Im Urteil vom 29. Mai 2015 über­prüf­te das BGer ein Bau­ge­such für den Neu­bau eines mehr­glied­ri­gen Wohn­hau­ses mit Schwimm­bad, Well­ness und Auto­ein­stell­hal­le auf sei­ne Ver­ein­bar­keit mit der Zweit­woh­nungs­ver­ord­nung und dem Raum­pla­nungs­ge­setz. Das Vor­ha­ben, wel­ches in Engel­berg rea­li­siert wer­den soll, sieht die Erstel­lung von fünf Appar­te­ments mit fol­gen­den Net­to­wohn­flä­chen vor:

  • Master” (841,3 m2);
  • Wen­den­stöcke” (212,1 m2);
  • Joch­pass” (134,3 m2);
  • Tit­lis” (119,6 m2);
  • Grau­stock” (105,7 m2).
Die Par­zel­le wird vom Quar­tier­plan “Chli­grüss­li” umfasst, wel­cher von der Ein­woh­ner­ge­mein­de Engel­berg geneh­migt wur­de. Auf Beschwer­de hin ver­pflich­te­te das Ver­wal­tungs­ge­richt des Kan­tons Obwal­den den Gemein­de­rat von Engel­berg, das Grund­buch­amt anzu­wei­sen, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks für jede Woh­nung die Anmer­kung “Erst­woh­nung” anzu­brin­gen. Die­sen Ent­scheid focht der Eigen­tü­mer einer Nach­bar­par­zel­le beim BGer an mit dem Antrag, das Bau­ge­such sei abzu­wei­sen. Das BGer weist die Beschwer­de ab.
In einem ersten Schritt prüft das BGer, ob das Bau­vor­ha­ben mit Art. 75b BV und der Ver­ord­nung über die Zweit­woh­nun­gen (ZwV, SR 702) kom­pa­ti­bel ist:

Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Anteil der Zweit­woh­nun­gen am Gesamt­be­stand der Wohn­ein­hei­ten und der für Wohn­zwecke genutz­ten Brut­to­ge­schoss­flä­che einer Gemein­de auf höch­stens 20 Pro­zent. Dar­aus ergibt sich, dass in Gemein­den wie Engel­berg, in denen die­ser Anteil bereits über­schrit­ten ist, kei­ne neu­en Zweit­woh­nun­gen bewil­ligt wer­den dür­fen. Dage­gen sind neue Erst­woh­nun­gen zuläs­sig, was in Art. 4 lit. a ZwV aus­drück­lich fest­ge­hal­ten wird. Art. 6 ZwV sieht vor, dass die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de in der Bewil­li­gung für den Bau einer neu­en Woh­nung die Pflicht zu deren Nut­zung als Erst­woh­nung fest­legt und das Grund­buch­amt anweist, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks die Anmer­kung “Erst­woh­nung” anzu­brin­gen. […] Da die Nut­zungs­be­schrän­kung Bestand­teil der Bau­be­wil­li­gung ist, muss bereits das Bau­ge­such Aus­sa­gen zur geplan­ten künf­ti­gen Nut­zung ent­hal­ten. […] Dabei ist es in der Regel nicht erfor­der­lich, die Erst­be­woh­ner nament­lich zu nen­nen, zumal deren Iden­ti­tät im Zeit­punkt der Bau­ein­ga­be (z.B. für Miet­ob­jek­te) oft noch nicht fest­steht. Es scha­det des­halb nicht, wenn ein­zel­ne Nut­zer nur nach ihrer Funk­ti­on umschrie­ben wer­den (hier: Direk­tor, per­sön­li­cher Assi­stent, Lie­gen­schafts­ver­wal­ter) […] (E. 2.3.).

In einem zwei­ten Schritt setzt sich das BGer mit der Rüge aus­ein­an­der, dass der Quar­tier­plan “Chli­grüss­li” gemäss Art. 26 des Raum­pla­nungs­ge­set­zes (RPG, SR 700) vom Regie­rungs­rat hät­te geneh­migt wer­den müs­sen, was nicht gesche­hen sei. Das BGer setzt sich vor­lie­gend jedoch nur mit all­fäl­li­gen Nich­tig­keits­grün­den aus­ein­an­der, da der Beschwer­de­füh­rer die Ver­let­zung von Art. 26 RPG im Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nicht vor­ge­bracht habe:

Unter dem Blick­win­kel von Art. 26 RPG erscheint wesent­lich, dass alle Abwei­chun­gen des Quar­tier­plans von der Grund­ord­nung bereits im Bau­re­gle­ment der Gemein­de nach Art, Aus­mass und Vor­aus­set­zun­gen vor­ge­se­hen sein müs­sen (Art. 18 Abs. 3 BauG/OW). Da das Bau­re­gle­ment als Teil der Grund­ord­nung vom Regie­rungs­rat geneh­migt wird, hat die­ser Gele­gen­heit, die in den ein­zel­nen Zonen zuge­las­se­nen Abwei­chun­gen mit­tels Quar­tier­plan auf ihre Ver­ein­bar­keit mit Bun­des­recht, nament­lich den Pla­nungs­grund­sät­zen des RPG, und den kan­to­na­len Richt­plä­nen zu über­prü­fen […] (E. 4.3.3.).

Da sich der Beschwer­de­füh­rer nicht mit den ein­schlä­gi­gen Bestim­mun­gen des kom­mu­na­len Bau­re­gle­ments aus­ein­an­der­set­ze und nicht dar­le­ge, inwie­fern Art. 26 RPG umgan­gen wer­de, lie­ge kein der­art offen­sicht­li­cher Ver­fah­rens­man­gel vor, wel­cher zur Nich­tig­keit des Quar­tier­plans “Chli­grüss­li” füh­re.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.