Dem Bun­des­gericht bot sich in diesem Urteil die Gele­gen­heit, die Frage der Aktivle­git­i­ma­tion ein­er Kündi­gungsan­fech­tung zu klären, falls ein gemein­schaftlich­es Mietver­hält­nis vor­liegt, ein Mietver­trag also auf mehrere Mieter lautet. Es hat­te diese Frage bis anhin offen gelassen (4A_240/2014, E. 4.3).

Strit­tig war die Frage, ob mehrere Mieter dergestalt eine notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft bilden, dass sie nur gemein­sam eine Kündi­gung anfecht­en kön­nen. Im vor­liegen­den Fall hat­te ein Mieter die Anfech­tung der Kündi­gung
sowohl an den Ver­mi­eter als auch an die übri­gen Mieter, welche sich
nicht an der Kündi­gungsan­fech­tung beteiligten, adressiert.

Zunächst wies das Bun­des­gericht auf die in der Lehre vertrete­nen Auf­fas­sung hin. Ein Teil der Lehre ver­tritt die Ansicht, dass mehrere Mieter eine notwendi­ge Stre­itgenossen­schaft bilden und deshalb eine Kündi­gung zwin­gend gemein­sam anfecht­en müssen. Ein ander­er Teil ist der Mei­n­ung, dass jedem Mieter die Rechte betr­e­f­fend Kündi­gungss­chutz und Erstreck­ung je einzeln zuste­hen, auf­grund der Regeln der notwendi­gen Stre­itgenossen­schaft jedoch stets alle Mieter in den Prozess einzubeziehen sind und ein Kündi­gungss­chutz- oder Erstreck­ungs­begehren daher sich gegen den Ver­mi­eter und die abseits ste­hen­den Mieter zu richt­en hat.

Das Bun­des­gericht schliesst sich unter Hin­weis auf den Schutzgedanken der Kündi­gungss­chutz- und Erstreck­ungs­bes­tim­mungen let­zter­er Auf­fas­sung an:

Le droit de s’opposer à un con­gé abusif répond à un besoin de pro­tec­tion sociale par­ti­c­ulière­ment aigu lorsqu’un local d’habitation est en jeu (…). Il faut dès lors recon­naître au colo­cataire le droit d’agir seul en annu­la­tion du con­gé. Mais comme l’action, for­ma­trice, implique que le bail soit en défini­tive main­tenu ou résil­ié envers toutes les par­ties, le deman­deur doit assign­er aux côtés du bailleur le ou les colo­cataires qui n’entendent pas s’opposer au con­gé, sous peine de se voir dénier la qual­ité pour agir

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).