4A_492/2012: Mangelhaftigkeit einer Liegenschaft aus baurechtlichen Gründen

Das BGer hielt im vor­liegen­den Urteil fest, dass das KGer VD vorschnell einen Grund­la­genir­rtum beim Grund­stück­kauf bejaht hat­te. Der Verkäufer hat­te dem Käufer zugesichert, die betr­e­f­fende Liegen­schaft sei für Wohnzwecke geeignet.

Das Grund­stück befand sich aber ausser­halb der Bau­zone. Es durfte nach RPG 24c I zwar den­noch für Wohnzwecke ver­wen­det wer­den (wohler­wor­benes Recht); bei Zweck­än­derun­gen — auch ohne bauliche Mass­nah­men — wäre aber eine Baube­wil­li­gung erforder­lich (RPG 24a). Die Gemeinde liess den Käufer aus Anlass eines Bewil­li­gungs­ge­suchs für Ren­o­va­tion­sar­beit­en brieflich wis­sen, aus ihrer Sicht entspräche dauer­haftes Bewohnen ein­er solchen Zweck­än­derung. In der Folge klagte der Käufer erfol­gre­ich gegen den Verkäufer.

Das war laut BGer ver­früht. Die Rechts­frage, ob der Über­gang von spo­radis­chem zu dauer­haftem Bewohnen eine Zweck­än­derung darstellt, ist bish­er ungek­lärt. Auch im vor­liegen­den Fall hat­ten die Instanzen diese Frage nicht geprüft. Zuerst hätte im ver­wal­tungsrechtlichen Ver­fahren gek­lärt wer­den müssen, ob dauer­haftes Bewohnen zuläs­sig war oder nicht. Vorher stand die Man­gel­haftigkeit der Liegen­schaft nicht fest.