Im Entscheid vom 20. November 2015 hatte das BGer zu beurteilen, ob eine Aktiengesellschaft für den Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit eine Bewilligung nach dem BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41) benötigt. Die X. AG erwarb eine Stockwerkeigentumseinheit für Fr. 685’000.– und liess dem Bezirksrat U. eine notarielle Urkunde zukommen, worin ein Notar des Kantons Bern beurkundete, dass bei der X. AG keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland bestehe. Der Bezirksrat U. wies das Gesuch der X. AG ab und die gegen den Beschluss erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos. Vor BGer beantragte die X. AG, dass in Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich festzustellen sei, dass die X. AG für den Erwerb der Stockwerkeigentumseinheit nicht der Bewilligungspflicht i.S.v. Art. 2 Abs. 1 BewG unterliege. Das BGer weist die Beschwerde ab.

Zunächst äussert sich das BGer zur Frage, ob die notarielle Urkunde den Beweis der nicht-ausländischen Beherrschung zu erbringen vermag. In der notariellen Urkunde beurkundete der Notar des Kantons Bern Folgendes:

Gestützt auf meine Unterschrift Nr. xxx, Protokoll über die ordentliche Generalversammlung der X. AG vom 30. September 2013, umfangreiche, bei der X. AG eingeforderte und eingegangene Dokumente, eine Erklärung des einzelzeichnungsberechtigten Präsidenten des Verwaltungsrates und Mehrheitsaktionärs, Herrn B., eine Erklärung der Revisionsstelle der X. AG: Y. AG sowie aufgrund persönlicher Kenntnisse der Verhältnisse wird festgestellt und bescheinigt, dass bei der X. AG Aktiengesellschaft mit Sitz in W., keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland im Sinne der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland besteht (E. 6.4.). 

In diesem Punkt kommt das BGer zum Schluss, dass die Vorinstanz, indem sie der Urkunde keine Beweiskraft beigemessen hat, weder Art. 9 ZGB noch Art. 18 Abs. 2 BewV (Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.411) verletzt habe. Insbesondere seien die eingereichten Dokumente nicht näher bezeichnet, weshalb nicht klar sei, was der Notar überhaupt bestätigen könne. Sodann könne die Bestätigung, dass keine beherrschende „Beteiligung“ bestehe, auch so verstanden werden, dass sie sich nur auf die finanzielle Beteiligung im eigentlichen Sinn beziehe.

In einem zweiten Schritt prüft das BGer, ob die Pfandbelastung der Aktiven Anzeichen für eine ausländische Beherrschung darstellen kann:

Die Pfandbelastung von Aktiven zugunsten von möglicherweise ausländischen Pfandgläubigern gehört nicht zu den Tatbeständen, bei deren Vorliegen nach Art. 6 Abs. 2 BewG eine ausländische Beherrschung vermutet wird. In Frage kommt höchstens eine Subsumtion dieses Sachverhalts unter die Generalklausel von Art. 6 Abs. 1 BewG. Anders als bei den Vermutungstatbeständen von Abs. 2 trägt hier die Behörde die Beweislast für das Vorliegen einer solchen Beeinflussungsmöglichkeit, da es um eine belastende Anordnung (Feststellung der Bewilligungspflicht und damit in der Regel Verbot des Erwerbs) geht […], freilich unter Vorbehalt der Abklärungs- und Mitwirkungspflichten gemäss Art. 22 BewG […] (E. 7.5.1.).

Gemäss Ansicht des BGer könne die Pfanderrichtung an einem Teil der Aktiven nicht per se als ausländische Beherrschung betrachtet werden. Anders sehe es aber aus, wenn wie im vorliegenden Fall der grösste Teil der Aktiven verpfändet sei. Es sei denkbar, dass die verpfändeten Aktiven der X. AG nicht nur für deren eigene Verbindlichkeiten haften würden, sondern auch für weitere Schulden, zumal die Pfandbelastung erheblich höher sei als die Summe der Verbindlichkeiten der X. AG. Vor diesem Hintergrund sei es durchaus denkbar, dass ein ausländischer Pfandgläubiger mit der Androhung, das Pfand zu verwerten, einen entscheidenden Einfluss auf die Gesellschaft ausübe.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.