4A_609/2012: Umgehung von Schutzbestimmungen durch Ketten-Mietverträge; Beweislast (amtl. Publ.)

Das BGer hat­te sich im vor­liegen­den Fall zu Ket­ten-Mietverträ­gen zu äussern, d.h. zu ein­er Rei­he jew­eils befris­teter Mietverträge zwis­chen densel­ben Parteien über das­selbe Mieto­b­jekt. Das ist zwar zuläs­sig, aber nur unter dem Vor­be­halt des Rechtsmiss­brauchsver­bots, das dies­bezüglich vor allem im Arbeit­srecht konkretisiert wor­den ist (im Urteil find­en sich diverse Hin­weise zur entsprechen­den Lehre und Rechtsprechung). 

Im Mietrecht hat­te das BGer bish­er nur sel­ten Gele­gen­heit, sich zu Ket­ten­verträ­gen zu äussern. Im Anschluss an eine Über­sicht über seine dies­bezügliche Recht­sprechung stellt das BGer fest, dass das Gesetz keine entsprechen­den Vorschriften existieren; entschei­dend ist die Frage, welche Schutzbes­tim­mungen durch eine Aneinan­der­rei­hung jew­eils befris­teter Verträge umgan­gen wer­den kön­nte. Dafür kom­men mehrere Bes­tim­mungen in Frage: 

Le bail à durée déter­minée se dis­tingue du bail à
durée indéter­minée en par­ti­c­uli­er sur les points suiv­ants: prenant fin
sans con­gé, il sort du champ d’ap­pli­ca­tion des règles de pro­tec­tion
con­tre les con­gés abusifs
, qui sont de nature impéra­tive (cf. art. 273c CO).
Dans le bail à terme fixe, le loy­er ne peut pas être mod­i­fié en cours
de con­trat. En rai­son du principe de fidél­ité con­tractuelle, la loi
autorise à aug­menter ou dimin­uer le loy­er unique­ment pour le prochain
terme de résil­i­a­tion, qui est en l’oc­cur­rence un terme extinc­tif ([…]); si les par­ties déci­dent de con­clure un nou­veau con­trat, le
bailleur pour­ra aug­menter le loy­er, qui sera sus­cep­ti­ble de contestation
au titre de loy­er ini­tial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une pro­lon­ga­tion de bail varie selon que le con­trat est de durée déter­minée ou indéter­minée (art. 273 al. 2 CO).

Nach ein­er entsprechen­den Prü­fung sieht das BGer eine Umge­hungs­ge­fahr:

4.2.4 Il découle de ce qui précède que la conclusion
suc­ces­sive de baux à durée lim­itée peut per­me­t­tre au bailleur d’échapper
à des règles impéra­tives con­férant des droits au locataire, telles les
règles con­tre les loy­ers abusifs, ou con­tre les con­gés abusifs
([…]).

Infolgedessen ist die Rechtsmiss­brauchs­gren­ze auch im Mietrecht relevant:

L’on en vient donc à la con­clu­sion qu’il est sur le
principe licite d’en­chaîn­er des baux de durée déter­minée, sous réserve
d’une fraude à la loi ([…]).
Com­met une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l’in­ten­tion de
s’en­gager pour une durée indéfinie, mais opte pour un sys­tème de baux à
durée déter­minée aux seules fins de met­tre en échec des règles
impéra­tives
. S’il est vrai que le sys­tème des con­trats en chaîne est
sus­cep­ti­ble de pro­cur­er des avan­tages impor­tants au bailleur, l’on ne
saurait pos­tuler l’il­licéité de principe d’un tel procédé, alors que la
loi ne l’in­ter­dit nulle­ment ([…]). La par­tie qui
entend faire appli­quer la norme éludée — soit en l’oc­cur­rence le
locataire — doit établir l’ex­is­tence d’une fraude à la loi.

 Im konkreten Fall waren diese Voraus­set­zun­gen nicht erfüllt; die Vorin­stanz, das […], hat­te eine Umge­hung vorschnell bejaht:

4.3.2 La Cour de jus­tice sem­ble avoir adop­té une
prémisse erronée, selon laque­lle l’en­chaîne­ment de baux à durée
déter­minée ne serait admis­si­ble que si le bailleur peut jus­ti­fi­er d’un
motif par­ti­c­uli­er, à défaut de quoi la fraude à la loi devrait être
retenue. En réal­ité, la loi ne requiert aucun motif par­ti­c­uli­er pour
con­clure un bail de durée déter­minée et n’in­ter­dit pas d’en­chaîn­er deux
ou plusieurs baux de ce type
. Il s’ag­it bien plutôt de rechercher si les
faits recueil­lis con­duisent à la con­clu­sion que le bailleur a mis en
place un sys­tème qui ne s’ex­plique que par la volon­té de con­tourn­er des
règles impéra­tives. Le fardeau de la preuve incombe au locataire; le
bailleur n’a pas à établir un intérêt spé­cial à con­clure des baux de
durée déterminée.