4A_71/2018: Werkvertrag, Mängelbehebung gemeinschaftlicher Bauteile im Stockwerkeigentum (amtl. Publ.; Änderung der Rechtsprechung)

Die A. GmbH real­isierte eine Mehrfam­i­lien­haus-Sied­lung, errichtete Stock­w­erkeigen­tum, verkaufte diverse Stock­w­erkein­heit­en und schloss mit den Käufern gle­ichzeit­ig eine als “Gen­er­alun­ternehmerver­trag” beze­ich­nete Vere­in­barung ab. Die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft klagte vor Bezirks­gericht Luzern gegen die A. GmbH auf Zahlung von CHF 678’992.70 zuzüglich Zins zwecks Bevorschus­sung der Kosten für die Behe­bung von Män­geln an gemein­schaftlichen Gebäude­teilen. Das Bezirks­gericht hiess das Klage­begehren gross­mehrheitlich gut. Das Kan­ton­s­gericht Luzern wies die Beru­fung der A. GmbH ab.

Vor Bun­des­gericht strit­tig war, ob der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft im Lichte von BGE 114 II 239 zu Recht der ganze für die Män­gel­be­he­bung benötigte Betrag als Vorschuss zuge­sprochen wor­den war, oder ob dies nur im Umfang der Wertquoten der­jeni­gen Stock­w­erkeigen­tümer, die der Gemein­schaft den Nachbesserungsanspruch abge­treten hat­ten (in casu rund 65 %), zuläs­sig gewe­sen wäre. Die kan­tonalen Gerichte hat­ten erwogen, der Nachbesserungsanspruch des Stock­w­erkeigen­tümers an gemein­schaftlichen Bauteilen sei ent­ge­gen BGE 114 II 239 nicht quoten­be­zo­gen.

Das Bun­des­gericht fasste zunächst seinen Entscheid BGE 114 II 239 zusam­men, wo es ins­beson­dere erwogen hat­te, dass eine Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft Gewährleis­tungsansprüche von einzel­nen Stock­w­erkeigen­tümern erwer­ben könne, soweit solche Ansprüche zedier­bar seien und Män­gel an gemein­schaftlichen Bauteilen betr­e­f­fen wür­den. Ein solch­er Recht­ser­werb könne nur durch pri­vatau­tonomes Ver­fü­gungs­geschäft erfol­gen. Eine Legalzes­sion praeter leg­em der Gewährleis­tungsrechte einzel­ner Stock­w­erkeigen­tümer für Män­gel an gemein­schaftlichen Bauteilen auf die Stock­w­erkeigen­tums­ge­mein­schaft schloss das Bun­des­gericht aus, und zwar sowohl für die unab­tret­baren Män­gel­rechte der Wan­delung und Min­derung als auch für den zedier­baren werkver­traglichen Nachbesserungsanspruch. Weit­er hat­te das Bun­des­gericht aus­ge­führt, dass jedem Erwer­ber eines Stock­w­erkeigen­tum­san­teils in Bezug auf Män­gel­rechte das Wahlrecht verbleibe, weil auch der Nachbesserungsanspruch quoten­be­zo­gen in dem Sinne sei, dass der einzelne Eigen­tümer im exter­nen Ver­hält­nis die unent­geltliche Verbesserung des Man­gels nur im Umfang sein­er Quote ver­lan­gen könne und darüber hin­aus die Kosten der Män­gel­be­he­bung selb­st zu übernehmen habe. Ob und inwieweit die anderen Stock­w­erkeigen­tümer diese Kosten (anteilsmäs­sig) übernehmen müssten, sei eine Frage der inter­nen Auseinan­der­set­zung. Soweit die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft keine Män­gel­rechte einzel­ner Eigen­tümer erwer­ben könne, habe sie keinen Anspruch gegen den Unternehmer auf Nachbesserung. Sie müsse in einem solchen Fall die Män­gel selb­st beheben und die Kosten den Stock­w­erkeigen­tümern auf dem Wege der Beitrags­forderung belas­ten (E. 3.2.1–3.2.2).

Diese quoten­mäs­sige Aufteilung des werkver­traglichen Nachbesserungsanspruchs an gemein­samen Teilen wurde in der Lehre als unbe­friedi­gend ange­se­hen (s. die Hin­weise in E. 3.3). Das Bun­des­gericht nahm diese Kri­tik zum Anlass, von sein­er Recht­sprechung gemäss BGE 114 II 239 Abstand zu nehmen (E. 3.5):

Der Unternehmer, der ver­traglich die Erstel­lung ein­er Stock­w­erkein­heit übern­immt, ist dem Besteller gegenüber zur Abliefer­ung des män­gel­freien Werkes auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigen­tümern eben­falls zur Nutzung zuste­hen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteil­bar und jed­er einzelne Stock­w­erkeigen­tümer kann seine ver­traglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche gemein­same Bauteile eines in Stock­w­erkeigen­tum aufgeteil­ten Werkes betr­e­f­fen.

Das Bun­des­gericht begrün­dete die Änderung der Recht­sprechung wie fol­gt: Die prak­tis­che Bedeu­tung des Wahlrechts des einzel­nen Stock­w­erkeigen­tümers gemäss der dis­pos­i­tiv­en Regelung in Art. 386 Abs. 2 OR, auf welch­es in BGE 114 II 239 Gewicht gelegt wurde, sei angesichts der ver­bre­it­eten Über­nahme der SIA-Norm 118 in Werkverträ­gen nun­mehr ger­ing, denn Art. 169 Abs. 1 der SIA-Norm 118 sta­tu­iere einen Vor­rang der Nachbesserung. Mit der erfol­gre­ichen Nachbesserung werde der ver­tragliche Anspruch des Bestellers auf ein män­gel­freies Werk realiter erfüllt, der auch gemein­schaftlich genutzte Werk­teile umfasse. Werde indessen der wert­mäs­si­gen Gle­ich­be­hand­lung der Män­gel­rechte keine zen­trale Bedeu­tung beigemessen, beste­he kein Grund, den ver­traglichen Nachbesserungsanspruch des Stock­w­erkeigen­tümers gegenüber dem Unternehmer umfang­mäs­sig auf die Wertquote zu begren­zen, soweit er sich auf Män­gel an gemein­samen Teilen beziehe. Der einzelne Stock­w­erkeigen­tümer prof­i­tiere von der Nachbesserung der gemein­schaftlichen Teile wert­mäs­sig ohne­hin nur im Umfang sein­er Wertquote. Damit recht­fer­tige es sich nicht, vom Stock­w­erkeigen­tümer zu ver­lan­gen, dass er im exter­nen Ver­hält­nis jenen Teil der Nachbesserungskosten übernehme, der über seine eigene Wertquote hin­aus­greife (E. 3.4).

Das Bun­des­gericht wies sodann auf die Schwierigkeit­en hin, die sich daraus ergeben kön­nten, dass die ver­traglichen Gewährleis­tungsansprüche nicht iden­tisch sein müssten, da die Verträge des Unternehmers mit den einzel­nen Erwer­bern von Stock­w­erkein­heit­en nicht zwin­gend iden­tisch seien. Unter Umstän­den könne sich die Frage stellen, ob ein einzel­ner Erwer­ber im Ver­hält­nis zu seinen Miteigen­tümern seinen ver­traglichen Anspruch auf Nachbesserung durch­set­zen dürfe, wenn die Abwe­ichung vom Ver­trag einen gemein­samen Bauteil betr­e­ffe. Insofern dürfte, so das Bun­des­gericht, eine Koor­di­na­tion zwis­chen der Durch­set­zung des werkver­traglichen Nachbesserungsanspruchs einzel­ner Erwer­ber und den Regeln über die Beschlussfas­sung der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft erforder­lich sein (E. 3.5, mit Ver­weis auf BGE 141 III 357, E. 3.2).

Im vor­liegen­den Fall hat­te die Stock­w­erkeigen­tümerver­samm­lung gültig beschlossen, die Ver­wal­tung solle die Män­gel­rechte gegenüber der A. GmbH gel­tend machen. Die Gemein­schaft hat­te sodann von mehreren Stock­w­erkeigen­tümern den Nachbesserungsanspruch durch Zes­sion erwor­ben. Die Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft sei entsprechend, so das Bun­des­gericht, aktivle­git­imiert, den ungeteil­ten Nachbesserungsanspruch gegenüber der Beschw­erde­führerin durchzuset­zen. Entsprechend hät­ten die Vorin­stanzen zu Recht der Stock­w­erkeigen­tümerge­mein­schaft den ganzen für die Män­gel­be­he­bung benötigten Betrag als Vorschuss zuge­sprochen (E. 3.6).