Das Bun­des­gericht nahm dieses Ver­fahren zum Anlass, seine Recht­sprechung zur Begrün­dung bei ordentlichen Kündi­gun­gen von Mietverträ­gen und ins­beson­dere bei Kündi­gun­gen im Hin­blick auf Sanierungs– oder Umbauar­beit­en zu präzisieren. Gegen­stand bildete die von einem Ver­mi­eter aus­ge­sproch­ene, mit anste­hen­den drin­gen­den Sanierungsar­beit­en begrün­dete Kündi­gung. Der Mieter focht diese Kündi­gung an, unter anderem mit der Begrün­dung, sie ver­stosse gegen Treu und Glauben, da deren Begrün­dung unvoll­ständig, unge­nau und unzutr­e­f­fend gewe­sen sei.

Das Bun­des­gericht erin­nerte zunächst daran, dass die ordentliche Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es kein­er Begrün­dung bedürfe, um gültig zu sein, sie jedoch auf Ver­lan­gen zu begrün­den sei. Eine man­gel­nde oder fehler­hafte Begrün­dung führe nicht automa­tisch zur Treuwidrigkeit der Kündi­gung, könne allerd­ings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündi­gung kein schützenswertes Inter­esse beste­he. Ins­beson­dere wenn der angegebene Kündi­gungs­grund bloss vorgeschoben und zugle­ich der wahre Grund nicht fest­stell­bar sei, sei ohne weit­eres von ein­er Treuwidrigkeit auszuge­hen. Die Kündi­gungs­gründe kön­nten auch noch im erstin­stan­zlichen Gerichtsver­fahren vorge­bracht wer­den. Selb­st ein späteres Nach­schieben zusät­zlich­er Gründe sei — unter dem Vor­be­halt des Rechtsmiss­brauchsver­bots — zuläs­sig. Sodann sei die Ergänzung oder Präzisierung schon vorge­brachter Gründe ohne weit­eres zuläs­sig (E. 5.3.1, ins­beson­dere mit Ver­weis auf BGE 138 III 59, E. 2.1 und E. 2.3, und BGE 132 III 737, E. 3.4.2). Demge­genüber hielt das Bun­des­gericht — ohne Bezug­nahme auf diese generelle Recht­sprechung — bei Kündi­gun­gen im Hin­blick auf Sanierungs- oder Umbauar­beit­en fest, dass ein Mieter ohne hin­re­ichend genaue Auskün­fte nicht in der Lage sei, den Real­itäts­bezug des Pro­jek­ts und die Belas­tung einzuschätzen, die seine Anwe­sen­heit für die Durch­führung der beab­sichtigten Arbeit­en haben würde (eine Kündi­gung im Hin­blick auf Sanierungs- oder Umbauar­beit­en ver­stösst gemäss Recht­sprechung nicht gegen den Grund­satz von Treu und Glauben, wenn die Weit­er­be­nutzung des Mieto­b­jek­ts diese Arbeit­en erhe­blich ein­schränken wür­den). Der Mieter habe deshalb das Recht, eine Begrün­dung zu erhal­ten, die es ihm erlaube, innert der 30-tägi­gen Frist die Chan­cen ein­er Anfech­tung abzuschätzen (E. 5.3.1, ins­beson­dere mit Ver­weis auf BGE 142 III 91, E. 3.2.1, und BGE 140 III 496, E. 4.2.2). Das Ver­hält­nis zwis­chen diesen Erwä­gun­gen blieb bis­lang ungek­lärt. In der Lehre wurde kon­tro­vers disku­tiert, ob das Bun­des­gericht bei Sanierungs- oder Umbaukündi­gun­gen die Begrün­dung der Kündi­gung zu einem Gültigkeit­ser­forder­nis erhoben hat­te.

Das Bun­des­gericht stellte zunächst klar, dass — ent­ge­gen den missver­ständlichen Erwä­gun­gen in BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 — auch eine Kündi­gung im Hin­blick auf Sanierungs- oder Umbauar­beit­en keine Begrün­dung enthal­ten müsse, um gültig zu sein. Die Treuwidrigkeit in den Ver­fahren BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 hätte sich daraus ergeben, dass die Kündi­gun­gen auf Vor­rat und damit ver­früht erfol­gt wären (E. 5.3.3). Allerd­ings komme der Begrün­dung eine erhe­bliche Bedeu­tung zu, auch wenn es sich aus rechtlich­er Sicht bloss um eine Obliegen­heit der kündi­gen­den Partei han­dle. Beson­ders bei Sanierungs- oder Umbaukündi­gun­gen sei es dem Ver­mi­eter, der über ein genü­gend aus­gereiftes Pro­jekt ver­füge, im Zeit­punkt der Kündi­gung ohne weit­eres möglich, die Kündi­gung entsprechend genau zu begrün­den, so dass sich gestützt auf diese Angaben ein Bild machen lasse, ob und inwiefern die Anwe­sen­heit des Mieters diese Arbeit­en tang­ieren würde. Wer­den zur Begrün­dung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauar­beit­en angegeben, könne dies ein Indiz dafür sein, dass an der Kündi­gung kein schützenswertes Inter­esse beste­he (E. 5.3.4). In casu erkan­nte das Bun­des­gericht gestützt auf die Sachver­halts­fest­stel­lung der Vorin­stanz, dass im Kündi­gungszeit­punkt ein Sanierung­spro­jekt bestanden und die Kündi­gung deshalb nicht gegen Treu und Glauben ver­stossen habe (E. 5.3.5).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).