Gemäss dem zwis­chen der A. AG (Mieterin, Beschw­erde­führerin) und der B. AG (Ver­mi­eterin, Beschw­erdegeg­ner­in) gel­tenden Mietver­trag war das Mietver­hält­nis jew­eils sechsmonatlich zum Voraus, früh­estens auf den 30. Sep­tem­ber 2014 künd­bar. Der Mieterin wurde jedoch eine Option zur Ver­längerung des Mietver­hält­niss­es um fünf Jahre (bis zum 30. Sep­tem­ber 2019) eingeräumt.

Im Juni 2014 klagte die Beschw­erde­führerin gegen die Beschw­erdegeg­ner­in vor der Schlich­tungs­be­hörde Zürich und daraufhin im Sep­tem­ber 2014 vor dem Miet­gericht Zürich. Die Beschw­erde­führerin machte gel­tend, sie habe die Option zur Ver­längerung des Mietver­hält­niss­es aus­geübt. Sie beantragte deshalb, es sei festzustellen, dass die Option­sausübung verbindlich und das Mietver­hält­nis somit früh­estens auf den 30. Sep­tem­ber 2019 künd­bar sei. Even­tu­aliter sei das Mietver­hält­nis ab dem 30. Sep­tem­ber 2014 längst­möglich zu erstreck­en.

Das Miet­gericht trat auf die Klage man­gels sach­lich­er Zuständigkeit nicht ein. Das Oberg­ericht schützte diesen Entscheid. Es erwog, dass die Beschw­erde­führerin mit ihrem Haupt­begehren die Fest­stel­lung der gülti­gen Option­sausübung ver­lange. Dabei han­dle es sich um einen selb­ständi­gen Anspruch, der nicht — wie von der Beschw­erde­führerin gel­tend gemacht — gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vere­in­facht­en Ver­fahren zu beurteilen sei.

Das Bun­des­gericht sah die Sache anders. Es ver­wies zunächst auf seine frühere Recht­sprechung (BGE 139 III 457 [s. hierzu auch den Beitrag auf Swiss­blawg]; BGE 132 III 65), wonach für die Anwen­dung von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Anfech­tung auch nur even­tu­aliter erfol­gen könne, während im Haup­tantrag die Fest­stel­lung der Unwirk­samkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündi­gung oder des (Nicht-)Bestehens eines Mietver­hält­niss­es ange­behrt werde. Für das nach dieser Bes­tim­mung anwend­bare Ver­fahren sei dies­falls nicht der Haup­tantrag auf Fest­stel­lung mass­ge­blich, son­dern
das even­tu­aliter gestellte Begehren um Kündi­gungss­chutz (E. 4.1).

Gestützt auf diese Recht­sprechung hielt das Bun­des­gericht fest (E. 4.2), dass Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Erstreck­ung des Miet- oder Pachtver­hält­niss­es unab­hängig von der Anfech­tung ein­er Kündi­gung dem vere­in­facht­en Ver­fahren zuweise. Der materielle Erstreck­ungsanspruch set­ze allerd­ings die gültige Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es voraus; sei dies durch Ablauf der Ver­trags­dauer oder zufolge Kündi­gung. In sein­er — in BGE 139 III 457 über­nomme­nen — Recht­sprechung sei das Bun­des­gericht deshalb zum Schluss gekom­men, dass im Rah­men der Erstreck­ungsklage darüber entsch­ieden wer­den könne, ob das Mietver­hält­nis über­haupt ende. Dies müsse

auch in Kon­stel­la­tio­nen gel­ten, in denen die Beendi­gung auf­grund ein­er ver­traglichen Befris­tung umstrit­ten ist. Anson­sten wären die Parteien bei befris­teten (…) Mietverträ­gen gezwun­gen, einen ordentlichen Prozess über die Frage der vere­in­barten Dauer zu führen, bevor die Mieterin die Erstreck­ungsklage im vere­in­facht­en Ver­fahren erheben kön­nte.

Die ein­heitliche Beurteilung des Erstreck­ungs­begehrens mit den entsprechen­den zivil­rechtlichen Vor­fra­gen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vere­in­facht­en Ver­fahren sei daher geboten. Dass das Erstreck­ungs­begehren dabei bloss even­tu­aliter erhoben werde, liege in der Natur der Sache und sei hin­sichtlich der Ver­fahren­sart so wenig entschei­dend wie bei der Anfech­tung der Kündi­gung (E. 4.2). Das Bun­des­gericht hob deshalb das vorin­stan­zliche Urteil auf und wies die Sache zur Beurteilung an das Miet­gericht Zürich zurück.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).