Im Urteil vom 13. Febru­ar 2017 äusser­te sich das BGer zum in der Bau- und Zonen­ord­nung der Gemein­de Rich­ters­wil ent­hal­te­nen Aus­sichts­schutz “Burg­hal­den”. Der Aus­sichts­punkt liegt am soge­nann­ten “Gott­fried-Kel­ler-Plätz­li” und erfasst einen hori­zon­ta­len Sicht­win­kel von knapp 155°. Im Rah­men der Teil­re­vi­si­on der Nut­zungs­pla­nung mach­te der Gemein­de­rat den Vor­schlag, den Sek­tor 120° bis 110° am west­li­chen Rand des Aus­sichts­schutz­be­reichs zu strei­chen, um die Über­bau­bar­keit ein­zel­ner Grund­stücke nicht über Gebühr ein­zu­schrän­ken. Die Gemein­de­ver­samm­lung kam dem Vor­schlag des Gemein­de­rats aber nicht nach. B., des­sen Grund­stück vom Aus­sichts­schutz tan­giert wird, gelang­te an das Bau­re­kurs­ge­richt des Kan­tons Zürich, wel­ches sei­nen Rekurs gut­hiess. Die­sen Ent­scheid zog A. bis vor BGer, wel­ches die Beschwer­de abweist.

A. ist Mit­ei­gen­tü­me­rin eines Bau­rechts zu Lasten eines Grund­stücks, wel­ches an das Grund­stück von B. grenzt. A. befürch­tet, dass ihre Aus­sicht auf den Zürich­see und das Dorf Rich­ters­wil bei einer Über­bau­ung des Grund­stücks von B. ein­ge­schränkt wer­den könn­te. Sie macht des­halb eine Ver­let­zung des Grund­sat­zes der Plan­be­stän­dig­keit i.S.v. Art. 21 Abs. 2 RPG (Raum­pla­nungs­ge­setz; SR. 700) gel­tend. Zur Trag­wei­te der Bestim­mung sagt das BGer fol­gen­des:

Die Nut­zungs­pla­nung ist auf einen bestimm­ten Zeit­ho­ri­zont aus­ge­rich­tet. Die­ser beträgt für Bau­zo­nen 15 Jah­re (Art. 15 Abs. 1 und Abs. 4 lit. b RPG). Son­der­nut­zungs­pla­nun­gen, die auf eine rasche Umset­zung aus­ge­rich­tet sind, kön­nen einen kür­ze­ren Zeit­ho­ri­zont auf­wei­sen […]. Für gewis­se Zonen kann das kan­to­na­le Recht län­ge­re Zeit­räu­me vor­se­hen […]. Nach Ablauf des Pla­nungs­ho­ri­zonts sind Zonen­plä­ne grund­sätz­lich einer Über­prü­fung zu unter­zie­hen und nöti­gen­falls anzu­pas­sen […]. Je näher eine Pla­nungs­re­vi­si­on die­ser Frist kommt, desto gerin­ger ist des­halb das Ver­trau­en auf die Bestän­dig­keit des Plans, und umso eher kön­nen auch geän­der­te Anschau­un­gen und Absich­ten der Pla­nungs­or­ga­ne als zuläs­si­ge Begrün­dung für eine Revi­si­on berück­sich­tigt wer­den […]. Erst recht gilt dies, wenn der Pla­nungs­ho­ri­zont schon lan­ge über­schrit­ten ist. (E. 2.2.)

Da die strei­ti­ge Pla­nung — so das BGer — schon seit rund 30 Jah­ren in Kraft sei, habe die Gemein­de als Pla­nungs­be­hör­de das Recht, den Son­der­nut­zungs­plan Aus­sichts­schutz “Burg­hal­den” zu über­prü­fen, unab­hän­gig von einer Ände­rung der mass­geb­li­chen Ver­hält­nis­se. Im Rah­men die­ser Über­prü­fung kön­ne auch beur­teilt wer­den, ob nach wie vor ein öffent­li­ches Inter­es­se an der Auf­recht­erhal­tung der gel­ten­den Höhen­be­schrän­kung bestehe.

Wäh­rend ein zonen­kon­for­mer Neu­bau auf dem Grund­stück von B. die Qua­li­tät der Aus­sicht am Stand­ort “Gott­fried-Kel­ler-Plätz­li” nur gering­fü­gig beein­träch­ti­gen wür­de, hät­te die Bei­be­hal­tung des Aus­sichts­schut­zes zur Fol­ge, dass B. auf die Rea­li­sie­rung eines Unter- und Dach­ge­schos­ses ver­zich­ten müss­te. Dies käme einer schwe­ren Eigen­tums­be­schrän­kung gleich, die sich raum­pla­ne­risch nicht recht­fer­ti­gen lie­sse. Die Inter­es­sen­ab­wä­gung der Vor­in­stanz sei des­halb nicht zu bean­stan­den.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.