Gemäss zwei heute publizierten Urteilen vom 3. April 2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014 [Kanton Neuchâtel]; 2C_1148/2015 [Kanton Zürich]) sind Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek anfallen, bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

Bei der Einkommenssteuer können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.

In einem Fall aus dem Kanton Zürich hatten die Eigentümer vor dem Verkauf eines Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aufgelöst. Ein entsprechender Abzug der Entschädigung bei der Festlegung der Grundstückgewinnsteuer wurde ihnen verwehrt. In einem anderen Fall aus dem Kanton Neuenburg wurde vor dem Verkauf einer Liegenschaft durch die vorzeitige Auflösung der Hypothek ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese wurde nicht als Abzug bei der Einkommenssteuer der Verkäufer zugelassen.

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde im Zürcher Fall gut.  Da die Hypothek unmittelbar vor dem Verkauf der Liegenschaft endgültig sowie vollumfänglich aufgelöst und nicht durch eine neue Hypothek ersetzt wurde, ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd anzurechnen. Diese Ausgestaltung der Entschädigung erfüllt die Voraussetzungen für die Annahme abzugsfähiger „Anlagekosten“ (gemäss Art. 12 StHG), welche bei der Ermittlung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind.

Im Neuenburger Fall weist das Bundesgericht die Beschwerde ab. Erfolgt die Auflösung wie im konkreten Fall definitiv im Hinblick auf eine Veräusserung der Liegenschaft, können Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht als Schuldzinsen abgezogen werden. Ein entsprechender Abzug kann sich dann rechtfertigen, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gleichen Kreditgläubiger ersetzt wird. Eine doppelte Berücksichtigung derVorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommensteuer ist gemäss bisheriger Rechtsprechung in jedem Fall ausgeschlossen.

(Aus der heutigen Medienmitteilung des Bundesgerichts.)

 

Philipp Kruse

Posted by Philipp Kruse

RA Philipp Kruse führt seit 2012 eine eigene Praxis für Steuerrecht in Zürich (Kruse | Tax & Law). Er studierte an den Universitäten Bern, Heidelberg und Exeter/UK und hat seit 1998 in drei Zürcher Wirtschaftskanzleien praktiziert. Er war von 2003 bis 2007 im Kantonalen Steueramt Zürich tätig und hat sich seither auf den Bereich 'Steuer- und Abgaberecht' spezialisiert.