Das Bun­des­ge­richt nahm die­ses Ver­fah­ren zum Anlass, sei­ne Recht­spre­chung zur Begrün­dung bei ordent­li­chen Kün­di­gun­gen von Miet­ver­trä­gen und ins­be­son­de­re bei Kün­di­gun­gen im Hin­blick auf Sanie­rungs– oder Umbau­ar­bei­ten zu prä­zi­sie­ren. Gegen­stand bil­de­te die von einem Ver­mie­ter aus­ge­spro­che­ne, mit anste­hen­den drin­gen­den Sanie­rungs­ar­bei­ten begrün­de­te Kün­di­gung. Der Mie­ter focht die­se Kün­di­gung an, unter ande­rem mit der Begrün­dung, sie ver­sto­sse gegen Treu und Glau­ben, da deren Begrün­dung unvoll­stän­dig, unge­nau und unzu­tref­fend gewe­sen sei.

Das Bun­des­ge­richt erin­ner­te zunächst dar­an, dass die ordent­li­che Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses kei­ner Begrün­dung bedür­fe, um gül­tig zu sein, sie jedoch auf Ver­lan­gen zu begrün­den sei. Eine man­geln­de oder feh­ler­haf­te Begrün­dung füh­re nicht auto­ma­tisch zur Treu­wid­rig­keit der Kün­di­gung, kön­ne aller­dings ein Indiz dafür sein, dass an der Kün­di­gung kein schüt­zens­wer­tes Inter­es­se bestehe. Ins­be­son­de­re wenn der ange­ge­be­ne Kün­di­gungs­grund bloss vor­ge­scho­ben und zugleich der wah­re Grund nicht fest­stell­bar sei, sei ohne wei­te­res von einer Treu­wid­rig­keit aus­zu­ge­hen. Die Kün­di­gungs­grün­de könn­ten auch noch im erst­in­stanz­li­chen Gerichts­ver­fah­ren vor­ge­bracht wer­den. Selbst ein spä­te­res Nach­schie­ben zusätz­li­cher Grün­de sei — unter dem Vor­be­halt des Rechts­miss­brauchs­ver­bots — zuläs­sig. Sodann sei die Ergän­zung oder Prä­zi­sie­rung schon vor­ge­brach­ter Grün­de ohne wei­te­res zuläs­sig (E. 5.3.1, ins­be­son­de­re mit Ver­weis auf BGE 138 III 59, E. 2.1 und E. 2.3, und BGE 132 III 737, E. 3.4.2). Dem­ge­gen­über hielt das Bun­des­ge­richt — ohne Bezug­nah­me auf die­se gene­rel­le Recht­spre­chung — bei Kün­di­gun­gen im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten fest, dass ein Mie­ter ohne hin­rei­chend genaue Aus­künf­te nicht in der Lage sei, den Rea­li­täts­be­zug des Pro­jekts und die Bela­stung ein­zu­schät­zen, die sei­ne Anwe­sen­heit für die Durch­füh­rung der beab­sich­tig­ten Arbei­ten haben wür­de (eine Kün­di­gung im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten ver­stösst gemäss Recht­spre­chung nicht gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben, wenn die Wei­ter­be­nut­zung des Miet­ob­jekts die­se Arbei­ten erheb­lich ein­schrän­ken wür­den). Der Mie­ter habe des­halb das Recht, eine Begrün­dung zu erhal­ten, die es ihm erlau­be, innert der 30-tägi­gen Frist die Chan­cen einer Anfech­tung abzu­schät­zen (E. 5.3.1, ins­be­son­de­re mit Ver­weis auf BGE 142 III 91, E. 3.2.1, und BGE 140 III 496, E. 4.2.2). Das Ver­hält­nis zwi­schen die­sen Erwä­gun­gen blieb bis­lang unge­klärt. In der Leh­re wur­de kon­tro­vers dis­ku­tiert, ob das Bun­des­ge­richt bei Sanie­rungs- oder Umbau­kün­di­gun­gen die Begrün­dung der Kün­di­gung zu einem Gül­tig­keits­er­for­der­nis erho­ben hat­te.

Das Bun­des­ge­richt stell­te zunächst klar, dass — ent­ge­gen den miss­ver­ständ­li­chen Erwä­gun­gen in BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 — auch eine Kün­di­gung im Hin­blick auf Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten kei­ne Begrün­dung ent­hal­ten müs­se, um gül­tig zu sein. Die Treu­wid­rig­keit in den Ver­fah­ren BGE 142 III 91 und BGE 140 III 496 hät­te sich dar­aus erge­ben, dass die Kün­di­gun­gen auf Vor­rat und damit ver­früht erfolgt wären (E. 5.3.3). Aller­dings kom­me der Begrün­dung eine erheb­li­che Bedeu­tung zu, auch wenn es sich aus recht­li­cher Sicht bloss um eine Oblie­gen­heit der kün­di­gen­den Par­tei hand­le. Beson­ders bei Sanie­rungs- oder Umbau­kün­di­gun­gen sei es dem Ver­mie­ter, der über ein genü­gend aus­ge­reif­tes Pro­jekt ver­fü­ge, im Zeit­punkt der Kün­di­gung ohne wei­te­res mög­lich, die Kün­di­gung ent­spre­chend genau zu begrün­den, so dass sich gestützt auf die­se Anga­ben ein Bild machen las­se, ob und inwie­fern die Anwe­sen­heit des Mie­ters die­se Arbei­ten tan­gie­ren wür­de. Wer­den zur Begrün­dung bloss pau­schal Sanie­rungs- oder Umbau­ar­bei­ten ange­ge­ben, kön­ne dies ein Indiz dafür sein, dass an der Kün­di­gung kein schüt­zens­wer­tes Inter­es­se bestehe (E. 5.3.4). In casu erkann­te das Bun­des­ge­richt gestützt auf die Sach­ver­halts­fest­stel­lung der Vor­in­stanz, dass im Kün­di­gungs­zeit­punkt ein Sanie­rungs­pro­jekt bestan­den und die Kün­di­gung des­halb nicht gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ssen habe (E. 5.3.5).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).