Gemäss zwei heu­te publi­zier­ten Urtei­len vom 3. April 2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014 [Kan­ton Neu­châ­tel]; 2C_1148/2015 [Kan­ton Zürich]) sind Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen, die bei der vor­zei­ti­gen Auf­lö­sung einer Hypo­thek anfal­len, bei der Grund­stück­ge­winn­steu­er als Anla­ge­ko­sten abzieh­bar, wenn die Auf­lö­sung der Hypo­thek in einem untrenn­ba­ren Zusam­men­hang mit dem Ver­kauf der Lie­gen­schaft erfolgt.

Bei der Ein­kom­mens­steu­er kön­nen Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen nur dann als abzugs­fä­hi­ge Schuld­zin­sen gel­tend gemacht wer­den, wenn die auf­ge­lö­ste Hypo­thek durch eine ande­re beim glei­chen Kre­dit­ge­ber ersetzt wird.

In einem Fall aus dem Kan­ton Zürich hat­ten die Eigen­tü­mer vor dem Ver­kauf eines Geschäfts­hau­ses die dar­auf lasten­den Hypo­the­ken gegen eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung vor­zei­tig auf­ge­löst. Ein ent­spre­chen­der Abzug der Ent­schä­di­gung bei der Fest­le­gung der Grund­stück­ge­winn­steu­er wur­de ihnen ver­wehrt. In einem ande­ren Fall aus dem Kan­ton Neu­en­burg wur­de vor dem Ver­kauf einer Lie­gen­schaft durch die vor­zei­ti­ge Auf­lö­sung der Hypo­thek eben­falls eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung erho­ben. Die­se wur­de nicht als Abzug bei der Ein­kom­mens­steu­er der Ver­käu­fer zuge­las­sen.

Das Bun­des­ge­richt heisst die Beschwer­de im Zür­cher Fall gut.  Da die Hypo­thek unmit­tel­bar vor dem Ver­kauf der Lie­gen­schaft end­gül­tig sowie voll­um­fäng­lich auf­ge­löst und nicht durch eine neue Hypo­thek ersetzt wur­de, ist die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei der Grund­stück­ge­winn­steu­er gewinn­min­dernd anzu­rech­nen. Die­se Aus­ge­stal­tung der Ent­schä­di­gung erfüllt die Vor­aus­set­zun­gen für die Annah­me abzugs­fä­hi­ger “Anla­ge­ko­sten” (gemäss Art. 12 StHG), wel­che bei der Ermitt­lung des Grund­stück­ge­winns zu berück­sich­ti­gen sind.

Im Neu­en­bur­ger Fall weist das Bun­des­ge­richt die Beschwer­de ab. Erfolgt die Auf­lö­sung wie im kon­kre­ten Fall defi­ni­tiv im Hin­blick auf eine Ver­äu­sse­rung der Lie­gen­schaft, kön­nen Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen bei der Ein­kom­mens­steu­er nicht als Schuld­zin­sen abge­zo­gen wer­den. Ein ent­spre­chen­der Abzug kann sich dann recht­fer­ti­gen, wenn die auf­ge­lö­ste Hypo­thek durch eine ande­re Hypo­thek beim glei­chen Kre­dit­gläu­bi­ger ersetzt wird. Eine dop­pel­te Berück­sich­ti­gung der­Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung sowohl bei der Grund­stück­ge­winn­steu­er als auch bei der Ein­kom­men­steu­er ist gemäss bis­he­ri­ger Recht­spre­chung in jedem Fall aus­ge­schlos­sen.

(Aus der heu­ti­gen Medi­en­mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts.)

 

Philipp Kruse

Posted by Philipp Kruse

RA Philipp Kruse führt seit 2012 eine eigene Praxis für Steuerrecht in Zürich (Kruse | Tax & Law). Er studierte an den Universitäten Bern, Heidelberg und Exeter/UK und hat seit 1998 in drei Zürcher Wirtschaftskanzleien praktiziert. Er war von 2003 bis 2007 im Kantonalen Steueramt Zürich tätig und hat sich seither auf den Bereich 'Steuer- und Abgaberecht' spezialisiert.