Im Urteil vom 29. Mai 2015 über­prüfte das BGer ein Bauge­such für den Neubau eines mehrgliedri­gen Wohn­haus­es mit Schwimm­bad, Well­ness und Autoe­in­stell­halle auf seine Vere­in­barkeit mit der Zweit­woh­nungsverord­nung und dem Raum­pla­nungs­ge­setz. Das Vorhaben, welch­es in Engel­berg real­isiert wer­den soll, sieht die Erstel­lung von fünf Apparte­ments mit fol­gen­den Net­towohn­flächen vor:

  • Mas­ter” (841,3 m2);
  • Wen­den­stöcke” (212,1 m2);
  • Joch­pass” (134,3 m2);
  • Titlis” (119,6 m2);
  • Grau­s­tock” (105,7 m2).
Die Parzelle wird vom Quartier­plan “Chli­grüssli” umfasst, welch­er von der Ein­wohn­erge­meinde Engel­berg genehmigt wurde. Auf Beschw­erde hin verpflichtete das Ver­wal­tungs­gericht des Kan­tons Obwalden den Gemein­der­at von Engel­berg, das Grund­buchamt anzuweisen, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks für jede Woh­nung die Anmerkung “Erst­woh­nung” anzubrin­gen. Diesen Entscheid focht der Eigen­tümer ein­er Nach­barparzelle beim BGer an mit dem Antrag, das Bauge­such sei abzuweisen. Das BGer weist die Beschw­erde ab.
In einem ersten Schritt prüft das BGer, ob das Bau­vorhaben mit Art. 75b BV und der Verord­nung über die Zweit­woh­nun­gen (ZwV, SR 702) kom­pat­i­bel ist:

Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Anteil der Zweit­woh­nun­gen am Gesamtbe­stand der Wohnein­heit­en und der für Wohnzwecke genutzten Brut­to­geschoss­fläche ein­er Gemeinde auf höch­stens 20 Prozent. Daraus ergibt sich, dass in Gemein­den wie Engel­berg, in denen dieser Anteil bere­its über­schrit­ten ist, keine neuen Zweit­woh­nun­gen bewil­ligt wer­den dür­fen. Dage­gen sind neue Erst­woh­nun­gen zuläs­sig, was in Art. 4 lit. a ZwV aus­drück­lich fest­ge­hal­ten wird. Art. 6 ZwV sieht vor, dass die Baube­wil­li­gungs­be­hörde in der Bewil­li­gung für den Bau ein­er neuen Woh­nung die Pflicht zu deren Nutzung als Erst­woh­nung fes­tlegt und das Grund­buchamt anweist, auf dem Grund­buch­blatt des betrof­fe­nen Grund­stücks die Anmerkung “Erst­woh­nung” anzubrin­gen. […] Da die Nutzungs­beschränkung Bestandteil der Baube­wil­li­gung ist, muss bere­its das Bauge­such Aus­sagen zur geplanten kün­fti­gen Nutzung enthal­ten. […] Dabei ist es in der Regel nicht erforder­lich, die Erst­be­wohn­er namentlich zu nen­nen, zumal deren Iden­tität im Zeit­punkt der Baueingabe (z.B. für Mieto­b­jek­te) oft noch nicht fest­ste­ht. Es schadet deshalb nicht, wenn einzelne Nutzer nur nach ihrer Funk­tion umschrieben wer­den (hier: Direk­tor, per­sön­lich­er Assis­tent, Liegen­schaftsver­wal­ter) […] (E. 2.3.).

In einem zweit­en Schritt set­zt sich das BGer mit der Rüge auseinan­der, dass der Quartier­plan “Chli­grüssli” gemäss Art. 26 des Raum­pla­nungs­ge­set­zes (RPG, SR 700) vom Regierungsrat hätte genehmigt wer­den müssen, was nicht geschehen sei. Das BGer set­zt sich vor­liegend jedoch nur mit allfäl­li­gen Nichtigkeits­grün­den auseinan­der, da der Beschw­erde­führer die Ver­let­zung von Art. 26 RPG im Rechtsmit­telver­fahren nicht vorge­bracht habe:

Unter dem Blick­winkel von Art. 26 RPG erscheint wesentlich, dass alle Abwe­ichun­gen des Quartier­plans von der Grun­dord­nung bere­its im Bau­re­gle­ment der Gemeinde nach Art, Aus­mass und Voraus­set­zun­gen vorge­se­hen sein müssen (Art. 18 Abs. 3 BauG/OW). Da das Bau­re­gle­ment als Teil der Grun­dord­nung vom Regierungsrat genehmigt wird, hat dieser Gele­gen­heit, die in den einzel­nen Zonen zuge­lasse­nen Abwe­ichun­gen mit­tels Quartier­plan auf ihre Vere­in­barkeit mit Bun­desrecht, namentlich den Pla­nungs­grund­sätzen des RPG, und den kan­tonalen Richt­plä­nen zu über­prüfen […] (E. 4.3.3.).

Da sich der Beschw­erde­führer nicht mit den ein­schlägi­gen Bes­tim­mungen des kom­mu­nalen Bau­re­gle­ments auseinan­der­set­ze und nicht dar­lege, inwiefern Art. 26 RPG umgan­gen werde, liege kein der­art offen­sichtlich­er Ver­fahrens­man­gel vor, welch­er zur Nichtigkeit des Quartier­plans “Chli­grüssli” führe.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.