4A_400/2017: Anfechtung des Anfangsmietzinses; Definition einer Altliegenschaft (amtl. Publ.)

Dem Bun­des­gericht nutzte dieses Ver­fahren, um festzule­gen, ab welchem Alter eine Liegen­schaft als alt zu betra­cht­en ist. Die Beant­wor­tung dieser Frage hat Ein­fluss auf die Kri­te­rien, nach welchen die Miss­bräuch­lichkeit des Anfangsmi­et­zins­es zu prüfen ist, namentlich ob eine Ren­dite­berech­nung vorzunehmen ist. Der Ver­mi­eter hat­te die Liegen­schaft, in welch­er sich die stre­it­ge­gen­ständliche Woh­nung befind­et, am 16. Dezem­ber 1982 erwor­ben und 1997 ren­oviert. Gemäss Darstel­lung des Ver­mi­eters wurde die Liegen­schaft 1974, nach der Darstel­lung der Mieter zwis­chen 1971 und 1980 erbaut. Miet­be­ginn war der 1. Okto­ber 2014.

Zunächst fasste das Bun­des­gericht seine Recht­sprechung zur Über­prü­fung des Anfangsmi­et­zins­es zusam­men (E. 2). Dabei erin­nerte es ins­beson­dere daran, dass bei alten Liegen­schaften die Hier­ar­chie der absoluten Kri­te­rien umgekehrt sei: dem Kri­teri­um der Orts- und Quartierüblichkeit (Ver­gle­ichsmi­ete) sei Vor­rang gegenüber der Net­to­er­tragsüber­prü­fung (Kosten­mi­ete) zu geben (E. 2.2, mit Hin­weisen).

Zu prüfen war im vor­liegen­den Fall somit, ob die stre­it­ge­gen­ständliche Liegen­schaft als alt zu qual­i­fizieren ist. Das Bun­des­gericht hat­te sich in sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung nicht aus­drück­lich dazu geäussert, wie alt eine Liegen­schaft min­destens sein muss, um als Altliegen­schaft zu gel­ten. Ursprünglich hat­te das Bun­des­gericht in diesem Zusam­men­hang erwogen, dass eine Liegen­schaft als alt betra­chtet wer­den könne, wenn sie “vor mehreren Jahrzehn­ten” gebaut oder erwor­ben wurde. In jün­ger­er Zeit erachtete es das Bun­des­gericht als mit dem Bun­desrecht vere­in­bar, eine unter 30-jährige Liegen­schaft nicht als Altliegen­schaft zu behan­deln (E. 3.2, mit Hin­weisen). Gestützt auf diese Recht­sprechung hielt das Bun­des­gericht nun aus­drück­lich fest, dass eine Liegen­schaft als alt zu betra­cht­en sei, sofern sie min­destens 30 Jahre vor dem Beginn des Mietver­hält­niss­es erbaut oder erwor­ben wurde (E. 3.2):

(…) le Tri­bunal fédéral con­sid­ère qu’un immeu­ble est ancien lorsque sa con­struc­tion ou sa dernière acqui­si­tion est de 30 ans au moins au moment du début du bail (…). Le délai de 30 ans com­mence donc à courir soit à la date de la con­struc­tion de l’im­meu­ble (Datum der Erstel­lung der Liegen­schaft), soit à celle de sa dernière acqui­si­tion (Datum des let­zten Erwerbs der Liegen­schaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete).

Das Bun­des­gericht ver­warf sodann die Erwä­gun­gen der Vorin­stanz, welche gestützt auf BGE 140 III 433, E. 3.1.2, unter­schei­den wollte, ob es sich beim Ver­mi­eter um eine “pri­vat­en” Ver­mi­eter oder einen “pro­fes­sionellen” Ver­mi­eter han­dle (E. 3.3).

Vor­liegend lag somit eine Altliegen­schaft vor: Der Ver­mi­eter hat­te die Liegen­schaft am 16. Dezem­ber 1982 erwor­ben und ver­mi­etete diese per 1. Okto­ber 2014, mithin mehr als 31 Jahre nach dem Erwerb (E. 3.4).