Dem Bun­des­gericht bot sich in diesem Urteil erst­mals die Gele­gen­heit, zu beurteilen, ob mit dem Heim­fall ein­er im Bau­recht erstell­ten Baute gemäss Art. 779c ZGB von Geset­zes wegen auch ein Über­gang des Mietver­hält­niss­es auf den Grun­deigen­tümer erfol­gt.

Das zugun­sten der Ver­mi­eterin eingeräumte Bau­recht wurde als eigenes Grund­stück in das Grund­buch aufgenom­men. Zudem wurde der stre­it­ge­gen­ständliche Mietver­trag im Grund­buch vorge­merkt (E. A.a). Unbe­strit­ten war, dass der Grun­deigen­tümer nie wil­lentlich in den Mietver­trag einge­treten war (E. 3). Vielmehr teilte er der Mieterin aus­drück­lich mit, dass deren Mietver­hält­nis durch Heim­fall dahin­falle (E. A.a.).

Das Bun­des­gericht erwog zunächst, dass der Heim­fall gemäss Art. 779c ZGB nicht unmit­tel­bar von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst werde. Vielmehr ergebe sich aus der Struk­tur dieser Norm, dass der Über­gang des Mietver­hält­niss­es mit dem Eigen­tum die Rechts­folge sei, welche nur ein­trete, wenn der Ver­mi­eter die Sache veräussere. Dabei wies das Bun­des­gericht ins­beson­dere auf den franzö­sis­chen Text der Norm hin, aus welch­er diese wen­n/­dann-Kon­stel­la­tion beson­ders deut­lich her­vorge­he (“Si, […] le bailleur aliène la chose louée […], le bail passe à l’acquéreur avec la pro­priété de la chose.”) (E. 4).

Anschliessend prüfte das Bun­des­gericht, ob eine analoge Anwen­dung von Art. 261 Abs. 1 OR angezeigt sei.

Dabei rief das Bun­des­gericht zunächst in Erin­nerung, dass es in einem Entscheid aus dem Jahr 1987 die analoge Anwen­dung von (damals) Art. 295 Abs. 2 aOR bei Unter­gang der Nutznies­sung zufolge Todes des Nutzniessers bejaht hat­te (BGE 113 II 121, E. 3/b). In diesem Entscheid behan­delte das Bun­des­gericht den Unter­gang der Nutznies­sung gle­ich wie die Veräusserung des Mieto­b­jek­ts. Es begrün­dete dies mit der Inter­essen­lage ein­er­seits des Mieters und ander­er­seits des Erben, der zuvor nur das nack­te Eigen­tum innege­habt hat­te. Der Mieter sei plöt­zlich und ohne Ver­schulden mit einem Drit­ten kon­fron­tiert, der nicht sein Ver­tragspart­ner sei. Demge­genüber sei es wahrschein­lich­er, dass dem Erben der Mietver­trag bekan­nt sei. Dieser Analo­gi­eschluss sei gerecht­fer­tigt, da der plöt­zliche Tod des Nutzniessers für den Mieter eben­so wenig vorausse­hbar sei wie der Eigen­tum­swech­sel zufolge Veräusserung. Das Schutzbedürf­nis sei somit ver­gle­ich­bar (E. 5.1 und E. 5.3.1). Anschliessend wies das Bun­des­gericht auf die unter­schiedlichen, in der Lehre vertrete­nen Ansicht­en hin, ob und wenn ja inwieweit Art. 261 OR bei Erlöschen eines beschränk­ten dinglichen Rechts ana­log anwend­bar ist. Ein Teil der Lehre nimmt dabei Bezug auf BGE 113 II 121 und knüpft eben­falls an die Vorausse­hbarkeit des Heim­falls an (E. 5.2).

Das Bun­des­gericht erwog daraufhin, dass vor­liegend – wie in BGE 113 II 121 – eine analoge Anwen­dung von Art. 261 OR auf den Heim­fall auf jeden Fall nur in Frage komme, wenn die Inter­essen­lage des vom Heim­fall betrof­fe­nen Mieters ver­gle­ich­bar sei mit jen­er der Parteien gemäss Art. 261 OR (E. 5.3). Entschei­dend war für das Bun­des­gericht damit auch, ob der Heim­fall für die Mieterin vorausse­hbar war (E. 5.3.1).

Die Vorin­stanz hat­te die Vorausse­hbarkeit mit der Begrün­dung bejaht, dass es sich um einen ordentlichen Heim­fall infolge Zeitablauf des Bau­rechts nach Art. 779c ZGB han­delte, das betr­e­f­fende Bau­recht als eigenes Grund­stück im Grund­buch aufgenom­men und dem Grund­buchein­trag die zeitliche Beschränkung des Bau­rechts zu ent­nehmen war. Auf­grund der Fik­tion der Ken­nt­nis des Grund­buchein­trags gestützt auf Art. 970 Abs. 4 ZGB war – so die Vorin­stanz – der Heim­fall für die Mieterin vorausse­hbar (E. 5.3.1).

Das Bun­des­gericht fol­gte dieser Begrün­dung nicht. Die Fik­tion der Ken­nt­nis des Grund­buch­in­halts betr­e­ffe den gut­gläu­bi­gen Erwer­ber. Sie bedeute jedoch nicht, dass für jed­er­mann der Inhalt des Grund­buchs als bekan­nt voraus­ge­set­zt wer­den dürfe (E. 5.3.2).

Im Ergeb­nis stützte allerd­ings das Bun­des­gericht den Entscheid der Vorin­stanz. Da der Mietver­trag tat­säch­lich im Grund­buch vorge­merkt war, sei der Mieterin bekan­nt gewe­sen, dass die Ver­mi­eterin bloss Bau­rechtsin­hab­erin gewe­sen sei. Da somit der Heim­fall für die Mieterin vorausse­hbar war, komme eine analoge Anwen­dung von Art. 261 Abs. 1 OR bere­its aus diesem Grund nicht in Frage. Offen liess das Bun­des­gericht, ob eine analoge Anwen­dung angesichts der übri­gen in BGE 113 II 121 erwäh­n­ten Gesicht­spunk­te auf den Unter­gang des befris­teten Bau­rechts über­haupt gerecht­fer­tigt wäre (E. 5.3.2).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).