4A_157/2019: Notwendige Streitgenossenschaft bei der Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse (amtl. Publ.)

Das Bun­des­gericht entsch­ied in diesem Urteil, dass die von ihm im Zusam­men­hang mit der Anfech­tung ein­er vom Ver­mi­eter aus­ge­sproch­enen Kündi­gung entwick­el­ten Recht­sprechung hin­sichtlich notwendi­ger Stre­itgenossen­schaft auch für diejeni­gen Fälle gelte, in denen ein Mit­mi­eter einen Miet­zins anfecht­en wolle. Dieser sei zur alleini­gen Anfech­tung legit­imiert, sofern er neben dem Ver­mi­eter auch die Mit­mi­eter ins Recht fasse, welche den Miet­zins nicht anfecht­en wollen.

Im vor­liegen­den Fall ging es um die Miete ein­er Woh­nung in Genf durch zwei Mieter. Nach­dem der eine Mit­mi­eter den Ver­mi­eter darüber informiert hat­te, dass er die Woh­nung ver­lassen werde, die Mieterin indessen die Woh­nung mit den bei­den Töchtern weit­er­hin bewohnen werde, ver­langten bei­de Mieter eine Miet­zin­sre­duk­tion. Dies vor dem Hin­ter­grund des anste­hen­den Aus­tritts des Gebäudes aus dem Gen­fer “régime des habi­ta­tions à loy­ers mod­érés (HLM)”. Nach­dem der Ver­mi­eter das Begehren ablehnte, gelangte die Mieterin mit­tels Klage gegen den Ver­mi­eter und ihren Mit­mi­eter an das Gen­fer Tri­bunal des baux et loy­ers. Nach­dem der zweitin­stan­zliche Gen­fer Cour de jus­tice eine Miet­zin­sre­duk­tion anord­nete, gelangte der Ver­mi­eter ans Bun­des­gericht, wo er unter anderem eine Ver­let­zung von Art. 70 Abs. 1 ZPO gel­tend machte, weil die Mieterin alleine und nicht zusam­men mit ihrem Mit­mi­eter geklagt hat­te.

Das Bun­des­gericht rief zunächst seine im Zusam­men­hang mit der Anfech­tung ein­er vom Ver­mi­eter aus­ge­sproch­enen Kündi­gung ergan­gene Recht­sprechung in Erin­nerung. Die Anfech­tung der Kündi­gung stelle eine Gestal­tungsklage dar. Im Falle ein­er Per­so­n­en­mehrheit als Partei des Rechtsver­hält­niss­es müsse die Kündi­gung gegenüber allen Per­so­n­en gültig oder ungültig sein. Die Mit­mi­eter eines gemein­samen Mietver­trages wür­den daher im Falle der Anfech­tung der Kündi­gung eine notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft bilden. Die notwendi­gen Stre­itgenossen müssten gemein­sam kla­gen oder gemein­sam beklagt wer­den (vgl. Art. 70 Abs. 1 ZPO). Notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft könne aber unter Umstän­den auch bedeuten, dass zwar alle Stre­itgenossen ins Ver­fahren ein­be­zo­gen wer­den müssten, jedoch auf Kläger und Beklagten­seite aufgeteilt wer­den kön­nten (BGer 4A_570/2018, E. 3.1). Die Möglichkeit, sich gegen eine miss­bräuch­liche Kündi­gung zu wehren, entspreche einem Sozialschutzbedürf­nis. Aus diesem Grund müsse einem Mit­mi­eter bei der Anfech­tung der Kündi­gung das Recht eingeräumt wer­den, selb­ständig vorzuge­hen. Seine Klage sei aber eine Gestal­tungsklage, die bewirke, dass der Mietver­trag für sämtliche Parteien defin­i­tiv beibehal­ten oder aufgelöst werde. Daher müsse der Kläger auf der Gegen­seite neb­st dem Ver­mi­eter auch den oder die Mit­mi­eter ein­kla­gen, welche sich der Kündi­gung nicht wider­set­zen wür­den. Dies gelte bei der Miete sowohl von Wohn- als auch Geschäft­sliegen­schaften (E. 2.2).

Das Bun­des­gericht fol­gte sodann der in der Lehre mehrheitlich vertrete­nen Auf­fas­sung, wonach diese bei der Kündi­gungsan­fech­tung gel­tende Prax­is auch für Kla­gen im Zusam­men­hang mit der Fest­set­zung des Miet­zins­es (Miet­zin­sher­ab­set­zungsklage oder Anfech­tung ein­er Miet­zin­ser­höhung) ein­er Wohn- oder Geschäft­sliegen­schaft gel­ten müsse (E. 2.3.1 und E. 2.3.2). Die vom Ver­mi­eter vertretene Auf­fas­sung laufe dem Willen des Geset­zge­bers zuwider, die Posi­tion des Mieters zu stärken, indem er Regeln zur Bekämp­fung miss­bräuch­lich­er Mieten und miss­bräuch­lich­er Kündi­gun­gen erlassen hätte. Diese Regeln wür­den dem­sel­ben Sozialschutzbedürf­nis entsprechen und ein homo­genes Ganzes (“un ensem­ble homogène”) bilden (E. 2.3.2.1). Auch wenn, so das Bun­des­gericht weit­er, ein Mieter offen­sichtlich ein per­sön­lich­es Inter­esse an ein­er Miet­zin­sre­duk­tion habe, bedeute dies nicht, dass er immer bere­it sein werde, auch zusam­men mit seinen Mit­mi­etern unter Kosten­folge rechtliche Schritte vorzunehmen. Das Risiko, dass ein­er der Mit­mi­eter keine rechtliche Schritte unternehme, um eine Miet­zin­sre­duk­tion zu erwirken, sei umso gröss­er, wenn, wie im vor­liegen­den Fall, der Mit­mi­eter seit langem nicht mehr in der Miet­woh­nung wohne und, erst recht, wenn es schwierig sei, ihn zu find­en oder er die Schweiz ver­lassen habe. Hinzu komme, dass der Mieter, gle­ich wie bei der Kündi­gungsan­fech­tung (Art. 273 Abs. 1 OR), bei der Anfech­tung ein­er Miet­zin­ser­höhung (Art. 270b Abs. 1 OR) und einem Begehren um Miet­zin­sher­ab­set­zung eine dreis­sigtätige Ver­wirkungs­frist wahren müsse. Der Mit­mi­eter, der den Rechtsweg beschre­it­en möchte, ste­he somit unter einem Zeit­druck, der je nach dem Umstän­den ein gemein­sames Vorge­hen verun­möglichen könne und damit ein alleiniges Vorge­hen recht­fer­tige (E. 2.3.2.2).