Das Bun­des­gericht hat­te in diesem Ver­fahren erst­mals Gele­gen­heit, sich zur Frage zu äussern, ob die Anfecht­barkeit ein­er in der Sper­rfrist während bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlich­tungs- oder Gerichtsver­fahrens aus­ge­sproch­enen Kündi­gung (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) die Ken­nt­nis des Ver­mi­eters vom hängi­gen Ver­fahren voraus­set­zt. Bei­de Vorin­stanzen hat­ten die Kündi­gung nicht als treuwidrig betra­chtet, da der Ver­mi­eter im Zeit­punkt der Kündi­gungsaussprache keine Ken­nt­nis von der Hängigkeit des Ver­fahrens hat­te oder haben kon­nte (E. 2.1). Die Lehre ver­tritt zu dieser Frage gegen­teilige Mei­n­un­gen (E. 2.4).

Der Wort­laut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR — so das Bun­des­gericht — sei hin­sichtlich dieser Frage unscharf und biete keine Hand­habe, den Beginn der Sper­rfrist auf den Zeit­punkt hin­auszuschieben, in dem der
Ver­mi­eter über das hängige Ver­fahren ori­en­tiert werde oder nach Treu und
Glauben davon Ken­nt­nis haben könne. Vielmehr spreche der Wort­laut die ganze Dauer der Recht­shängigkeit an, ohne für deren Beginn die Ken­nt­nis des Ver­mi­eters von der Ein­leitung des Ver­fahrens vorauszuset­zen (E. 2.6).

Sinn und Zweck dieser Kündi­gungss­chutzbes­tim­mung wür­den gegen eine ein­schränk­ende Ausle­gung des zeitlichen Kündi­gungss­chutzes sprechen. Die Kündi­gung durch den Ver­mi­eter während der Sper­rfrist unter­liege denn auch, mit Ver­weis auf die Botschaft, der geset­zlichen Ver­mu­tung, dass sie zweck­fremd zur Vergel­tung einge­set­zt wor­den sei. Zwar könne dem Ver­mi­eter vor­liegend nicht unter­stellt wer­den, er habe wegen eines missliebi­gen Gerichtsver­fahrens gekündigt. Trotz­dem werde ein solch­es Vergel­tungsmo­tiv vom Geset­zge­ber mit den zeitlichen Kündi­gungss­chutzbes­tim­mungen fin­giert. Vor diesem Hin­ter­grund habe das Bun­des­gericht in einem früheren Ver­fahren denn auch erkan­nt, dass die Ver­mi­eterkündi­gung, die während eines Schlich­tungs- oder Gerichtsver­fahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfol­gt, unab­hängig davon anfecht­bar ist, ob sie tat­säch­lich miss­bräuch­lich sei (BGE 131 III 33). Entsprechend könne für die zeitliche Fix­ierung der Sper­rfrist auch nicht auss­chlaggebend sein, ob das ver­mutete Rachemo­tiv beim Ver­mi­eter tat­säch­lich vor­liege bzw. auf­grund entsprechen­der Ken­nt­nis über­haupt vor­liegen könne (E. 2.7).

Schliesslich bestätige die sys­tem­a­tis­che Betra­ch­tung diese Ausle­gung. Art. 271a Abs. 3 OR zäh­le diejeni­gen Fälle abschliessend auf, bei deren Vor­liegen die geset­zlichen Ver­mu­tun­gen des zeitlichen Kündi­gungss­chutzes wider­legt seien bzw. Aus­nah­men vom zeitlichen Kündi­gungss­chutz beste­hen. Daneben gehe das Bun­des­gericht in sein­er Recht­sprechung von ein­er fehlen­den Miss­bräuch­lichkeit aus, wenn der Ver­mi­eter mit der erneuten Kündi­gung lediglich eine aus formellen Grün­den (insb. For­m­man­gel) als nichtig oder unwirk­sam erkan­nte Kündi­gung “wieder­hole” (z.B. BGer 4C.252/2002 vom 8. Novem­ber 2002 E. 3.1). Abge­se­hen von diesem Grund beste­he kein Grund, den zeitlichen Kündi­gungss­chutz über die geset­zlich bes­timmten Aus­nah­me­fälle hin­aus weit­er einzuschränken (E. 2.8).

Schliesslich weise die Lehre zu Recht darauf hin, dass eine der­ar­tige zusät­zliche Voraus­set­zung für die Anfecht­barkeit der Kündi­gung wenig prak­tik­a­bel wäre und der Rechtssicher­heit ent­ge­gen­stünde. Demge­genüber werde mit der “Klagean­hebung” an einen leicht bes­timm­baren Zeit­punkt angeknüpft, was der Rechtssicher­heit diene (E. 2.9).

Zusam­men­fassend greift nach Ansicht des Bun­des­gerichts der zeitliche Kündi­gungss­chutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR mit der Klagean­hebung bis zur recht­skräfti­gen Erledi­gung des Ver­fahrens, unab­hängig davon, wann der Ver­mi­eter über das Ver­fahren ori­en­tiert wurde oder davon nach Treu und Glauben hätte wis­sen kön­nen.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).