Gegen­stand dieses Urteils bildete die Frage, welche Anforderun­gen an die Begrün­dungspflicht ein­er Miet­zin­ser­höhung wegen wertver­mehren­der Inves­tio­nen beste­hen.

Die Vorin­stanz hat­te erwogen, dass die Begrün­dung nur dann genüge, wenn sie sich auf die Baukostenabrech­nung beziehe und so den ver­langten Betrag zahlen­mäs­sig ausweise. Der Ver­mi­eter müsse dar­legen, welche Para­me­ter er sein­er Berech­nung zugrunde lege, damit der Mieter die Plau­si­bil­ität der Erhöhung abschätzen könne. Da diese Anforderun­gen im vor­liegen­den Ver­fahren nicht erfüllt seien, sei die Miet­zin­ser­höhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).

Das Bun­des­gericht teilte die Auf­fas­sung der Vorin­stanz aus fol­gen­den Grün­den nicht:

  • Bere­its aus Art. 20 Abs. 1 VMWG ergebe sich, dass der zahlen­mäs­sige Nach­weis nicht ver­langt wer­den könne. Diese Bes­tim­mung mache keinen Sinn, wenn die zahlen­mäs­sige Begrün­dung des Erhöhungs­be­trags schon Bestandteil der Mit­teilung im For­mu­lar sein müsse (E. 3.3.2.1).
  • Auch aus der Pflicht, die Miet­zin­ser­höhung min­destens zehn Tage vor Beginn der Kündi­gungs­frist mit­tels For­mu­lar mitzuteilen und zu begrün­den (Art. 269d Abs. 1 OR), ergebe sich nichts anderes. Vielmehr beste­he der Zweck dieser Noti­fika­tions­frist einzig darin, dem Mieter die Möglichkeit zu ver­schaf­fen, den Mietver­trag rechtzeit­ig kündi­gen zu kön­nen, wenn er mit der vom Ver­mi­eter ein­seit­ig ange­set­zten Ver­tragsän­derung nicht ein­ver­standen sei, aber kein Anfech­tungsver­fahren ein­leit­en wolle. Damit der Mieter entschei­den könne, ob er die Miet­zin­ser­höhung auf Miss­brauch über­prüfen lassen wolle, ste­he ihm vielmehr die Anfech­tungs­frist gemäss Art. 270b OR zur Ver­fü­gung (E. 3.3.2.1).
  • Schliesslich hielt das Bun­des­gericht fest, dass es in früheren Urteilen zum Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorge­se­henen For­mvorschrift zwar all­ge­mein fest­ge­hal­ten habe, dass dem Mieter ein klares Bild über die Trag­weite und die Berech­ti­gung der Miet­zin­ser­höhung bzw. der anderen ein­seit­i­gen Ver­tragsän­derung zu ver­schaf­fen sei. Der Begriff “Berech­ti­gung” sei jedoch nicht so weit ver­standen wor­den, dass im For­mu­lar die Berech­nung, welche der Erhöhung zugrunde liege, bzw. die dazuge­höri­gen weit­eren Infor­ma­tio­nen des Ver­mi­eters aufzuführen wären (E. 3.3.2.2.).

Die Miet­zin­ser­höhung sei — so das Bun­des­gericht — somit in formeller Hin­sicht nicht zu bean­standen. Da die Vorin­stanz es offen­ge­lassen habe, ob die gel­tend gemachte Erhöhung materiell aus­gewiesen ist, wurde die Sache zur neuen Entschei­dung zurück­gewiesen.

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).