Gegen­stand dieses Urteils war ein umstrit­ten­er und schuldig geblieben­er Zahlungsrück­stand zweier Mieter von CHF 164.65. Die kan­tonalen Instanzen beurteil­ten die auf­grund dieses Aus­stands und gestützt auf Art. 257d OR aus­ge­sproch­ene Kündi­gung durch den Ver­mi­eter als rechtsmiss­bräuch­lich. Auf Beschw­erde hin hob das Bun­des­gericht das vorin­stan­zliche Urteil auf und stellte fest, dass die aus­ge­sproch­ene Kündi­gung rechts­gültig ist.

Das Bun­des­gericht rief zunächst seine Recht­sprechung in Erin­nerung, wonach in restrik­tiv auszule­gen­den Aus­nah­me­fällen eine nach Art. 257d OR aus­ge­sproch­ene Kündi­gung gegen Treu und Glauben wider­sprechen könne (E. 1).

Die Mieter hat­ten während dem gesamten Ver­fahren gel­tend gemacht, dass der ausste­hende Betrag von CHF 164.65 unbe­deu­tend im Sinne dieser Recht­sprechung und eine Kündi­gung damit treuwidrig sei. Mit dieser Begrün­dung waren sie bere­its bei der Vorin­stanz nicht durchge­drun­gen und das Bun­des­gericht stützte in diesem Punkt das Urteil (E. 2):

Le car­ac­tère insignifi­ant se déter­mine en tant que tel, et non pas par rap­port au loy­er men­su­el ou par rap­port au mon­tant déjà ver­sé à titre de loy­er depuis le début du bail. Il se déter­mine en out­re objec­tive­ment, et non par rap­port à la sit­u­a­tion sub­jec­tive des par­ties. Les moyens financiers du bailleur impor­tent peu, la procé­dure de l’art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impé­cu­nieux ou aisés.

Die Mieter macht­en weit­er gel­tend, dass der vom Ver­mi­eter einge­forderte Betrag bestrit­ten sei. Nach einem Teil der Lehre kann der Ver­mi­eter in solchen Fällen nicht nach Art. 257d OR ver­fahren. Dieser Ansicht könne jedoch, so das Bun­des­gericht, nicht gefol­gt wer­den. Vielmehr ist einzig die Fäl­ligkeit der Forderung voraus­ge­set­zt (E. 3.2):

L’art. 257d al. 1 CO n’exige pas que la créance de loy­er ou frais acces­soires soit incon­testée ou judi­ci­aire­ment con­statée, mais unique­ment qu’elle soit exi­gi­ble. Le locataire doit dis­pos­er du temps néces­saire pour con­sul­ter les pièces jus­ti­fica­tives orig­i­nales (…) et con­trôler l’exactitude du décompte, respec­tive­ment effectuer le paiement req­uis (…).

Die Vorin­stanz kam, so das Bun­des­gericht, offen­bar gestützt auf eine Gesamt­be­tra­ch­tung der Umstände (Dauer des Mietver­hält­niss­es von über 40 Jahren, zeit­gerechte Bezahlung der Miet­zinse sowie Unklarheit des unbezahlten Betrags) zum Schluss, dass die Kündi­gung rechtsmiss­bräuch­lich war und eine andere Reak­tion angezeigter gewe­sen wäre. Auch dieser Begrün­dung fol­gte das Bun­des­gericht mit Blick auf den Wort­laut von Art. 257d OR nicht (E. 5):

L’art. 257d CO per­met de résili­er immé­di­ate­ment le con­trat de bail à l’échéance du délai com­mi­na­toire si le mon­tant exigé n’est pas payé. Il n’exige ni une sec­onde mise en demeure, ni même un sim­ple rap­pel, quelles que soient les cir­con­stances du cas par­ti­c­uli­er. Or, ne pas procéder à une démarche que la loi n’exige pas ne saurait être con­sti­tu­tif d’un abus de droit.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).