Gemäss dem zwi­schen der A. AG (Mie­te­rin, Beschwer­de­füh­re­rin) und der B. AG (Ver­mie­te­rin, Beschwer­de­geg­ne­rin) gel­ten­den Miet­ver­trag war das Miet­ver­hält­nis jeweils sechs­mo­nat­lich zum Vor­aus, frü­he­stens auf den 30. Sep­tem­ber 2014 künd­bar. Der Mie­te­rin wur­de jedoch eine Opti­on zur Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses um fünf Jah­re (bis zum 30. Sep­tem­ber 2019) ein­ge­räumt.

Im Juni 2014 klag­te die Beschwer­de­füh­re­rin gegen die Beschwer­de­geg­ne­rin vor der Schlich­tungs­be­hör­de Zürich und dar­auf­hin im Sep­tem­ber 2014 vor dem Miet­ge­richt Zürich. Die Beschwer­de­füh­re­rin mach­te gel­tend, sie habe die Opti­on zur Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses aus­ge­übt. Sie bean­trag­te des­halb, es sei fest­zu­stel­len, dass die Opti­ons­aus­übung ver­bind­lich und das Miet­ver­hält­nis somit frü­he­stens auf den 30. Sep­tem­ber 2019 künd­bar sei. Even­tua­li­ter sei das Miet­ver­hält­nis ab dem 30. Sep­tem­ber 2014 längst­mög­lich zu erstrecken.

Das Miet­ge­richt trat auf die Kla­ge man­gels sach­li­cher Zustän­dig­keit nicht ein. Das Ober­ge­richt schütz­te die­sen Ent­scheid. Es erwog, dass die Beschwer­de­füh­re­rin mit ihrem Haupt­be­geh­ren die Fest­stel­lung der gül­ti­gen Opti­ons­aus­übung ver­lan­ge. Dabei hand­le es sich um einen selb­stän­di­gen Anspruch, der nicht — wie von der Beschwer­de­füh­re­rin gel­tend gemacht — gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren zu beur­tei­len sei.

Das Bun­des­ge­richt sah die Sache anders. Es ver­wies zunächst auf sei­ne frü­he­re Recht­spre­chung (BGE 139 III 457 [s. hier­zu auch den Bei­trag auf Swiss­blawg]; BGE 132 III 65), wonach für die Anwen­dung von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Anfech­tung auch nur even­tua­li­ter erfol­gen kön­ne, wäh­rend im Haupt­an­trag die Fest­stel­lung der Unwirk­sam­keit, Ungül­tig­keit bzw. Nich­tig­keit der Kün­di­gung oder des (Nicht-)Bestehens eines Miet­ver­hält­nis­ses ange­behrt wer­de. Für das nach die­ser Bestim­mung anwend­ba­re Ver­fah­ren sei dies­falls nicht der Haupt­an­trag auf Fest­stel­lung mass­geb­lich, son­dern
das even­tua­li­ter gestell­te Begeh­ren um Kün­di­gungs­schutz (E. 4.1).

Gestützt auf die­se Recht­spre­chung hielt das Bun­des­ge­richt fest (E. 4.2), dass Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Erstreckung des Miet- oder Pacht­ver­hält­nis­ses unab­hän­gig von der Anfech­tung einer Kün­di­gung dem ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren zuwei­se. Der mate­ri­el­le Erstreckungs­an­spruch set­ze aller­dings die gül­ti­ge Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus; sei dies durch Ablauf der Ver­trags­dau­er oder zufol­ge Kün­di­gung. In sei­ner — in BGE 139 III 457 über­nom­me­nen — Recht­spre­chung sei das Bun­des­ge­richt des­halb zum Schluss gekom­men, dass im Rah­men der Erstreckungs­kla­ge dar­über ent­schie­den wer­den kön­ne, ob das Miet­ver­hält­nis über­haupt ende. Dies müs­se

auch in Kon­stel­la­tio­nen gel­ten, in denen die Been­di­gung auf­grund einer ver­trag­li­chen Befri­stung umstrit­ten ist. Anson­sten wären die Par­tei­en bei befri­ste­ten (…) Miet­ver­trä­gen gezwun­gen, einen ordent­li­chen Pro­zess über die Fra­ge der ver­ein­bar­ten Dau­er zu füh­ren, bevor die Mie­te­rin die Erstreckungs­kla­ge im ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren erhe­ben könn­te.

Die ein­heit­li­che Beur­tei­lung des Erstreckungs­be­geh­rens mit den ent­spre­chen­den zivil­recht­li­chen Vor­fra­gen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren sei daher gebo­ten. Dass das Erstreckungs­be­geh­ren dabei bloss even­tua­li­ter erho­ben wer­de, lie­ge in der Natur der Sache und sei hin­sicht­lich der Ver­fah­rens­art so wenig ent­schei­dend wie bei der Anfech­tung der Kün­di­gung (E. 4.2). Das Bun­des­ge­richt hob des­halb das vor­in­stanz­li­che Urteil auf und wies die Sache zur Beur­tei­lung an das Miet­ge­richt Zürich zurück.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).