Dem Bun­des­gericht nutzte dieses Ver­fahren, um festzule­gen, ab welchem Alter eine Liegen­schaft als alt zu betra­cht­en ist. Die Beant­wor­tung dieser Frage hat Ein­fluss auf die Kri­te­rien, nach welchen die Miss­bräuch­lichkeit des Anfangsmi­et­zins­es zu prüfen ist, namentlich ob eine Ren­dite­berech­nung vorzunehmen ist. Der Ver­mi­eter hat­te die Liegen­schaft, in welch­er sich die stre­it­ge­gen­ständliche Woh­nung befind­et, am 16. Dezem­ber 1982 erwor­ben und 1997 ren­oviert. Gemäss Darstel­lung des Ver­mi­eters wurde die Liegen­schaft 1974, nach der Darstel­lung der Mieter zwis­chen 1971 und 1980 erbaut. Miet­be­ginn war der 1. Okto­ber 2014.

Zunächst fasste das Bun­des­gericht seine Recht­sprechung zur Über­prü­fung des Anfangsmi­et­zins­es zusam­men (E. 2). Dabei erin­nerte es ins­beson­dere daran, dass bei alten Liegen­schaften die Hier­ar­chie der absoluten Kri­te­rien umgekehrt sei: dem Kri­teri­um der Orts- und Quartierüblichkeit (Ver­gle­ichsmi­ete) sei Vor­rang gegenüber der Net­to­er­tragsüber­prü­fung (Kosten­mi­ete) zu geben (E. 2.2, mit Hin­weisen).

Zu prüfen war im vor­liegen­den Fall somit, ob die stre­it­ge­gen­ständliche Liegen­schaft als alt zu qual­i­fizieren ist. Das Bun­des­gericht hat­te sich in sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung nicht aus­drück­lich dazu geäussert, wie alt eine Liegen­schaft min­destens sein muss, um als Altliegen­schaft zu gel­ten. Ursprünglich hat­te das Bun­des­gericht in diesem Zusam­men­hang erwogen, dass eine Liegen­schaft als alt betra­chtet wer­den könne, wenn sie “vor mehreren Jahrzehn­ten” gebaut oder erwor­ben wurde. In jün­ger­er Zeit erachtete es das Bun­des­gericht als mit dem Bun­desrecht vere­in­bar, eine unter 30-jährige Liegen­schaft nicht als Altliegen­schaft zu behan­deln (E. 3.2, mit Hin­weisen). Gestützt auf diese Recht­sprechung hielt das Bun­des­gericht nun aus­drück­lich fest, dass eine Liegen­schaft als alt zu betra­cht­en sei, sofern sie min­destens 30 Jahre vor dem Beginn des Mietver­hält­niss­es erbaut oder erwor­ben wurde (E. 3.2):

(…) le Tri­bunal fédéral con­sid­ère qu’un immeu­ble est ancien lorsque sa con­struc­tion ou sa dernière acqui­si­tion est de 30 ans au moins au moment du début du bail (…). Le délai de 30 ans com­mence donc à courir soit à la date de la con­struc­tion de l’immeuble (Datum der Erstel­lung der Liegen­schaft), soit à celle de sa dernière acqui­si­tion (Datum des let­zten Erwerbs der Liegen­schaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete).

Das Bun­des­gericht ver­warf sodann die Erwä­gun­gen der Vorin­stanz, welche gestützt auf BGE 140 III 433, E. 3.1.2, unter­schei­den wollte, ob es sich beim Ver­mi­eter um eine “pri­vat­en” Ver­mi­eter oder einen “pro­fes­sionellen” Ver­mi­eter han­dle (E. 3.3).

Vor­liegend lag somit eine Altliegen­schaft vor: Der Ver­mi­eter hat­te die Liegen­schaft am 16. Dezem­ber 1982 erwor­ben und ver­mi­etete diese per 1. Okto­ber 2014, mithin mehr als 31 Jahre nach dem Erwerb (E. 3.4).

 

 

 

 

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).