Dem Bun­des­ge­richt bot sich in die­sem Urteil erst­mals die Gele­gen­heit, zu beur­tei­len, ob mit dem Heim­fall einer im Bau­recht erstell­ten Bau­te gemäss Art. 779c ZGB von Geset­zes wegen auch ein Über­gang des Miet­ver­hält­nis­ses auf den Grund­ei­gen­tü­mer erfolgt.

Das zugun­sten der Ver­mie­te­rin ein­ge­räum­te Bau­recht wur­de als eige­nes Grund­stück in das Grund­buch auf­ge­nom­men. Zudem wur­de der streit­ge­gen­ständ­li­che Miet­ver­trag im Grund­buch vor­ge­merkt (E. A.a). Unbe­strit­ten war, dass der Grund­ei­gen­tü­mer nie wil­lent­lich in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten war (E. 3). Viel­mehr teil­te er der Mie­te­rin aus­drück­lich mit, dass deren Miet­ver­hält­nis durch Heim­fall dahin­fal­le (E. A.a.).

Das Bun­des­ge­richt erwog zunächst, dass der Heim­fall gemäss Art. 779c ZGB nicht unmit­tel­bar von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst wer­de. Viel­mehr erge­be sich aus der Struk­tur die­ser Norm, dass der Über­gang des Miet­ver­hält­nis­ses mit dem Eigen­tum die Rechts­fol­ge sei, wel­che nur ein­tre­te, wenn der Ver­mie­ter die Sache ver­äu­sse­re. Dabei wies das Bun­des­ge­richt ins­be­son­de­re auf den fran­zö­si­schen Text der Norm hin, aus wel­cher die­se wenn/dann-Konstellation beson­ders deut­lich her­vor­ge­he (“Si, […] le bail­leur aliè­ne la cho­se louée […], le bail pas­se à l’acquéreur avec la pro­prié­té de la cho­se.”) (E. 4).

Anschlie­ssend prüf­te das Bun­des­ge­richt, ob eine ana­lo­ge Anwen­dung von Art. 261 Abs. 1 OR ange­zeigt sei.

Dabei rief das Bun­des­ge­richt zunächst in Erin­ne­rung, dass es in einem Ent­scheid aus dem Jahr 1987 die ana­lo­ge Anwen­dung von (damals) Art. 295 Abs. 2 aOR bei Unter­gang der Nutz­nie­ssung zufol­ge Todes des Nutz­nie­ssers bejaht hat­te (BGE 113 II 121, E. 3/b). In die­sem Ent­scheid behan­del­te das Bun­des­ge­richt den Unter­gang der Nutz­nie­ssung gleich wie die Ver­äu­sse­rung des Miet­ob­jekts. Es begrün­de­te dies mit der Inter­es­sen­la­ge einer­seits des Mie­ters und ande­rer­seits des Erben, der zuvor nur das nack­te Eigen­tum inne­ge­habt hat­te. Der Mie­ter sei plötz­lich und ohne Ver­schul­den mit einem Drit­ten kon­fron­tiert, der nicht sein Ver­trags­part­ner sei. Dem­ge­gen­über sei es wahr­schein­li­cher, dass dem Erben der Miet­ver­trag bekannt sei. Die­ser Ana­lo­gie­schluss sei gerecht­fer­tigt, da der plötz­li­che Tod des Nutz­nie­ssers für den Mie­ter eben­so wenig vor­aus­seh­bar sei wie der Eigen­tums­wech­sel zufol­ge Ver­äu­sse­rung. Das Schutz­be­dürf­nis sei somit ver­gleich­bar (E. 5.1 und E. 5.3.1). Anschlie­ssend wies das Bun­des­ge­richt auf die unter­schied­li­chen, in der Leh­re ver­tre­te­nen Ansich­ten hin, ob und wenn ja inwie­weit Art. 261 OR bei Erlö­schen eines beschränk­ten ding­li­chen Rechts ana­log anwend­bar ist. Ein Teil der Leh­re nimmt dabei Bezug auf BGE 113 II 121 und knüpft eben­falls an die Vor­aus­seh­bar­keit des Heim­falls an (E. 5.2).

Das Bun­des­ge­richt erwog dar­auf­hin, dass vor­lie­gend – wie in BGE 113 II 121 – eine ana­lo­ge Anwen­dung von Art. 261 OR auf den Heim­fall auf jeden Fall nur in Fra­ge kom­me, wenn die Inter­es­sen­la­ge des vom Heim­fall betrof­fe­nen Mie­ters ver­gleich­bar sei mit jener der Par­tei­en gemäss Art. 261 OR (E. 5.3). Ent­schei­dend war für das Bun­des­ge­richt damit auch, ob der Heim­fall für die Mie­te­rin vor­aus­seh­bar war (E. 5.3.1).

Die Vor­in­stanz hat­te die Vor­aus­seh­bar­keit mit der Begrün­dung bejaht, dass es sich um einen ordent­li­chen Heim­fall infol­ge Zeit­ab­lauf des Bau­rechts nach Art. 779c ZGB han­del­te, das betref­fen­de Bau­recht als eige­nes Grund­stück im Grund­buch auf­ge­nom­men und dem Grund­buch­ein­trag die zeit­li­che Beschrän­kung des Bau­rechts zu ent­neh­men war. Auf­grund der Fik­ti­on der Kennt­nis des Grund­buch­ein­trags gestützt auf Art. 970 Abs. 4 ZGB war – so die Vor­in­stanz – der Heim­fall für die Mie­te­rin vor­aus­seh­bar (E. 5.3.1).

Das Bun­des­ge­richt folg­te die­ser Begrün­dung nicht. Die Fik­ti­on der Kennt­nis des Grund­buch­in­halts betref­fe den gut­gläu­bi­gen Erwer­ber. Sie bedeu­te jedoch nicht, dass für jeder­mann der Inhalt des Grund­buchs als bekannt vor­aus­ge­setzt wer­den dür­fe (E. 5.3.2).

Im Ergeb­nis stütz­te aller­dings das Bun­des­ge­richt den Ent­scheid der Vor­in­stanz. Da der Miet­ver­trag tat­säch­lich im Grund­buch vor­ge­merkt war, sei der Mie­te­rin bekannt gewe­sen, dass die Ver­mie­te­rin bloss Bau­rechts­in­ha­be­rin gewe­sen sei. Da somit der Heim­fall für die Mie­te­rin vor­aus­seh­bar war, kom­me eine ana­lo­ge Anwen­dung von Art. 261 Abs. 1 OR bereits aus die­sem Grund nicht in Fra­ge. Offen liess das Bun­des­ge­richt, ob eine ana­lo­ge Anwen­dung ange­sichts der übri­gen in BGE 113 II 121 erwähn­ten Gesichts­punk­te auf den Unter­gang des befri­ste­ten Bau­rechts über­haupt gerecht­fer­tigt wäre (E. 5.3.2).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).