4A_31/2014: Kündigung eines Mietvertrags mit Blick auf Umbauarbeiten: erforderliche Konkretisierung des Projekts (amtl. Publ.)

Das BGer hat­te in BGE 135 III 112 fest­ge­hal­ten, dass die Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es im Hin­blick auf umfassende Sanierungsar­beit­en nach bautech­nis­chen und ‑ökonomis­chen Kri­te­rien nicht gegen Treu und Glauben ver­stösst. Im vor­liegen­den Entscheid focht die Miet­partei eine Kündi­gung daher mit dem Argu­ment als miss­bräuch­lich an, dass die vorge­se­henen Arbeit­en gegen kan­tonales öffentlich­es Recht ver­stiessen:

Dans la présente cause, il s’ag­it […] d’ex­am­in­er si les congés,
motivés par des travaux futurs, con­tre­vi­en­nent aux règles de la bonne
foi parce que, au moment où ils ont été don­nés, l’au­tori­sa­tion, par
l’ad­min­is­tra­tion can­tonale, des travaux envis­agés appa­rais­sait de toute
évi­dence exclue. 

Das BGer bejaht die Miss­bräuch­lichkeit der Kündi­gung — allerd­ings nicht, weil das Pro­jekt nicht bewil­li­gungs­fähig gewe­sen wäre, son­dern weil es zum Zeit­punkt der Kündi­gung noch gar kein aus­re­ichend konkretes Umbaupro­jekt bestanden hat­te. Ohne eine gewisse Konkretisierung lässt sich jedoch gar nicht fest­stellen, ob eine Kündi­gung erforder­lich ist:

Comme déjà relevé, la résil­i­a­tion du bail motivée par
des travaux futurs n’est pas con­traire aux règles de la bonne foi
lorsque la présence du locataire serait sus­cep­ti­ble d’en­traîn­er des
com­pli­ca­tions, des coûts sup­plé­men­taires ou une pro­lon­ga­tion de la durée
des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envis­agés. La
valid­ité du con­gé sup­pose ain­si qu’au moment de la résil­i­a­tion du bail,
le bailleur dis­pose d’un pro­jet suff­isam­ment mûr et élaboré pour pouvoir
con­stater con­crète­ment que la présence du locataire entrav­erait les
travaux. 

 Aus diesem Grund ist eine Kündi­gung wegen geplanten Umbaus miss­bräuch­lich, solange sich die Umbauar­beit­en und ihre Auswirkun­gen noch abse­hen lassen:

C’est pourquoi le Tri­bunal fédéral a déjà admis qu’un con­gé en
vue d’une réno­va­tion impor­tante con­tre­vient aux règles de la bonne foi
lorsqu’il n’est pas pos­si­ble d’ap­préci­er l’im­por­tance des travaux
envis­agés et de déter­min­er si ceux-ci néces­si­tent que le bâti­ment soit
vidé de ses locataires (arrêt 4A_425/2009 du 11 novem­bre 2009 consid.
3.2.2; arrêt 4A_518/2010 du 16 décem­bre 2010 con­sid. 2.4.2). En outre,
faute de ren­seigne­ments suff­isam­ment pré­cis, le locataire n’est pas en
mesure de se faire une idée sur la réal­ité des inten­tions du bailleur et
sur la gêne que sa présence entraîn­erait pour l’exé­cu­tion des travaux
envis­agés; or, il a le droit d’obtenir du bailleur une moti­va­tion qui
lui per­me­tte d’ap­préci­er ses chances de con­tester le con­gé avec succès
et de décider en con­nais­sance de cause, dans les trente jours suiv­ant la
récep­tion de la résil­i­a­tion (art. 273 al. 1 CO), s’il entend procéder (art. 271 al. 2 CO).