4A_366/2015; 4A_368/2015: Begründungspflicht bei Mietzinserhöhungen (amtl. Publ.)

Gegen­stand dieses Urteils bildete die Frage, welche Anforderun­gen an die Begrün­dungspflicht ein­er Miet­zin­ser­höhung wegen wertver­mehren­der Inves­tio­nen beste­hen.

Die Vorin­stanz hat­te erwogen, dass die Begrün­dung nur dann genüge, wenn sie sich auf die Baukostenabrech­nung beziehe und so den ver­langten Betrag zahlen­mäs­sig ausweise. Der Ver­mi­eter müsse dar­legen, welche Para­me­ter er sein­er Berech­nung zugrunde lege, damit der Mieter die Plau­si­bil­ität der Erhöhung abschätzen könne. Da diese Anforderun­gen im vor­liegen­den Ver­fahren nicht erfüllt seien, sei die Miet­zin­ser­höhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).

Das Bun­des­gericht teilte die Auf­fas­sung der Vorin­stanz aus fol­gen­den Grün­den nicht:

  • Bere­its aus Art. 20 Abs. 1 VMWG ergebe sich, dass der zahlen­mäs­sige Nach­weis nicht ver­langt wer­den könne. Diese Bes­tim­mung mache keinen Sinn, wenn die zahlen­mäs­sige Begrün­dung des Erhöhungs­be­trags schon Bestandteil der Mit­teilung im For­mu­lar sein müsse (E. 3.3.2.1).
  • Auch aus der Pflicht, die Miet­zin­ser­höhung min­destens zehn Tage vor Beginn der Kündi­gungs­frist mit­tels For­mu­lar mitzuteilen und zu begrün­den (Art. 269d Abs. 1 OR), ergebe sich nichts anderes. Vielmehr beste­he der Zweck dieser Noti­fika­tions­frist einzig darin, dem Mieter die Möglichkeit zu ver­schaf­fen, den Mietver­trag rechtzeit­ig kündi­gen zu kön­nen, wenn er mit der vom Ver­mi­eter ein­seit­ig ange­set­zten Ver­tragsän­derung nicht ein­ver­standen sei, aber kein Anfech­tungsver­fahren ein­leit­en wolle. Damit der Mieter entschei­den könne, ob er die Miet­zin­ser­höhung auf Miss­brauch über­prüfen lassen wolle, ste­he ihm vielmehr die Anfech­tungs­frist gemäss Art. 270b OR zur Ver­fü­gung (E. 3.3.2.1).
  • Schliesslich hielt das Bun­des­gericht fest, dass es in früheren Urteilen zum Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorge­se­henen For­mvorschrift zwar all­ge­mein fest­ge­hal­ten habe, dass dem Mieter ein klares Bild über die Trag­weite und die Berech­ti­gung der Miet­zin­ser­höhung bzw. der anderen ein­seit­i­gen Ver­tragsän­derung zu ver­schaf­fen sei. Der Begriff “Berech­ti­gung” sei jedoch nicht so weit ver­standen wor­den, dass im For­mu­lar die Berech­nung, welche der Erhöhung zugrunde liege, bzw. die dazuge­höri­gen weit­eren Infor­ma­tio­nen des Ver­mi­eters aufzuführen wären (E. 3.3.2.2.).

Die Miet­zin­ser­höhung sei — so das Bun­des­gericht — somit in formeller Hin­sicht nicht zu bean­standen. Da die Vorin­stanz es offen­ge­lassen habe, ob die gel­tend gemachte Erhöhung materiell aus­gewiesen ist, wurde die Sache zur neuen Entschei­dung zurück­gewiesen.