Das Bundesgericht hatte in diesem Verfahren zu beurteilen, ob ein merkantiler Minderwert bei Liegenschaften ein ersatzfähiger Schaden darstellt. Hintergrund war ein Wassereinbruch, infolgedessen die Eigentümer und Kläger unter anderem Schadenersatz aus merkantilem Minderwert gegenüber dem Generalunternehmer geltend machten.
Der merkantile Minderwert ist die durch ein schädigendes Ereignis verursachte Minderung des Verkehrswerts einer Sache, die unabhängig von deren technischen bzw. funktionellen Beeinträchtigung eintritt. Dieser merkantile Minderwert orientiert sich am subjektiven Empfinden potenzieller Käufer, wobei der Grund, weshalb der Markt mit einem nicht technisch begründeten Preisabschlag reagiert, ohne Belang ist. In der bisherigen Praxis anerkannte das Bundesgericht einen merkantilen Minderwert bei Motofahrzeugen (BGE 64 II 137; BGE 84 II 158). In einem neueren Urteil erwog es, dass ein merkantiler Minderwert prinzipiell bei allen Sachen eintreten könne, für die aufgrund ihrer Eigenart die Möglichkeit erhöhter Schadenanfälligkeit typisch sei, bei denen also die Befürchung verborgener Schäden oder Mängel für den weiteren Gebrauch der Sache von Bedeutung sei (BGer 4A_113/2017, E. 4.3.1 und E. 4.3.3.1).
Das Bundesgericht äusserste sich zunächst allgemein zum merkantilen Minderwert. Dabei wies es insbesondere darauf hin, dass in der Lehre einhellig darauf hingewiesen werde, dass der merkantile Minderwert infolge Zeitablaufs abnehme, wobei bei Immobilien davon ausgegangen werde, dass der merkantile Minderwert nach spätestens 15 Jahren ganz verschwinde. Dabei verwies das Bundesgericht rechtsvergleichend auf die deutsche und österreichische Rechtsprechung (E. 3.2.1 f.). Anschliessend folgten allgemeine Erwägungen zur materiellrechtlichen Frage des für die Schadensermittlung massgebenden Zeitpunkts, mithin im Wesentlichen um den massgebenden Zeitpukt für die Ermittlung der beiden Vermögensstände, die im Sinne der Differenztheorie zu vergleichen seien. Im Grundsatz erfolge dabei der Vergleich zwischen der tatsächlichen und der hypothetischen Vermögenslage zum Urteilszeitpunkt, wobei dieser Grundsatz nicht uneingeschränkt gelte, was das Bundesgericht anhand verschiedener Schadensformen darlegt (E. 4).
Gestützt darauf bestätigte das Bundesgerich, dass ein merkantiler Minderwert grundsätzlich bei allen Sachen eintreten könne, bei denen der Markt infolge eines schädigenden Ereignisses mit einem weder technisch noch funktionell begründeten Preisabschlag reagiere. Allerdings, so das Bundesgericht weiter, könne nicht allgemein festgehalten werden, unter welchen Voraussetzungen ein solcher merkantiler Minderwert ersatzfähig sei. Dies erfordere vielmehr eine differenzierte Betrachtung je nach Art der betroffenen Sache (E. 4.1.1).
Bei Motorfahrzeugen, so das Bundesgericht in Bestätigung seiner Rechtsprechung, stelle der Schaden aus merkantilem Minderwert regelmässig eine bleibende Vermögensverminderung dar. Dabei sei eine abstrakte Schadensberechnung zulässig. Ein merkantiler Minderwert liege indessen nicht bei jedem reparierten Unfallauto vor, sondern müsse in jedem konkreten Fall geprüft werden, wobei insbesondere das Alter des Fahrzeuges und die Art der erfolgten Reparaturen zu berücksichtigen seien (E. 4.1.2).
Demgegenüber erwog das Bundesgericht, dass Immobilien infolge eines schadensstiftenden Ereignisses nicht langfristig als minderwertig angesehen würden. Aus Sicht des Eigentümers bestehe somit kein bleibender, sondern allenfalls ein bloss vorübergehender Schaden, der nach höchstens 15 Jahren bei der Immobilienbewertung bedeutungslos werde. Dieser vorübergehenden Natur eines Schadens aus merkantilem Minderwert werde bei Immobilien am besten dadurch Rechnung getragen, dass der Ersatz eines solchen Schadens auf den Fall zu beschränken sei, dass eine konkrete Vermögensverminderung nachgewiesen werde. Ein konkreter — im Reinvermögen des Geschädigten bleibender — Schaden könne in erster Linie dadurch entstehen, dass die Immobilie verkauft werde: Weise der Geschädigte nach, dass er wegen einer durch ein schädigendes Ereignis verursachten Minderung des Verkehrswertes der Immobilie bei deren Verkauf einen geringeren Erlös erzielt habe, schulde ihm der Schädiger den Ersatz dieses Schadens, auch wenn diese Minderung unabhängig von der technischen bzw. funktionellen Beeinträchtigung der Sache eintrete. Auch bei einer Enteignung oder Zwangsverwertung könne ein solch konkret bleibender Schaden nachgewiesen werden (E. 4.1.3).
Da die Kläger im vorliegenden Verfahren keinen bleibenden unveränderlichen Schaden in deren Reinvermögen hätten nachweisen können, schützte das Bundesgericht die Abweisung der Klage, soweit sie auf Schadenersatz wegen merkantilem Minderwert gerichtet war (E. 5.2).