Das Bun­des­gericht musste sich in diesem Urteil mit der Frage befassen, ob die Schlich­tungs­be­hörde den Parteien hin­sichtlich der Umqual­i­fizierung eines befris­teten in einen unbe­fris­teten Mietver­trag einen Urteilsvorschlag i.S.v. Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO unter­bre­it­en darf. Das erstin­stan­zliche kan­tonale Gericht bejahte diese Kom­pe­tenz der Schlich­tungs­be­hörde, die Rechtsmit­telin­stanz verneinte sie.

Unter Bezug­nahme auf seinen früheren Entscheid BGer 4A_636/2015 sowie mit Hin­weis auf die iden­tis­chen Voraus­set­zun­gen von Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO bestätigte das Bun­des­gericht die bre­ite Ausle­gung des Begriffs “Kündi­gungss­chutz” gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (Zusam­men­fas­sung bei Swiss­blawg). Im Sinne und Geiste dieser Rechtssprechung falle somit eine Auseinan­der­set­zung unter den Begriff “Kündi­gungss­chutz”, sobald sich das Gericht über die Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es äussern müsse. Auf­grund des vom Geset­zge­ber klar ver­fol­gten Ziels, des Schutzes des Mieters, recht­fer­tige es sich nicht, die Frage der Beendi­gung eines befris­teten Mietver­hält­niss­es aus prozes­sualer Sicht, ins­beson­dere hin­sichtlich der im vere­in­facht­en Ver­fahren gel­tenden sozialen Unter­suchungs­maxime, unter­schiedlich zu behan­deln. Die Fol­gen davon für einen Mieter kön­nten denn auch ähn­lich gravierend sein wie für einen Mieter, der die Kündi­gung seines unbe­fris­teten Mietver­hält­niss­es erhält (E. 3.1).

Nach Ansicht des Bun­des­gerichts dränge sich die Zuständigkeit der Schlich­tungs­be­hörde im vor­liegen­den Fall umso mehr auf, da sich die Frage der Umqual­i­fizierung im Zusam­men­hang mit der Anfech­tung des Anfangsmi­et­zins­es stelle. Von den Parteien und ins­beson­dere den Mietern könne nicht ver­langt wer­den, zwei sep­a­rate Ver­fahren anstren­gen zu müssen, um die Gültigkeit des Mietver­hält­niss­es beurteilt zu erhal­ten (E. 3.2).

Die Rechtsmit­telin­stanz hat­te dem­nach zu Unrecht die Unzuständigkeit der Schlich­tungs­be­hörde fest­gestellt.

Martin Rauber

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RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).