4A_201/2014: Anfechtung der Kündigung — Aktivlegitimation bei gemeinschaftlichen Mietverhältnissen (amtl. Publ.)

Dem Bun­des­gericht bot sich in diesem Urteil die Gele­gen­heit, die Frage der Aktivle­git­i­ma­tion ein­er Kündi­gungsan­fech­tung zu klären, falls ein gemein­schaftlich­es Mietver­hält­nis vor­liegt, ein Mietver­trag also auf mehrere Mieter lautet. Es hat­te diese Frage bis anhin offen gelassen (4A_240/2014, E. 4.3).

Strit­tig war die Frage, ob mehrere Mieter dergestalt eine notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft bilden, dass sie nur gemein­sam eine Kündi­gung anfecht­en kön­nen. Im vor­liegen­den Fall hat­te ein Mieter die Anfech­tung der Kündi­gung
sowohl an den Ver­mi­eter als auch an die übri­gen Mieter, welche sich
nicht an der Kündi­gungsan­fech­tung beteiligten, adressiert.

Zunächst wies das Bun­des­gericht auf die in der Lehre vertrete­nen Auf­fas­sung hin. Ein Teil der Lehre ver­tritt die Ansicht, dass mehrere Mieter eine notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft bilden und deshalb eine Kündi­gung zwin­gend gemein­sam anfecht­en müssen. Ein ander­er Teil ist der Mei­n­ung, dass jedem Mieter die Rechte betr­e­f­fend Kündi­gungss­chutz und Erstreck­ung je einzeln zuste­hen, auf­grund der Regeln der notwendi­gen Stre­itgenossen­schaft jedoch stets alle Mieter in den Prozess einzubeziehen sind und ein Kündi­gungss­chutz- oder Erstreck­ungs­begehren daher sich gegen den Ver­mi­eter und die abseits ste­hen­den Mieter zu richt­en hat.

Das Bun­des­gericht schliesst sich unter Hin­weis auf den Schutzgedanken der Kündi­gungss­chutz- und Erstreck­ungs­bes­tim­mungen let­zter­er Auf­fas­sung an:

Le droit de s’op­pos­er à un con­gé abusif répond à un besoin de pro­tec­tion sociale par­ti­c­ulière­ment aigu lorsqu’un local d’habi­ta­tion est en jeu (…). Il faut dès lors recon­naître au colo­cataire le droit d’a­gir seul en annu­la­tion du con­gé. Mais comme l’ac­tion, for­ma­trice, implique que le bail soit en défini­tive main­tenu ou résil­ié envers toutes les par­ties, le deman­deur doit assign­er aux côtés du bailleur le ou les colo­cataires qui n’en­ten­dent pas s’op­pos­er au con­gé, sous peine de se voir dénier la qual­ité pour agir