Im zur Publikation vorgesehenen Urteil 5A_17/2024 vom 3. Februar 2025 behandelt das Bundesgericht die Frage, ob und inwiefern die Stockwerkeigentümergemeinschaft verpflichtet ist, das Stockwerkeigentümerreglement gegenüber Eigentümern gerichtlich durchzusetzen.
Die Beschwerdeführer sind Eigentümer einer Stockwerkeinheit (1. OG). In der darüberliegenden Stockwerkeinheit haben die jeweiligen Eigentümer die Bodenbeläge erneuert. Dies geschah, nach Auffassung der Beschwerdeführer, in Verletzung des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Anlässlich der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung beantragten die Beschwerdeführer, die Verwaltung sei zu beauftragen, von den Eigentümern der Stockwerkeinheit im 2. OG den Rückbau der Bodenbeläge innert zwei Monaten zu verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchzusetzen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft lehnte den Antrag ab. Gegen diesen Entscheid beschritten die Beschwerdeführer den Rechtsweg.
Zur prozessualen Vorgehensweise bei Problemen zweier (oder mehrerer) Stockwerkeigentümer unter einander hielt das Bundesgericht fest, dass kein Stockwerkeigentümer gegen einen anderen direkt auf Einhaltung des Reglements klagen könne (Urteil 5A_640/2012 vom 13. November 2012 E. 4.4). Vielmehr müsse er über sein Anliegen zuerst einen Beschluss der Gemeinschaft erwirken, den er sodann unter den allgemeinen Voraussetzungen gerichtlich anfechten könne (BGE 145 III 121 E. 4.3.4). Diese «allgemeinen Voraussetzungen» sind in Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB geregelt. Anfechtbar sind Beschlüsse, die Gesetz oder Statuten – im Stockwerkeigentumsrecht insbesondere die im Begründungsakt, im Reglement und in der Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsordnung – verletzen (E. 2.3.2). Nicht überprüft werden können hingegen die Angemessenheit und Zweckmässigkeit eines Beschlusses (BGE 131 III 459 E. 5.1; Urteil 5A_100/2020 vom 15. August 2023 E. 2, nicht publ. in BGE 149 III 393).
Betreffend die Durchsetzung dieser Anspruchsgrundlagen hält das Bundesgericht fest, dass die Gemeinschaft über ihren Verwalter verpflichtet sei, über die Einhaltung des Reglements zu wachen (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 712s Abs. 3 ZGB). Daraus folge jedoch keine Pflicht, das Reglement ungeachtet der konkreten Umstände auf dem Klageweg durchzusetzen. Andernfalls würde in diesem Bereich jegliche Freiheit der für den Beschluss zuständigen Mehrheit aufgehoben. Diese könne durchaus sachliche Gründe haben, sich gegen eine Klage zu entscheiden. Zu bedenken sei zudem, dass die Frage, ob tatsächlich ein Reglementsverstoss vorliege, Gegenstand des allfälligen Prozesses der Gemeinschaft gegen den als Verletzer ins Recht gefassten Stockwerkeigentümer bilde. Ob die Gemeinschaft Klage einleiten wolle, werde die Versammlung der Stockwerkeigentümer auch von ihrer Einschätzung der Prozessaussichten abhängig machen. Dass im Zeitpunkt ihres Beschlusses bereits geklärt sei, ob tatsächlich eine Reglementsverletzung vorliege, könne nicht verlangt werden (E. 2.3.5).
Vorliegend wirke sich der beanstandete Einbau der Bodenbeläge ausschliesslich im Verhältnis zwischen der betreffenden Stockwerkeinheit und der Stockwerkeinheit der Beschwerdeführer aus. Die Beschwerdeführer hätten demnach die Möglichkeit, gegen störende Immissionen nach Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB vorzugehen. Den Beschwerdeführern stehe damit ein zumutbarer Rechtsweg zur Verfügung, um gegen durch den Einbau der neuen Bodenbeläge verursachte Störungen ihres Eigentums vorzugehen (E. 2.4). Dass keine gemeinschaftlichen Interessen betroffen seien, sei ein sachlicher Grund für den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, auf die beantragten Vorkehren zu verzichten. Unter diesen Umständen verletze der Verzicht auf die beantragten Vorkehren zur Durchsetzung der fraglichen Reglementsbestimmung weder das Gesetz noch die Gemeinschaftsordnung (E. 2.4).
Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab.