­que que le bail soit en défi­ni­ti­ve main­tenu ou rési­lié envers tou­tes les par­ties, le deman­deur doit assi­gner aux côtés du bail­leur le ou les colo­ca­taires qui n’entendent pas s’opposer au con­gé, sous pei­ne de se voir dénier la qua­lité pour agir

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).