Der vom Bun­des­gericht zu beurteilende Sachver­halt präsen­tierte sich zusam­menge­fasst wie fol­gt: Die Eheleute B. (Beschw­erdegeg­ner­in) und C. (C. war nicht Partei des vor­liegen­den Ver­fahrens) waren bei­de Parteien eines Mietver­trags für eine Woh­nung, die sie bis zur Tren­nung gemein­sam bewohn­ten. In der gerichtlich genehmigten Eheschutzvere­in­barung wurde die Woh­nung B. zur alleini­gen Benützung zugeteilt. Die Woh­nung gehörte schliesslich A., der Mut­ter von C. (Beschw­erde­führerin). Mit sep­a­rat­en Schreiben an B. und C. kündigte A. das Mietver­hält­nis. Als Kündi­gungs­grund gab sie Eigenbe­darf an. B. klagte daraufhin beim Miet­gericht des Bezirks­gerichts Meilen gegen die Kündi­gung. C. ging nicht gegen die Kündi­gung vor. Das Miet­gericht stellte die Miss­bräuch­lichkeit der Kündi­gung fest. Das Oberg­ericht des Kan­tons Zürich wies die von A. erhobene Beru­fung ab.

Vor Bun­des­gericht umstrit­ten war, ob B. gestützt auf Art. 273a OR (ana­log) alleine, d.h. ohne Ein­bezug von C., zur Anfech­tung der Kündi­gung legit­imiert war, oder gemäss der in BGE 140 III 598 (auch auf Swiss­blawg) etablierten Prax­is C. in den Anfech­tung­sprozess hätte mitein­beziehen sollen.

In BGE 140 III 598 hat­te das Bun­des­gericht erwogen, dass jedem Mieter die Rechte betr­e­f­fend Kündi­gungss­chutz und Erstreck­ung je einzeln zuste­hen, auf­grund der Regeln der notwendi­gen Stre­itgenossen­schaft jedoch stets alle Mieter in den Prozess einzubeziehen sind und ein Kündi­gungss­chutz- oder Erstreck­ungs­begehren daher sich gegen den Ver­mi­eter und die abseits ste­hen­den Mieter zu richt­en hat (E. 3.1). Demge­genüber stützte sich die Vorin­stanz auf eine analoge Anwen­dung von Art. 273a OR sowie BGE 118 II 168, wonach die Tat­sache, das bei­de Ehe­gat­ten gemein­sam und sol­i­darisch Mieter seien und ein Recht auf die Miet­sache beanspruchen wür­den, nicht bedeute, dass dieses Recht nur gemein­sam aus­geübt wer­den könne. Sol­i­dar­ität bedeute ger­ade, so das Bun­des­gericht in BGE 118 II 168, dass jed­er die Rechte aus dem Ver­trag gel­tend machen könne (E. 3.2 und 3.3).

Das Bun­des­gericht erwog, dass die in BGE 140 III 598 begrün­dete Möglichkeit, sel­ber eine Kündi­gung anzufecht­en, wenn sich der Mit­mi­eter dieser nicht wider­set­zen wolle, der Mit­mi­eter dies­falls aber auf der Pas­siv­seite in das Ver­fahren ein­be­zo­gen wer­den müsse, auch bei der Kündi­gungsan­fech­tung bei gemein­samer Mieter ein­er Fam­i­lien­woh­nung beste­he. Die Sit­u­a­tion sei ver­schieden von der­jeni­gen, in der nur ein Ehep­art­ner den Mietver­trag für die Fam­i­lien­woh­nung unterze­ich­net habe. In solchen Sit­u­a­tio­nen schütze Art. 273a OR den nicht mietenden Ehe­gat­ten davor, dass der mietende Ehe­gat­te ein­seit­ig auf die gemein­same Fam­i­lien­woh­nung verzichte, indem er die Kündi­gungsan­fech­tung unter­lasse. Diesen durch Art. 273a OR gewährte Schutz des nicht mietenden Ehe­gat­ten bedürfe der mietende Ehe­gat­te nicht. Gestützt darauf schloss das Bun­des­gericht (E. 3.4.2; Her­vorhe­bung hinzuge­fügt):

Vor diesem Hin­ter­grund kann an der analo­gen Anwen­dung von Art. 273a OR bei gemein­samer Miete der Fam­i­lien­woh­nung gemäss BGE 118 II 168 nicht fest­ge­hal­ten wer­den. Vielmehr ist auch in diesem Fall der Ehep­art­ner und Mit­mi­eter, der die Kündi­gung nicht anfecht­en will, gemäss BGE 140 III 598 auf der Pas­siv­seite ins Ver­fahren miteinzubeziehen.

Vor­liegend erachtete das Bun­des­gericht allerd­ings die Beru­fung von A. auf BGE 140 III 598 bzw. der Ein­wand, C. hätte ins Ver­fahren ein­be­zo­gen wer­den müssen, als rechtsmiss­bräuch­lich (E. 3.5). Es gehe A. mit ihrer Beru­fung auf dieses Urteil sowie auf Art. 70 bzw. Art. 87 ZPO nicht darum, ein ein­heitlich­es Urteil zu erwirken, weil das Mietver­hält­nis als ein­heitliche Rechts­beziehung nur gesamthaft und gegenüber bei­den Mit­mi­etern (B. und C.) aufge­hoben bzw. im Fal der Gutheis­sung der Kündi­gungsan­fech­tung fort­ge­set­zt wer­den könne. Vielmehr ver­folge sie im Gegen­teil den Zweck, die Nichtigkeits­folge ein­er Kündi­gung nur gegenüber B., nicht aber gegenüber C. zu umge­hen. Damit umge­he sie auch die rechtliche Natur des gemein­samen Mietver­hält­niss­es an sich. Dies mit dem Ziel, das Mietver­hält­nis nur mit ihrem Sohn C. weit­erzuführen. Es sei rechtsmiss­bräuch­lich, wenn sich A. in ihrer Beschw­erde auf die rechtliche Natur des gemein­samen Mietver­hält­niss­es als ein­heitliche Rechts­beziehung berufe, welche sie durch die miss­bräuch­liche Kündi­gung ger­ade zu umge­hen ver­suche (E. 3.5.2).

Im Übri­gen wies das Bun­des­gericht unter Hin­weis auf die Eheschutzvere­in­barung darauf hin, dass C. an diese Eheschutzvere­in­barung gebun­den sei und diese nicht tor­pedieren dürfe. Wenn er die Woh­nung für sich beanspruchen wolle, müsse er ein Begehren um Abän­derung der Eheschutzvere­in­barung stellen. Bei ein­er Kündi­gungsan­fech­tung durch C. (zusam­men mit B.) wäre ander­er­seits fraglich, ob dieser berhaupt über ein Rechtss­chutz­in­ter­esse ver­füge, da er die Woh­nung im Zeit­punkt der Kündi­gung nicht (mehr) bewohnte. Da C. ohne­hin nicht Partei des Ver­fahrens war, ging das Bun­des­gericht nicht näher auf diese Frage ein (E. 3.5.2).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).