4A_570/2018: mietrechtlicher Kündigungsschutz bei Familienwohnung, Klageberechtigung (amtl. Publ.)

Der vom Bun­des­gericht zu beurteilende Sachver­halt präsen­tierte sich zusam­menge­fasst wie fol­gt: Die Eheleute B. (Beschw­erdegeg­ner­in) und C. (C. war nicht Partei des vor­liegen­den Ver­fahrens) waren bei­de Parteien eines Mietver­trags für eine Woh­nung, die sie bis zur Tren­nung gemein­sam bewohn­ten. In der gerichtlich genehmigten Eheschutzvere­in­barung wurde die Woh­nung B. zur alleini­gen Benützung zugeteilt. Die Woh­nung gehörte schliesslich A., der Mut­ter von C. (Beschw­erde­führerin). Mit sep­a­rat­en Schreiben an B. und C. kündigte A. das Mietver­hält­nis. Als Kündi­gungs­grund gab sie Eigenbe­darf an. B. klagte daraufhin beim Miet­gericht des Bezirks­gerichts Meilen gegen die Kündi­gung. C. ging nicht gegen die Kündi­gung vor. Das Miet­gericht stellte die Miss­bräuch­lichkeit der Kündi­gung fest. Das Oberg­ericht des Kan­tons Zürich wies die von A. erhobene Beru­fung ab.

Vor Bun­des­gericht umstrit­ten war, ob B. gestützt auf Art. 273a OR (ana­log) alleine, d.h. ohne Ein­bezug von C., zur Anfech­tung der Kündi­gung legit­imiert war, oder gemäss der in BGE 140 III 598 (auch auf Swiss­blawg) etablierten Prax­is C. in den Anfech­tung­sprozess hätte mitein­beziehen sollen.

In BGE 140 III 598 hat­te das Bun­des­gericht erwogen, dass jedem Mieter die Rechte betr­e­f­fend Kündi­gungss­chutz und Erstreck­ung je einzeln zuste­hen, auf­grund der Regeln der notwendi­gen Stre­itgenossen­schaft jedoch stets alle Mieter in den Prozess einzubeziehen sind und ein Kündi­gungss­chutz- oder Erstreck­ungs­begehren daher sich gegen den Ver­mi­eter und die abseits ste­hen­den Mieter zu richt­en hat (E. 3.1). Demge­genüber stützte sich die Vorin­stanz auf eine analoge Anwen­dung von Art. 273a OR sowie BGE 118 II 168, wonach die Tat­sache, das bei­de Ehe­gat­ten gemein­sam und sol­i­darisch Mieter seien und ein Recht auf die Miet­sache beanspruchen wür­den, nicht bedeute, dass dieses Recht nur gemein­sam aus­geübt wer­den könne. Sol­i­dar­ität bedeute ger­ade, so das Bun­des­gericht in BGE 118 II 168, dass jed­er die Rechte aus dem Ver­trag gel­tend machen könne (E. 3.2 und 3.3).

Das Bun­des­gericht erwog, dass die in BGE 140 III 598 begrün­dete Möglichkeit, sel­ber eine Kündi­gung anzufecht­en, wenn sich der Mit­mi­eter dieser nicht wider­set­zen wolle, der Mit­mi­eter dies­falls aber auf der Pas­siv­seite in das Ver­fahren ein­be­zo­gen wer­den müsse, auch bei der Kündi­gungsan­fech­tung bei gemein­samer Mieter ein­er Fam­i­lien­woh­nung beste­he. Die Sit­u­a­tion sei ver­schieden von der­jeni­gen, in der nur ein Ehep­art­ner den Mietver­trag für die Fam­i­lien­woh­nung unterze­ich­net habe. In solchen Sit­u­a­tio­nen schütze Art. 273a OR den nicht mietenden Ehe­gat­ten davor, dass der mietende Ehe­gat­te ein­seit­ig auf die gemein­same Fam­i­lien­woh­nung verzichte, indem er die Kündi­gungsan­fech­tung unter­lasse. Diesen durch Art. 273a OR gewährte Schutz des nicht mietenden Ehe­gat­ten bedürfe der mietende Ehe­gat­te nicht. Gestützt darauf schloss das Bun­des­gericht (E. 3.4.2; Her­vorhe­bung hinzuge­fügt):

Vor diesem Hin­ter­grund kann an der analo­gen Anwen­dung von Art. 273a OR bei gemein­samer Miete der Fam­i­lien­woh­nung gemäss BGE 118 II 168 nicht fest­ge­hal­ten wer­den. Vielmehr ist auch in diesem Fall der Ehep­art­ner und Mit­mi­eter, der die Kündi­gung nicht anfecht­en will, gemäss BGE 140 III 598 auf der Pas­siv­seite ins Ver­fahren miteinzubeziehen.

Vor­liegend erachtete das Bun­des­gericht allerd­ings die Beru­fung von A. auf BGE 140 III 598 bzw. der Ein­wand, C. hätte ins Ver­fahren ein­be­zo­gen wer­den müssen, als rechtsmiss­bräuch­lich (E. 3.5). Es gehe A. mit ihrer Beru­fung auf dieses Urteil sowie auf Art. 70 bzw. Art. 87 ZPO nicht darum, ein ein­heitlich­es Urteil zu erwirken, weil das Mietver­hält­nis als ein­heitliche Rechts­beziehung nur gesamthaft und gegenüber bei­den Mit­mi­etern (B. und C.) aufge­hoben bzw. im Fal der Gutheis­sung der Kündi­gungsan­fech­tung fort­ge­set­zt wer­den könne. Vielmehr ver­folge sie im Gegen­teil den Zweck, die Nichtigkeits­folge ein­er Kündi­gung nur gegenüber B., nicht aber gegenüber C. zu umge­hen. Damit umge­he sie auch die rechtliche Natur des gemein­samen Mietver­hält­niss­es an sich. Dies mit dem Ziel, das Mietver­hält­nis nur mit ihrem Sohn C. weit­erzuführen. Es sei rechtsmiss­bräuch­lich, wenn sich A. in ihrer Beschw­erde auf die rechtliche Natur des gemein­samen Mietver­hält­niss­es als ein­heitliche Rechts­beziehung berufe, welche sie durch die miss­bräuch­liche Kündi­gung ger­ade zu umge­hen ver­suche (E. 3.5.2).

Im Übri­gen wies das Bun­des­gericht unter Hin­weis auf die Eheschutzvere­in­barung darauf hin, dass C. an diese Eheschutzvere­in­barung gebun­den sei und diese nicht tor­pedieren dürfe. Wenn er die Woh­nung für sich beanspruchen wolle, müsse er ein Begehren um Abän­derung der Eheschutzvere­in­barung stellen. Bei ein­er Kündi­gungsan­fech­tung durch C. (zusam­men mit B.) wäre ander­er­seits fraglich, ob dieser berhaupt über ein Rechtss­chutz­in­ter­esse ver­füge, da er die Woh­nung im Zeit­punkt der Kündi­gung nicht (mehr) bewohnte. Da C. ohne­hin nicht Partei des Ver­fahrens war, ging das Bun­des­gericht nicht näher auf diese Frage ein (E. 3.5.2).