Das BGer schützt im vor­liegen­den Urteil ein Urteil der Cour de Jus­tice GE, die in ein­er ungewöhn­lichen Kon­stel­la­tio­nen einen Grund­la­genir­rtum verneint hat­te. Die anfech­t­ende Ver­tragspartei hat­te im Bahn­hof­s­ge­bäude von Eaux-Vives in Genf ein Grund­stück mit einem Gebäude erwor­ben, wo sie eine Wech­sel­stube betrieb. Sie plante, das Grund­stück nach ihrer Pen­sion­ierung weit­erzu­verkaufen. Beim Kauf war zwar bekan­nt, dass ent­lang der Bahn­lin­ie Bauar­beit­en geplant waren. Der Käufer ging jedoch davon aus, dass das Gebäude denkmalgeschützt und damit vor einem Abriss sich­er sei. Später das Gebäude im Zuge der erwarteten Arbeit­en zum Abriss vorge­se­hen.

Das BGer fasst zunächst den Tatbe­stand des Grund­la­genir­rtums zusam­men:

A teneur de l’art. 23 CO, le con­trat n’oblige pas celle des par­ties qui, au moment de con­clure, se trou­vait dans une erreur essen­tielle. Selon l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, par­mi d’autres cas, il y a erreur essen­tielle lorsque l’un des cocon­trac­tants s’est mépris sur des faits qu’il pou­vait con­sid­ér­er, du point de vue de la loy­auté en affaires, comme des élé­ments néces­saires du con­trat. Dans cette hypothèse, l’er­reur a porté sur un point spé­ci­fique qui a effec­tive­ment déter­miné la vic­time à con­clure le con­trat ou à le con­clure aux con­di­tions con­v­enues, et il se jus­ti­fi­ait objec­tive­ment, du point de vue de la bonne foi en affaires, de con­sid­ér­er ce point comme un élé­ment essen­tiel du con­trat […]. Elu­cider ce que les par­ties avaient à l’e­sprit au moment de con­clure relève de la con­stata­tion des faits, tan­dis qu’ap­préci­er si l’er­reur con­statée est essen­tielle s’in­scrit dans l’ap­pli­ca­tion du droit […].

 Im vor­liegen­den Fall war ein Grund­la­genir­rtum zu verneinen:

[…] D’or­di­naire, le classe­ment exclut une éventuelle démo­li­tion. L’au­torité peut en revanche autoris­er des travaux de réno­va­tion et de trans­for­ma­tion même impor­tants, le cas échéant com­binés avec un change­ment d’af­fec­ta­tion, si elle les tient pour com­pat­i­bles avec la pro­tec­tion de l’éd­i­fice et jus­ti­fiés par des intérêts per­ti­nents […]. […]
Il est évidem­ment impos­si­ble de con­naître con­crète­ment de quelle manière le bâti­ment de la gare des Eaux-Vives aurait été con­servé s’il avait été lui aus­si classé. Il est néan­moins vraisem­blable que les locataires présents, tels le défend­eur, eussent dû compter avec des travaux intérieurs très impor­tants, com­por­tant des mod­i­fi­ca­tions de la dis­tri­b­u­tion et de l’af­fec­ta­tion des locaux en fonc­tion des besoins de la nou­velle infra­struc­ture fer­rovi­aire. Autrement dit, le classe­ment n’au­rait pas sub­stantielle­ment garan­ti les locataires con­tre des travaux et trans­for­ma­tions impli­quant la resti­tu­tion et l’é­vac­u­a­tion des locaux loués. A cela s’a­joute que le défend­eur s’est accom­modé d’un bail à loy­er résil­i­able d’an­née en année, qui ne lui assur­ait donc pas non plus la pos­si­bil­ité d’ex­ploiter puis de reven­dre le bureau de change selon son pro­jet. Dans ces con­di­tions, du point de vue de la bonne foi en affaires, le classe­ment du bâti­ment n’é­tait pas un élé­ment objec­tive­ment essen­tiel du con­trat de remise de com­merce.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Partner bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.