2C_1093/2015: Grundstückkauf durch Schweizerin / mehrheitliche Finanzierung des Grundstückkaufs durch Ausländer (amtl. Publ.; frz.)

Im zur amtlichen Pub­lika­tion vorge­se­henen Urteil vom 4. Novem­ber 2016 nahm das BGer Stel­lung zur Zuläs­sigkeit des Kaufs von Immo­bilien durch eine mit einem Briten ver­heirateten Schweiz­erin. Die in Dubai wohn­hafte Schweiz­erin inter­essierte sich für zwei Objek­te in ein­er Gemeinde im Kan­ton Freiburg mit einem Gesamt­preis von Fr. 1’660’000.–, welche sie als Alleineigen­tümerin erwer­ben wollte. Die Finanzierung sollte sichergestellt wer­den durch Fr. 100’000.– aus dem Eigen­tum der Ehe­frau, Fr. 405’000.– aus dem Eigen­tum des Ehe­mannes und Fr. 1’155’000.– aus dem Hypothekarkred­it ein­er Bank. Nach­dem die kan­tonale Kom­mis­sion für den Erwerb von Grund­stück­en durch Per­so­n­en im Aus­land zum Schluss kam, dass der gewün­schte Kauf nicht vom Bun­des­ge­setz über den Erwerb von Grund­stück­en durch Per­so­n­en im Aus­land (BewG; SR 211.412.41) erfasst werde, gelangte das Jus­tiz- und Polizei­de­parte­ment (EJPD) ans BGer, welch­es die Beschw­erde gutheisst.

Das BGer hält unter Ver­weis auf die bish­erige Recht­sprechung fest, dass die aus­ländis­che Finanzierung eines Grund­stück­er­werbs grund­sät­zlich nicht in den Anwen­dungs­bere­ich des BewG falle. Indessen dürfe der grundp­fand­gesicherte aus­ländis­che Kred­it zwei Drit­tel des Verkauf­swerts des Grund­stücks nicht über­steigen. Über­steige die Belas­tung das verkehrsübliche Mass, könne dem Pfandgläu­biger eine eigen­tümerähn­liche Stel­lung zukom­men, was die Anwend­barkeit des BewG zur Folge habe. Dies werde in der Regel bei ein­er aus­ländis­chen Finanzierung von 80% oder mehr angenom­men.

Im vor­liegen­den Fall — so das BGer — beteilige sich der Ehe­mann der poten­tiellen Käuferin mit einem Betrag von Fr. 405’000.–, was unge­fähr 24% des Kauf­preis­es entspreche. Dies genüge noch nicht für die Anwend­barkeit des BewG und der damit ver­bun­de­nen Bewil­li­gungspflicht. Es müsse aber berück­sichtigt wer­den, dass die Ehe­frau den Hypothekarkred­it von Fr. 1’155’000.– nur dank dem Einkom­men des Ehe­mannes erhal­ten habe. Somit müsse der Hypothekarkred­it dem Ehe­mann “angerech­net” wer­den, was in ein­er Beteili­gung von 94% resul­tiere. Damit komme dem Ehe­mann eine ähn­liche Stel­lung zu wie dem Eigen­tümer eines Grund­stücks und der Erwerb der bei­den Grund­stücke durch die Ehe­frau unter­liege der Bewil­li­gungspflicht.