Gemäss zwei heute pub­lizierten Urteilen vom 3. April 2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014 [Kan­ton Neuchâ­tel]; 2C_1148/2015 [Kan­ton Zürich]) sind Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gun­gen, die bei der vorzeit­i­gen Auflö­sung ein­er Hypothek anfall­en, bei der Grund­stück­gewinns­teuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflö­sung der Hypothek in einem untrennbaren Zusam­men­hang mit dem Verkauf der Liegen­schaft erfol­gt.

Bei der Einkom­menss­teuer kön­nen Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gun­gen nur dann als abzugs­fähige Schuldzin­sen gel­tend gemacht wer­den, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gle­ichen Kred­it­ge­ber erset­zt wird.

In einem Fall aus dem Kan­ton Zürich hat­ten die Eigen­tümer vor dem Verkauf eines Geschäft­shaus­es die darauf las­ten­den Hypotheken gegen eine Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gung vorzeit­ig aufgelöst. Ein entsprechen­der Abzug der Entschädi­gung bei der Fes­tle­gung der Grund­stück­gewinns­teuer wurde ihnen ver­wehrt. In einem anderen Fall aus dem Kan­ton Neuen­burg wurde vor dem Verkauf ein­er Liegen­schaft durch die vorzeit­ige Auflö­sung der Hypothek eben­falls eine Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gung erhoben. Diese wurde nicht als Abzug bei der Einkom­menss­teuer der Verkäufer zuge­lassen.

Das Bun­des­gericht heisst die Beschw­erde im Zürcher Fall gut.  Da die Hypothek unmit­tel­bar vor dem Verkauf der Liegen­schaft endgültig sowie vol­lum­fänglich aufgelöst und nicht durch eine neue Hypothek erset­zt wurde, ist die Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gung bei der Grund­stück­gewinns­teuer gewin­n­min­dernd anzurech­nen. Diese Aus­gestal­tung der Entschädi­gung erfüllt die Voraus­set­zun­gen für die Annahme abzugs­fähiger “Anlagekosten” (gemäss Art. 12 StHG), welche bei der Ermit­tlung des Grund­stück­gewinns zu berück­sichti­gen sind.

Im Neuen­burg­er Fall weist das Bun­des­gericht die Beschw­erde ab. Erfol­gt die Auflö­sung wie im konkreten Fall defin­i­tiv im Hin­blick auf eine Veräusserung der Liegen­schaft, kön­nen Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gun­gen bei der Einkom­menss­teuer nicht als Schuldzin­sen abge­zo­gen wer­den. Ein entsprechen­der Abzug kann sich dann recht­fer­ti­gen, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek beim gle­ichen Kred­it­gläu­biger erset­zt wird. Eine dop­pelte Berück­sich­ti­gung der­Vor­fäl­ligkeit­sentschädi­gung sowohl bei der Grund­stück­gewinns­teuer als auch bei der Einkom­men­steuer ist gemäss bish­eriger Recht­sprechung in jedem Fall aus­geschlossen.

(Aus der heuti­gen Medi­en­mit­teilung des Bun­des­gerichts.)

 

Philipp Kruse

Posted by Philipp Kruse

RA Philipp Kruse führt seit 2012 eine eigene Praxis für Steuerrecht in Zürich (Kruse | Tax & Law). Er studierte an den Universitäten Bern, Heidelberg und Exeter/UK und hat seit 1998 in drei Zürcher Wirtschaftskanzleien praktiziert. Er war von 2003 bis 2007 im Kantonalen Steueramt Zürich tätig und hat sich seither auf den Bereich 'Steuer- und Abgaberecht' spezialisiert.