4A_214/2014: unzulässige Doppeltätigkeit des Vermittlungsmäklers im Immobilienbereich (amtl. Publ.)

Das Bun­des­gericht hat­te in diesem Ver­fahren einen Fall der Ver­wirkung des Mäk­ler­lohn gemäss Art. 415 OR zu beurteilen

Gegen­stand des Ver­fahrens war ein Mäk­ler, der sowohl mit dem Verkäufer
ein­er Liegen­schaft als auch mit dem Käufer je einen Mäk­lerver­trag als
Ver­mit­tlungsmäk­ler abgeschlossen hat­te (E. 4.2): Der Ver­mit­tlungsmäk­ler schloss mit dem Verkäufer der Liegen­schaft einen Mäk­lerver­trag ab. Als Min­destverkauf­spreis wur­den CHF 2’200’000 vere­in­bart. Auf ein Inser­at des Ver­mit­tlungsmäk­lers hin meldete sich ein inter­essiert­er Käufer, welch­er die Liegen­schaft für CHF 1’800’000 kaufen wollte. Im Laufe der Ver­hand­lun­gen mit dem Ver­mit­tlungsmäk­ler sagte der Käufer schliesslich zu, einen Verkauf­spreis bis CHF 1’825’000 akzep­tieren zu wollen. Den Verkäufer informierte der Ver­mit­tlungsmäk­ler daraufhin, dass er für einen Kauf­preis von CHF 1’800’000 einen Käufer gefun­den habe, ver­schwieg ihm jedoch, dass der Käufer bere­it wäre, einen Kauf­preis bis CHF 1’825’000 zu akzep­tieren. Im Anschluss daran stimmte der Verkäufer ein­er Ver­tragsän­derung zu, mit welch­er der Min­destverkauf­spreis der Liegen­schaft auf CHF 1’800’000 gesenkt wurde, entsprechend einem Net­to-Verkauf­spreis von CHF 1’755’000 sowie eines Mäk­ler­lohns von CHF 45’000.
Dem Ver­mit­tlungsmäk­ler wurde daraufhin von einem Drit­ten für die Liegen­schaft ein Verkauf­spreis von CHF 1’900’000 ange­boten. Dieses Ange­bot leit­ete der Ver­mit­tlungsmäk­ler jedoch nicht an den Verkäufer weit­er. Stattdessen schloss er gle­ichen­tags mit dem Käufer einen zweit­en Mäk­lerver­trag ab, gemäs welchem sich dieser bere­it erk­lärte, die Liegen­schaft für CHF 1’800’000 zu kaufen und dem Ver­mit­tlungsmäk­ler einen Mäk­ler­lohn von CHF 30’000 zu bezahlen. Kurz darauf schlossen der Verkäufer und der Käufer einen Kaufver­trag über die Liegen­schaft zu einem Verkauf­spreis von CHF 1’800’000 ab.

Der Ver­mit­tlungsmäk­ler forderte vom Käufer eine Restentschädi­gung von CHF 20’000.
Das Bun­des­gericht befand, die Recht­sprechung gebe bei der Beurteilung
der Frage der Zuläs­sigkeit ein­er Dop­pelmäkelei im Immo­bilien­bere­ich zu
Unsicher­heit­en Anlass, weshalb es die Voraus­set­zun­gen für das Vorliegen
ein­er Rechts­frage von grund­sät­zlich­er Bedeu­tung als gegeben erachtete
(E. 1.1).

In sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung hat­te das Bun­des­gericht jew­eils darauf abgestellt, ob mit der Dop­pelmäkelei eine Inter­essenkol­lis­sion geschaf­fen wird (4C.375/2005, E. 4.3; 4A_508/2007, E. 3). Die Lehre kri­tisierte diese Recht­sprechung und ver­trat die Ansicht, dass Dop­pelmäkelei bei der Ver­mit­tlungsmäkelei unzuläs­sig ist (E. 1.1).

Gestützt auf die in der Lehre vertretene Ansicht und Kri­tik hielt das Bun­des­gericht in diesem Entscheid fest (E. 4.3):

En matière immo­bil­ière, le sim­ple fait pour un courtier de con­clure un con­trat de courtage de négo­ci­a­tion avec le vendeur (respec­tive­ment l’a­cheteur) d’un bien-fonds entraîne un con­flit d’in­térêts s’il con­clut avec l’a­cheteur (respec­tive­ment le vendeur) un sec­ond courtage de négo­ci­a­tion. Dans un tel cas de fig­ure, il est en effet incon­cev­able que le courtier négo­ci­a­teur d’im­meubles, qui doit obtenir le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l’a­cheteur, ne se trou­ve pas dans une sit­u­a­tion à risque de con­flit d’in­térêts, dès l’in­stant où il est appelé à défendre des intérêts opposés: (…). Le car­ac­tère inévitable du con­flit d’in­térêts en matière de vente immo­bil­ière est recon­nu en doctrine (…). 
Gestützt darauf kam das Bun­des­gericht zum Schluss, dass die Dop­pel-Ver­mit­tlungsmäkelei im Immo­bilien­bere­ich unzuläs­sig ist (E. 4.3):
En con­séquence, il con­vient d’ad­met­tre, dans le domaine immo­bili­er, que le dou­ble courtage de négo­ci­a­tion tombe sous le coup de la sit­u­a­tion visée à l’art. 415 in fine CO, que les deux con­trats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rap­port avec les deux contrats.