Im Urteil vom 13. Feb­ru­ar 2017 äusserte sich das BGer zum in der Bau- und Zonenord­nung der Gemeinde Richter­swil enthal­te­nen Aus­sichtss­chutz “Burghalden”. Der Aus­sicht­spunkt liegt am soge­nan­nten “Got­tfried-Keller-Plät­zli” und erfasst einen hor­i­zon­tal­en Sichtwinkel von knapp 155°. Im Rah­men der Teil­re­vi­sion der Nutzungs­pla­nung machte der Gemein­der­at den Vorschlag, den Sek­tor 120° bis 110° am west­lichen Rand des Aus­sichtss­chutzbere­ichs zu stre­ichen, um die Über­baubarkeit einzel­ner Grund­stücke nicht über Gebühr einzuschränken. Die Gemein­de­v­er­samm­lung kam dem Vorschlag des Gemein­der­ats aber nicht nach. B., dessen Grund­stück vom Aus­sichtss­chutz tang­iert wird, gelangte an das Bau­rekurs­gericht des Kan­tons Zürich, welch­es seinen Rekurs guthiess. Diesen Entscheid zog A. bis vor BGer, welch­es die Beschw­erde abweist.

A. ist Miteigen­tümerin eines Bau­rechts zu Las­ten eines Grund­stücks, welch­es an das Grund­stück von B. gren­zt. A. befürchtet, dass ihre Aus­sicht auf den Zürich­see und das Dorf Richter­swil bei ein­er Über­bau­ung des Grund­stücks von B. eingeschränkt wer­den kön­nte. Sie macht deshalb eine Ver­let­zung des Grund­satzes der Planbeständigkeit i.S.v. Art. 21 Abs. 2 RPG (Raum­pla­nungs­ge­setz; SR. 700) gel­tend. Zur Trag­weite der Bes­tim­mung sagt das BGer fol­gen­des:

Die Nutzungs­pla­nung ist auf einen bes­timmten Zei­tho­r­i­zont aus­gerichtet. Dieser beträgt für Bau­zo­nen 15 Jahre (Art. 15 Abs. 1 und Abs. 4 lit. b RPG). Son­der­nutzungs­pla­nun­gen, die auf eine rasche Umset­zung aus­gerichtet sind, kön­nen einen kürz­eren Zei­tho­r­i­zont aufweisen […]. Für gewisse Zonen kann das kan­tonale Recht län­gere Zeiträume vorse­hen […]. Nach Ablauf des Pla­nung­shor­i­zonts sind Zonen­pläne grund­sät­zlich ein­er Über­prü­fung zu unterziehen und nöti­gen­falls anzu­passen […]. Je näher eine Pla­nungsre­vi­sion dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Ver­trauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher kön­nen auch geän­derte Anschau­un­gen und Absicht­en der Pla­nung­sor­gane als zuläs­sige Begrün­dung für eine Revi­sion berück­sichtigt wer­den […]. Erst recht gilt dies, wenn der Pla­nung­shor­i­zont schon lange über­schrit­ten ist. (E. 2.2.)

Da die stre­it­ige Pla­nung — so das BGer — schon seit rund 30 Jahren in Kraft sei, habe die Gemeinde als Pla­nungs­be­hörde das Recht, den Son­der­nutzungs­plan Aus­sichtss­chutz “Burghalden” zu über­prüfen, unab­hängig von ein­er Änderung der mass­ge­blichen Ver­hält­nisse. Im Rah­men dieser Über­prü­fung könne auch beurteilt wer­den, ob nach wie vor ein öffentlich­es Inter­esse an der Aufrechter­hal­tung der gel­tenden Höhenbeschränkung beste­he.

Während ein zonenkon­former Neubau auf dem Grund­stück von B. die Qual­ität der Aus­sicht am Stan­dort “Got­tfried-Keller-Plät­zli” nur ger­ingfügig beein­trächti­gen würde, hätte die Beibehal­tung des Aus­sichtss­chutzes zur Folge, dass B. auf die Real­isierung eines Unter- und Dachgeschoss­es verzicht­en müsste. Dies käme ein­er schw­eren Eigen­tums­beschränkung gle­ich, die sich raum­planer­isch nicht recht­fer­ti­gen liesse. Die Inter­essen­ab­wä­gung der Vorin­stanz sei deshalb nicht zu bean­standen.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.