4A_271/2014: Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieter; Rechtsmissbrauch (amtl. Publ.)

Gegen­stand dieses Urteils war ein umstrit­ten­er und schuldig geblieben­er Zahlungsrück­stand zweier Mieter von CHF 164.65. Die kan­tonalen Instanzen beurteil­ten die auf­grund dieses Aus­stands und gestützt auf Art. 257d OR aus­ge­sproch­ene Kündi­gung durch den Ver­mi­eter als rechtsmiss­bräuch­lich. Auf Beschw­erde hin hob das Bun­des­gericht das vorin­stan­zliche Urteil auf und stellte fest, dass die aus­ge­sproch­ene Kündi­gung rechts­gültig ist.

Das Bun­des­gericht rief zunächst seine Recht­sprechung in Erin­nerung, wonach in restrik­tiv auszule­gen­den Aus­nah­me­fällen eine nach Art. 257d OR aus­ge­sproch­ene Kündi­gung gegen Treu und Glauben wider­sprechen könne (E. 1).

Die Mieter hat­ten während dem gesamten Ver­fahren gel­tend gemacht, dass der ausste­hende Betrag von CHF 164.65 unbe­deu­tend im Sinne dieser Recht­sprechung und eine Kündi­gung damit treuwidrig sei. Mit dieser Begrün­dung waren sie bere­its bei der Vorin­stanz nicht durchge­drun­gen und das Bun­des­gericht stützte in diesem Punkt das Urteil (E. 2):

Le car­ac­tère insignifi­ant se déter­mine en tant que tel, et non pas par rap­port au loy­er men­su­el ou par rap­port au mon­tant déjà ver­sé à titre de loy­er depuis le début du bail. Il se déter­mine en out­re objec­tive­ment, et non par rap­port à la sit­u­a­tion sub­jec­tive des par­ties. Les moyens financiers du bailleur impor­tent peu, la procé­dure de l’art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impé­cu­nieux ou aisés.

Die Mieter macht­en weit­er gel­tend, dass der vom Ver­mi­eter einge­forderte Betrag bestrit­ten sei. Nach einem Teil der Lehre kann der Ver­mi­eter in solchen Fällen nicht nach Art. 257d OR ver­fahren. Dieser Ansicht könne jedoch, so das Bun­des­gericht, nicht gefol­gt wer­den. Vielmehr ist einzig die Fäl­ligkeit der Forderung voraus­ge­set­zt (E. 3.2):

L’art. 257d al. 1 CO n’ex­ige pas que la créance de loy­er ou frais acces­soires soit incon­testée ou judi­ci­aire­ment con­statée, mais unique­ment qu’elle soit exi­gi­ble. Le locataire doit dis­pos­er du temps néces­saire pour con­sul­ter les pièces jus­ti­fica­tives orig­i­nales (…) et con­trôler l’ex­ac­ti­tude du décompte, respec­tive­ment effectuer le paiement req­uis (…).

Die Vorin­stanz kam, so das Bun­des­gericht, offen­bar gestützt auf eine Gesamt­be­tra­ch­tung der Umstände (Dauer des Mietver­hält­niss­es von über 40 Jahren, zeit­gerechte Bezahlung der Miet­zinse sowie Unklarheit des unbezahlten Betrags) zum Schluss, dass die Kündi­gung rechtsmiss­bräuch­lich war und eine andere Reak­tion angezeigter gewe­sen wäre. Auch dieser Begrün­dung fol­gte das Bun­des­gericht mit Blick auf den Wort­laut von Art. 257d OR nicht (E. 5):

L’art. 257d CO per­met de résili­er immé­di­ate­ment le con­trat de bail à l’échéance du délai com­mi­na­toire si le mon­tant exigé n’est pas payé. Il n’ex­ige ni une sec­onde mise en demeure, ni même un sim­ple rap­pel, quelles que soient les cir­con­stances du cas par­ti­c­uli­er. Or, ne pas procéder à une démarche que la loi n’ex­ige pas ne saurait être con­sti­tu­tif d’un abus de droit.