Im Entscheid 1C_647/2023 vom 8. Dezember 2025 äusserte sich das Bundesgericht zu den Voraussetzungen der Besitzstandsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 RPG. Zur Frage stand, ob ein länger nicht mehr genutztes, zonenwidrig gewordenes Gebäude noch umgebaut bzw. saniert werden darf.
Sachverhalt
A. (Beschwerdeführer) ist Eigentümer eines bis ins Jahr 1961 von seinen Grosseltern bewohnten Gebäudes in der Gemeinde Frick. Die Liegenschaft befindet sich in der Landwirtschaftszone mit Landschaftsschutzüberlagerung. Im Grundbuch ist sie als “Wohnhaus, Stall, Schopf, Gartenanlage, Acker, Wiese und Weide” bezeichnet.
Im April 2014 ersuchte der Beschwerdeführer das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau (BVU) um Auskunft, ob das Gebäude zu Wohnzwecken renoviert und erweitert werden dürfe. Nach einer örtlichen Begehung verneinte das BVU die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. In seiner Begründung hielt es namentlich fest, die Liegenschaft werde seit Ende des Jahres 1998 nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Eine bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Baute als Wohn- bzw. Wochenendhaus könne ausgeschlossen werden, da das Gebäude weder über eine funktionsfähige oder sanierungswürdige Heizung noch über entsprechende Sanitäreinrichtungen, eine Kanalisation, Wasserversorgung und Kücheneinrichtung verfüge. Ein im Juli 2017 eingereichtes Baugesuch von A. betreffend “Sanierung Wohnhaus” auf der Parzelle Nr. 771 beurteilte das BVU aus denselben Gründen ebenfalls abschlägig.
Im Jahr 2020 stellte der Gemeinderat Frick im Gebäude folgende, unbewilligte Bauarbeiten fest:
- Unterlagsboden mit Bodenheizung
- Isolation von Dach und Wänden
- Neue Türen und Fenster
- Vorbereitungsarbeiten für den Einbau einer Küche, WC und Dusche
- Vorbereitungsarbeiten für Wärmepumpe
- Sickerleitung und Anschluss Dachwasser
- Zisterne für Abwasser
Auf entsprechende Aufforderung hin ersuchte A. um Erteilung einer Baubewilligung für die bereits ausgeführten und die noch geplanten Umbauarbeiten. Das BVU wies das Baugesuch ab und ordnete den Rückbau an. Gegen den Bauabschlag gelangte A. zunächst an den Regierungsrat und anschliessend an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, welche seine Beschwerden jeweils abwiesen. Hierauf gelangte A. an das Bundesgericht.
Bestandesschutz altrechtlicher Bauten und Anlagen (Art. 24c RPG)
Das Bundesgericht hielt fest, dass Art. 24c Abs. 1 RPG bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand schütze. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts sei eine Baute bestimmungsgemäss nutzbar, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert habe. Die Baute müsse – gemessen an ihrer Zweckbestimmung – betriebstüchtig und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sein. Verfallene, unbrauchbar gewordene und abbruchreife Bauten, deren Lebensdauer abgelaufen sei, erfüllten diese Anforderungen nicht und genössen deshalb keinen Besitzstandsschutz (E. 3.1 mit Hinweis auf BGE 147 II 465 E. 4.2.2).
Vorliegend sei die tragende Konstruktion des Gebäudes vor den unbewilligten Umbauarbeiten zwar noch mehrheitlich intakt gewesen. Nach der Aufgabe der dauerhaften Wohnnutzung im Jahr 2000 haben, so die vom Bundesgericht bestätigten Feststellungen der Vorinstanz, an der Baute und der dazugehörigen Infrastruktur indes keine Unterhaltsarbeiten mehr stattgefunden. Die anlässlich der Begehung im Jahr 2015 erstellte Fotodokumentation des BVU zeige einen massiv veralteten, abgenutzten und teilweise desolaten Zustand des Gebäudes. Wände, Böden und das Dach seien etwa nicht isoliert gewesen. Das Gebäude habe nur über einen einzigen Wasserhahn verfügt; eine Warmwasseraufbereitung, eine Dusche oder eine Infrastruktur zum Waschen von Kleidung sei nicht vorhanden gewesen. Die Infrastruktur und Installationen genügten einer Wohnnutzung bei weitem nicht mehr.
Das Bundesgericht gelangte zum Schluss, dass vor diesem Hintergrund kein Raum für die Erteilung einer Bewilligung für die bereits durchgeführten und noch geplanten Renovationen gestützt auf Art. 24c RPG bestehe.
Rückbauanordnung
Betreffend die Rückbauanordnung verwies das Bundesgericht auf seine bisherige Rechtsprechung. Nach dieser sind formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, grundsätzlich zu beseitigen (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.5; 136 II 359 E. 6). Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten und Anlagen könne jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (dazu ausführlich Urteil 1C_587/2023 vom 24. April 2025 E. 5.1 mit Hinweisen). Überdies könnten Gründe des Vertrauensschutzes einer Wiederherstellung entgegenstehen (BGE 136 II 359 E. 6; 132 II 21 E. 6; Urteil 1C_280/2022 vom 15. März 2024 E. 4.2; je mit Hinweisen).
Auch in diesem Punkt stützt das Bundesgericht die Feststellungen der Vorinstanz. Unter Berücksichtigung des Berichts vom 16. April 2015 des BVU habe dem Beschwerdeführer das Erlöschen des Besitzstands gemäss Art. 24c RPG aus früheren “Verfahren” hinreichend bekannt sein müssen. Er habe die streitgegenständlichen Renovationsarbeiten daher nicht gutgläubig vorgenommen. Zudem sei er von einem Architekten beraten worden, der das Bewilligungserfordernis hätte kennen müssen. Dieses Wissen sei dem Beschwerdeführer anzurechnen. Der Beschwerdeführer könne sich somit nicht auf die Gutgläubigkeit berufen (E. 4.2).
Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei zudem verhältnismässig: Der Rückbau stelle eine geeignete und erforderliche Massnahme dar, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Es bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse am Rückbau, nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit und zum Schutz der baulichen Ordnung. Die finanziellen Interessen des Beschwerdeführers (mit CHF 40’692.30 beziffert) fielen aufgrund seiner Bösgläubigkeit kaum ins Gewicht. Der Rückbau sei somit auch zumutbar (E. 4.3 und 4.4).
Fazit
Im Ergebnis wies das Bundesgericht die Beschwerde ab.
Entscheid zum Nachlesen: Entscheid 1C_647/2023 vom 8. Dezember 2025