Die A. GmbH real­isierte eine Mehrfam­i­lien­haus-Sied­lung, errichtete Stock­w­erkeigen­tum, verkaufte diverse Stock­w­erkein­heit­en und schloss mit den Käufern gle­ichzeit­ig eine als “Gen­er­alun­ternehmerver­trag” beze­ich­nete Vere­in­barung ab. Die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft klagte vor Bezirks­gericht Luzern gegen die A. GmbH auf Zahlung von CHF 678’992.70 zuzüglich Zins zwecks Bevorschus­sung der Kosten für die Behe­bung von Män­geln an gemein­schaftlichen Gebäude­teilen. Das Bezirks­gericht hiess das Klage­begehren gross­mehrheitlich gut. Das Kan­ton­s­gericht Luzern wies die Beru­fung der A. GmbH ab.

Vor Bun­des­gericht strit­tig war, ob der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft im Lichte von BGE 114 II 239 zu Recht der ganze für die Män­gel­be­he­bung benötigte Betrag als Vorschuss zuge­sprochen wor­den war, oder ob dies nur im Umfang der Wertquoten der­jeni­gen Stock­w­erkeigen­tümer, die der Gemein­schaft den Nachbesserungsanspruch abge­treten hat­ten (in casu rund 65 %), zuläs­sig gewe­sen wäre. Die kan­tonalen Gerichte hat­ten erwogen, der Nachbesserungsanspruch des Stock­w­erkeigen­tümers an gemein­schaftlichen Bauteilen sei ent­ge­gen BGE 114 II 239 nicht quoten­be­zo­gen.

Das Bun­des­gericht fasste zunächst seinen Entscheid BGE 114 II 239 zusam­men, wo es ins­beson­dere erwogen hat­te, dass eine Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft Gewährleis­tungsansprüche von einzel­nen Stock­w­erkeigen­tümern erwer­ben könne, soweit solche Ansprüche zedier­bar seien und Män­gel an gemein­schaftlichen Bauteilen betr­e­f­fen wür­den. Ein solch­er Recht­ser­werb könne nur durch pri­vatau­tonomes Ver­fü­gungs­geschäft erfol­gen. Eine Legalzes­sion praeter leg­em der Gewährleis­tungsrechte einzel­ner Stock­w­erkeigen­tümer für Män­gel an gemein­schaftlichen Bauteilen auf die Stock­w­erkeigen­tums­ge­mein­schaft schloss das Bun­des­gericht aus, und zwar sowohl für die unab­tret­baren Män­gel­rechte der Wan­delung und Min­derung als auch für den zedier­baren werkver­traglichen Nachbesserungsanspruch. Weit­er hat­te das Bun­des­gericht aus­ge­führt, dass jedem Erwer­ber eines Stock­w­erkeigen­tum­san­teils in Bezug auf Män­gel­rechte das Wahlrecht verbleibe, weil auch der Nachbesserungsanspruch quoten­be­zo­gen in dem Sinne sei, dass der einzelne Eigen­tümer im exter­nen Ver­hält­nis die unent­geltliche Verbesserung des Man­gels nur im Umfang sein­er Quote ver­lan­gen könne und darüber hin­aus die Kosten der Män­gel­be­he­bung selb­st zu übernehmen habe. Ob und inwieweit die anderen Stock­w­erkeigen­tümer diese Kosten (anteilsmäs­sig) übernehmen müssten, sei eine Frage der inter­nen Auseinan­der­set­zung. Soweit die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft keine Män­gel­rechte einzel­ner Eigen­tümer erwer­ben könne, habe sie keinen Anspruch gegen den Unternehmer auf Nachbesserung. Sie müsse in einem solchen Fall die Män­gel selb­st beheben und die Kosten den Stock­w­erkeigen­tümern auf dem Wege der Beitrags­forderung belas­ten (E. 3.2.1–3.2.2).

Diese quoten­mäs­sige Aufteilung des werkver­traglichen Nachbesserungsanspruchs an gemein­samen Teilen wurde in der Lehre als unbe­friedi­gend ange­se­hen (s. die Hin­weise in E. 3.3). Das Bun­des­gericht nahm diese Kri­tik zum Anlass, von sein­er Recht­sprechung gemäss BGE 114 II 239 Abstand zu nehmen (E. 3.5):

Der Unternehmer, der ver­traglich die Erstel­lung ein­er Stock­w­erkein­heit übern­immt, ist dem Besteller gegenüber zur Abliefer­ung des män­gel­freien Werkes auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigen­tümern eben­falls zur Nutzung zuste­hen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteil­bar und jed­er einzelne Stock­w­erkeigen­tümer kann seine ver­traglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche gemein­same Bauteile eines in Stock­w­erkeigen­tum aufgeteil­ten Werkes betr­e­f­fen.

Das Bun­des­gericht begrün­dete die Änderung der Recht­sprechung wie fol­gt: Die prak­tis­che Bedeu­tung des Wahlrechts des einzel­nen Stock­w­erkeigen­tümers gemäss der dis­pos­i­tiv­en Regelung in Art. 386 Abs. 2 OR, auf welch­es in BGE 114 II 239 Gewicht gelegt wurde, sei angesichts der ver­bre­it­eten Über­nahme der SIA-Norm 118 in Werkverträ­gen nun­mehr ger­ing, denn Art. 169 Abs. 1 der SIA-Norm 118 sta­tu­iere einen Vor­rang der Nachbesserung. Mit der erfol­gre­ichen Nachbesserung werde der ver­tragliche Anspruch des Bestellers auf ein män­gel­freies Werk realiter erfüllt, der auch gemein­schaftlich genutzte Werk­teile umfasse. Werde indessen der wert­mäs­si­gen Gle­ich­be­hand­lung der Män­gel­rechte keine zen­trale Bedeu­tung beigemessen, beste­he kein Grund, den ver­traglichen Nachbesserungsanspruch des Stock­w­erkeigen­tümers gegenüber dem Unternehmer umfang­mäs­sig auf die Wertquote zu begren­zen, soweit er sich auf Män­gel an gemein­samen Teilen beziehe. Der einzelne Stock­w­erkeigen­tümer prof­i­tiere von der Nachbesserung der gemein­schaftlichen Teile wert­mäs­sig ohne­hin nur im Umfang sein­er Wertquote. Damit recht­fer­tige es sich nicht, vom Stock­w­erkeigen­tümer zu ver­lan­gen, dass er im exter­nen Ver­hält­nis jenen Teil der Nachbesserungskosten übernehme, der über seine eigene Wertquote hin­aus­greife (E. 3.4).

Das Bun­des­gericht wies sodann auf die Schwierigkeit­en hin, die sich daraus ergeben kön­nten, dass die ver­traglichen Gewährleis­tungsansprüche nicht iden­tisch sein müssten, da die Verträge des Unternehmers mit den einzel­nen Erwer­bern von Stock­w­erkein­heit­en nicht zwin­gend iden­tisch seien. Unter Umstän­den könne sich die Frage stellen, ob ein einzel­ner Erwer­ber im Ver­hält­nis zu seinen Miteigen­tümern seinen ver­traglichen Anspruch auf Nachbesserung durch­set­zen dürfe, wenn die Abwe­ichung vom Ver­trag einen gemein­samen Bauteil betr­e­ffe. Insofern dürfte, so das Bun­des­gericht, eine Koor­di­na­tion zwis­chen der Durch­set­zung des werkver­traglichen Nachbesserungsanspruchs einzel­ner Erwer­ber und den Regeln über die Beschlussfas­sung der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft erforder­lich sein (E. 3.5, mit Ver­weis auf BGE 141 III 357, E. 3.2).

Im vor­liegen­den Fall hat­te die Stock­w­erkeigen­tümerver­samm­lung gültig beschlossen, die Ver­wal­tung solle die Män­gel­rechte gegenüber der A. GmbH gel­tend machen. Die Gemein­schaft hat­te sodann von mehreren Stock­w­erkeigen­tümern den Nachbesserungsanspruch durch Zes­sion erwor­ben. Die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft sei entsprechend, so das Bun­des­gericht, aktivle­git­imiert, den ungeteil­ten Nachbesserungsanspruch gegenüber der Beschw­erde­führerin durchzuset­zen. Entsprechend hät­ten die Vorin­stanzen zu Recht der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft den ganzen für die Män­gel­be­he­bung benötigten Betrag als Vorschuss zuge­sprochen (E. 3.6).

 

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).