2C_497/2011: Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf von selbstgenutzter Wohnliegenschaft; “angemessene Frist” (amtl. Publ.)

Der Beschw­erde­führer hat­te während viel­er Jahre im Fam­i­lien­haus in NE gewohnt. 2001 zog er um nach NW, wo er in Miet­woh­nun­gen lebte und 2007 Wohneigen­tum erwarb. Das Fam­i­lien­haus in NE verkaufte er 2008.

Im Entscheid hat­te sich das BGer im Zusam­men­hang mit dem Begehren um Auf­schub der Grund­stück­gewinns­teuer (vgl. StHG 12 III lit. e) mit der Frage nach der “dauernd und auss­chliesslich selb­st­genutzten Wohn­liegen­schaft” sowie mit der “angemesse­nen Frist”, inner­halb der­er ein Verkauf­ser­lös wieder zu investieren ist, auseinanderzusetzen.

Vor­liegend zog der Beschw­erde­führer 2001 aus NE weg, das dor­tige Fam­i­lien­haus wurde nur noch als Ferien­dom­izil genutzt. Das schliesst grund­sät­zlich die Anwen­dung des Auf­schubs noch nicht aus.

(E.6.1) Le texte de loi par­le de l’al­ié­na­tion de l’habi­ta­tion (mai­son ou apparte­ment) ayant durable­ment servi au pro­pre usage de l’al­ié­na­teur. Cela sig­ni­fie que, lors de l’al­ié­na­tion, le bien ne doit plus for­cé­ment encore servir à l’usage pro­pre de l’al­ié­na­teur. Celui-ci peut l’avoir quit­té préal­able­ment à la vente. Ceci s’ex­plique notam­ment par le fait que le rem­ploi anticipé, soit la sit­u­a­tion dans laque­lle l’ac­qui­si­tion du nou­veau bien immo­bili­er précède la vente de l’an­cien, peut être excep­tion­nelle­ment admis au regard de l’art. 12 al. 3 let. e LHID. L’art. 33 al. 2 RLCdir le prévoit d’ailleurs. Dès lors, le fait que le recourant n’habitait plus sa vil­la au moment de la vente n’est pas un obsta­cle à l’ad­mis­sion d’une impo­si­tion dif­férée.

In einem weit­eren Schritt war zu prüfen, ob die bei­den genan­nten Voraus­set­zun­gen (dauernde Selb­st­nutzung und angemessene Frist zwis­chen Verkauf und Wieder­in­vesti­tion) erfüllt waren. Das BGer kam zum Schluss, dass das nicht der Fall war.

Das Konzept der dauern­den und auss­chliesslichen Selb­st­nutzung ist in einem restrik­tiv­en Sinn zu verstehen:

(E.6.3) […] le report d’im­po­si­tion n’est applic­a­ble qu’au gain obtenu lors de l’al­ié­na­tion d’habi­ta­tion con­sti­tu­ant le domi­cile prin­ci­pal du con­tribuable. […] Il ressort ain­si de l’in­ter­pré­ta­tion his­torique que la notion d’habi­ta­tion ayant durable­ment et exclu­sive­ment servi au pro­pre usage de l’al­ié­na­teur de l’art. 12 al. 3 let. e LHID doit être inter­prétée de façon restric­tive et doit être com­prise comme faisant référence au domi­cile prin­ci­pal du con­tribuable, à l’ex­clu­sion des rési­dences sec­ondaires. […]

Die Konkretisierung der “angemesse­nen Frist” obliegt den Kan­to­nen (zwei Jahre in NE).

Vor­liegend war der Beschw­erde­führer sieben Jahre vor dem Verkauf aus dem Fam­i­lien­haus aus­ge­zo­gen, nutzte dieses als Ferien­dom­izil und hat­te auch nicht ver­sucht, es in der Zeit zu verkaufen. Die “angemessene Frist” war damit nicht gegeben.

(E.6.4) Comme sus­men­tion­né (con­sid. 6.2), les sept ans écoulés entre le moment où le recourant a quit­té son habi­ta­tion et celui où il l’a ven­due pose un autre prob­lème. La LHID impose, en effet, que le rem­ploi ait lieu dans un “délai appro­prié”. Le can­ton de Neuchâ­tel a fixé ce délai à deux ans. En l’e­spèce, si le recourant avait ven­du son bien lorsque celui-ci a cessé de con­stituer son domi­cile, soit en 2001, le délai légal de deux ans pour obtenir une impo­si­tion dif­férée, aurait cou­ru jusqu’en 2003. Or, l’in­téressé n’a acheté son nou­veau bien qu’en 2007. Accorder le rem­ploi dans le cas du recourant qui a atten­du sept ans pour alién­er sa mai­son, sans même avoir essayé de la ven­dre durant ce laps de temps, reviendrait à vider de sa sub­stance l’ex­i­gence du délai appro­prié pour procéder au réinvestissement. […]