Das Bun­des­gericht äusserte sich in diesem, in öffentlich­er Beratung ergan­genem Urteil erst­mals zur Frage, ob und gegebe­nen­falls unter welchen Voraus­set­zun­gen der Mieter eine Schaden­er­satzk­lage wegen vorgeschobe­nen Eigenbe­darfs erheben kann, wenn er die Kündi­gung bere­its erfol­g­los nach Art. 271 f. OR ange­focht­en hat.

Hin­ter­grund war die Kündi­gung ein­er Miet­woh­nung, welche die Ver­mi­eter (ein Ehep­aar) mit Eigenbe­darf begrün­de­ten, da deren Sohn die Woh­nung mit sein­er Fam­i­lie beanspruche. Die Mieterin focht die Kündi­gung an und machte gel­tend, der Eigenbe­darf sei als Kündi­gungs­grund vorgeschoben. In Wahrheit werde beab­sichtigt, die Woh­nung teur­er weit­erzu­ver­mi­eten. Das Miet­gericht gelangte zum Schluss, es sei den Ver­mi­etern ins­ge­samt gelun­gen, den Kündi­gungs­grund Eigenbe­darf glaub­haft zu machen. Demgemäss habe die Mieterin den Beweis, dass der Kündi­gungs­grund vorgeschoben gewe­sen sei, nicht erbrin­gen kön­nen. Die Kündi­gung ver­stosse damit nicht gegen den Grund­satz von Treu und Glauben und sei gültig. Gestützt darauf stellte das Miet­gericht in seinem Urteil unter anderem aus­drück­lich fest, dass die Kündi­gung nicht miss­bräuch­lich sei. Dieses Urteil blieb unange­focht­en. In der Folge ver­starb ein­er der Ver­mi­eter.

Rund 10 Monate später gelangte die Mieterin erneut an die Schlich­tungs­be­hörde und ver­langte vom über­leben­den Ver­mi­eter Schaden­er­satz, unter anderem für Umzugskosten und die Miet­zins­d­if­ferenz zwis­chen dem let­zten Miet­zins für das Mieto­b­jekt und ihrem aktuellen Miet­zins. Zur Begrün­dung machte die Mieterin gel­tend, der Eigenbe­darf der Ver­mi­eter sei vorgeschoben gewe­sen. Das Miet­gericht hies die Klage teil­weise gut. Der Ver­mi­eter erhob Beru­fung und machte unter anderem gel­tend, das Miet­gericht hätte die Schaden­er­satzk­lage nicht gutheis­sen dür­fen, nach­dem es bere­its die Klage der Mieterin auf Anfech­tung der Kündi­gung abgewiesen und recht­skräftig fest­gestellt habe, dass die Kündi­gung recht­mäs­sig sei. Das Oberg­ericht wies die Beru­fung ab, mit der Begrün­dung, “in Würdi­gung aller im Kon­text des Kündi­gungss­chutzver­fahrens und nach dessen Abschluss bekan­nt gewor­de­nen Umstände” erweise sich der gel­tend gemachte Eigenbe­darf als vorgeschoben und nicht als nachträglich dahinge­fall­en. Es bejahte daher die Schaden­er­satzpflicht des Ver­mi­eters.

Das Bun­des­gericht hob auf Beschw­erde hin das Urteil des Oberg­erichts auf und wies die Klage der Mieterin ab. Es wies darauf hin, dass die Abweisung ein­er Gestal­tungsklage, wie die Kündi­gungsan­fech­tung gemäss Art. 271 f. OR eine ist, bedeute, dass das Nichtbeste­hen eines Gestal­tungs­grun­des fest­gestellt werde und diese Fest­stel­lung in Recht­skraft erwachse. Bezo­gen auf die Kündi­gungsan­fech­tung bedeute dies, dass das Vor­liegen des Anfech­tungs­grun­des mit der Klage­ab­weisung recht­skräftig verneint sei und diese Frage in einem späteren Prozess nicht neu beurteilt wer­den könne (E. 5.2). Die Fest­stel­lung des Miet­gerichts im ersten Urteil, wo aus­drück­lich fest­gestellt wor­den sei, dass die Kündi­gung der Miet­woh­nung nicht miss­bräuch­lich sei, binde das Gericht im zweit­en Prozess, wenn im Rah­men ein­er Klage auf Schaden­er­satz erneut gel­tend gemacht werde, die Kündi­gung ver­stosse gegen Treu und Glauben. Die Auf­fas­sung der Vorin­stanz und der Mieterin, wonach beim Kündi­gungss­chutzver­fahren und im Schaden­er­satzprozess “zwei ver­schiedene Stre­it­fra­gen eines Lebenssachver­halts” zu beurteilen seien, tre­ffe nicht zu: Im Schaden­er­satzprozess sei wie bere­its im Anfech­tungsver­fahren zu entschei­den, ob der Eigenbe­darf der Ver­mi­eter im Zeit­punkt der Kündi­gung vorgele­gen habe oder ob dieser Kündi­gungs­grund vorgeschoben war. Indem das Oberg­ericht dieselbe Frage erneut beurteilte und dabei ins­beson­dere die Beweis­mit­tel nochmals frei würdigte, die bere­its im Anfech­tungsver­fahren berück­sichtigt wor­den waren, hätte es sich über die Recht­skraftwirkung des Urteils hin­wegge­set­zt (E. 5.3). Die Recht­skraft des ersten Urteils des Miet­gerichts könne auss­chliesslich mit­tels formeller Revi­sion (Art. 328–333 ZPO) beseit­igt wer­den (E. 5.4).

Offen liess das Bun­des­gericht bei diesem Aus­gang die Frage, ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen der Mieter all­ge­mein dazu berechtigt ist, vom Ver­mi­eter wegen ein­er treuwidri­gen Kündi­gung Schaden­er­satz zu ver­lan­gen.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).