1C_78/2015: Das Baugesuch für ein Wohnhaus in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % muss die Namen der zukünftigen Erstbewohner nicht enthalten

Im Urteil vom 29. Mai 2015 über­prüfte das BGer ein Bauge­such für den Neubau eines mehrgliedri­gen Wohn­haus­es mit Schwimm­bad, Well­ness und Autoe­in­stell­halle auf seine Vere­in­barkeit mit der Zweit­woh­nungsverord­nung und dem Raum­pla­nungs­ge­setz. Das Vorhaben, welch­es in Engel­berg real­isiert wer­den soll, sieht die Erstel­lung von fünf Apparte­ments mit fol­gen­den Net­towohn­flächen vor:

  • Mas­ter” (841,3 m²);
  • Wen­den­stöcke” (212,1 m²);
  • Joch­pass” (134,3 m²);
  • Titlis” (119,6 m²);
  • Grau­s­tock” (105,7 m²).
Die Parzelle wird vom Quartier­plan “Chli­grüssli” umfasst, welch­er von der Ein­wohn­erge­meinde Engel­berg genehmigt wurde. Auf Beschw­erde hin verpflichtete das Ver­wal­tungs­gericht des Kan­tons Obwalden den Gemein­der­at von Engel­berg, das Grund­buchamt anzuweisen, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks für jede Woh­nung die Anmerkung “Erst­woh­nung” anzubrin­gen. Diesen Entscheid focht der Eigen­tümer ein­er Nach­barparzelle beim BGer an mit dem Antrag, das Bauge­such sei abzuweisen. Das BGer weist die Beschw­erde ab.
In einem ersten Schritt prüft das BGer, ob das Bau­vorhaben mit Art. 75b BV und der Verord­nung über die Zweit­woh­nun­gen (ZwV, SR 702) kom­pat­i­bel ist:

Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Anteil der Zweit­woh­nun­gen am Gesamtbe­stand der Wohnein­heit­en und der für Wohnzwecke genutzten Brut­to­geschoss­fläche ein­er Gemeinde auf höch­stens 20 Prozent. Daraus ergibt sich, dass in Gemein­den wie Engel­berg, in denen dieser Anteil bere­its über­schrit­ten ist, keine neuen Zweit­woh­nun­gen bewil­ligt wer­den dür­fen. Dage­gen sind neue Erst­woh­nun­gen zuläs­sig, was in Art. 4 lit. a ZwV aus­drück­lich fest­ge­hal­ten wird. Art. 6 ZwV sieht vor, dass die Baube­wil­li­gungs­be­hörde in der Bewil­li­gung für den Bau ein­er neuen Woh­nung die Pflicht zu deren Nutzung als Erst­woh­nung fes­tlegt und das Grund­buchamt anweist, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks die Anmerkung “Erst­woh­nung” anzubrin­gen. […] Da die Nutzungs­beschränkung Bestandteil der Baube­wil­li­gung ist, muss bere­its das Bauge­such Aus­sagen zur geplanten kün­fti­gen Nutzung enthal­ten. […] Dabei ist es in der Regel nicht erforder­lich, die Erst­be­wohn­er namentlich zu nen­nen, zumal deren Iden­tität im Zeit­punkt der Baueingabe (z.B. für Mieto­b­jek­te) oft noch nicht fest­ste­ht. Es schadet deshalb nicht, wenn einzelne Nutzer nur nach ihrer Funk­tion umschrieben wer­den (hier: Direk­tor, per­sön­lich­er Assis­tent, Liegen­schaftsver­wal­ter) […] (E. 2.3.).

In einem zweit­en Schritt set­zt sich das BGer mit der Rüge auseinan­der, dass der Quartier­plan “Chli­grüssli” gemäss Art. 26 des Raum­pla­nungs­ge­set­zes (RPG, SR 700) vom Regierungsrat hätte genehmigt wer­den müssen, was nicht geschehen sei. Das BGer set­zt sich vor­liegend jedoch nur mit allfäl­li­gen Nichtigkeits­grün­den auseinan­der, da der Beschw­erde­führer die Ver­let­zung von Art. 26 RPG im Rechtsmit­telver­fahren nicht vorge­bracht habe:

Unter dem Blick­winkel von Art. 26 RPG erscheint wesentlich, dass alle Abwe­ichun­gen des Quartier­plans von der Grun­dord­nung bere­its im Bau­re­gle­ment der Gemeinde nach Art, Aus­mass und Voraus­set­zun­gen vorge­se­hen sein müssen (Art. 18 Abs. 3 BauG/OW). Da das Bau­re­gle­ment als Teil der Grun­dord­nung vom Regierungsrat genehmigt wird, hat dieser Gele­gen­heit, die in den einzel­nen Zonen zuge­lasse­nen Abwe­ichun­gen mit­tels Quartier­plan auf ihre Vere­in­barkeit mit Bun­desrecht, namentlich den Pla­nungs­grund­sätzen des RPG, und den kan­tonalen Richt­plä­nen zu über­prüfen […] (E. 4.3.3.).

Da sich der Beschw­erde­führer nicht mit den ein­schlägi­gen Bes­tim­mungen des kom­mu­nalen Bau­re­gle­ments auseinan­der­set­ze und nicht dar­lege, inwiefern Art. 26 RPG umgan­gen werde, liege kein der­art offen­sichtlich­er Ver­fahrens­man­gel vor, welch­er zur Nichtigkeit des Quartier­plans “Chli­grüssli” führe.