4A_636/2015: anwendbares Verfahren bei mietrechtlichen Ausweisungen (amtl. Publ.)

Das Bun­des­gericht äusserte sich in diesem Urteil erst­mals zur Frage, nach welchen Ver­fahrens­bes­tim­mungen Ausweisungs­begehren in mietrechtlichen Angele­gen­heit­en beurteilt wer­den müssen. Hin­ter­grund war die Weigerung ein­er Mieterin, die Liegen­schaft wie mündlich vere­in­bart am 31. Dezem­ber 2012 zurück­zugeben, woraufhin der Ver­mi­eter im März 2013 mit amtlichem For­mu­lar das Mietver­hält­nis auf den 1. Okto­ber 2013 kündigte. Mit Klage vom 2. Mai 2014 ersuchte der Ver­mi­eter beim Richter, die Mieterin und deren Vertreter anzuweisen, das Miet­zob­jekt zurück­zugeben, bzw. — im Unter­las­sungs­fall — die zuständi­ge Behörde mit dem Zwangsvol­lzug anzuweisen. Die Mieterin bestritt die Gültigkeit der Kündi­gung.

Das erstin­stan­zliche Gericht beurteilte das Ausweisungs­begehren nach den Regeln des vere­in­facht­en Ver­fahrens. Die Rechtsmit­telin­stanz schützte den Entscheid. Sie erwog, dass der Begriff “Kündi­gungss­chutz” gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO bre­it aus­gelegt wer­den müsse.

Das Bun­des­gericht schloss sich dieser Auf­fas­sung an, welche auch von ein­er Mehrheit der Lehre vertreten wird (Hin­weise in E. 2.2). Es wies dabei sowohl auf den Wort­laut der Bes­tim­mung (E. 2.5.1), die Sys­tem­atik (E. 2.5.2) sowie die Mate­ri­alien (E. 2.5.3) hin. Es sei, so das Bun­des­gericht (E. 2.5.4), nicht gerecht­fer­tigt, Stre­it­igkeit­en über die Nichtigkeit oder Unwirk­samkeit von Kündi­gun­gen anders zu regeln als Anfech­tun­gen von Kündi­gun­gen (Art. 271 f. OR).

Der Begriff “Kündi­gungss­chutz” gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO sei daher bre­it auszule­gen und erfasse nicht nur die Anfech­tung ein­er Kündi­gung oder die Erstreck­ung von Mietver­hält­nis­sen, son­dern eben­so Stre­it­igkeit­en, welche die Gültigkeit ein­er Kündi­gung zum Gegen­stand haben. Sofern der Richter die Gültigkeit in einem Ausweisungsver­fahren prüfen müsse, habe dies nach den Regeln des vere­in­facht­en Ver­fahrens zu erfol­gen (E. 2.5.4).