Das Bun­des­gericht klärte in diesem Ver­fahren die bis­lang strit­tige Frage, dass für die Beurteilung der sach­lichen Zuständigkeit der par­itätis­chen Schlich­tungs­be­hörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO im reinen Schlich­tungsver­fahren — mithin ausser­halb des Entschei­d­ver­fahrens nach Art. 212 ZPO — grund­sät­zlich von den tat­säch­lichen Behaup­tun­gen der kla­gen­den Partei auszuge­hen sei. Bei offen­sichtlich­er sach­lich­er Unzuständigkeit dürfe die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde das Ver­fahren durch Nichtein­tretensentscheid been­den.

A. hat­te mit B. ein “Mietver­trag Mobil­heim­platz” für die Miete ein­er Parzelle abgeschlossen. Kurz nach Miet­be­ginn kaufte A. ein ver­traglich als “Mobilheim/Chalet” beze­ich­netes Objekt, welch­es auf der von ihm gemieteten Parzelle stand. Nach­dem B. den Mietver­trag gekündigt hat­te, focht A. die Kündi­gung bei der Schlich­tungs­be­hörde für Miete und Pacht Thal-Gäu an. Die Schlich­tungs­be­hörde trat man­gels Zuständigkeit nicht auf das Begehren ein, mit der Begrün­dung, es han­dle sich nicht um eine Miete von Wohn- oder Geschäft­sräu­men. Mit der­sel­ben Begrün­dung trat die Schlich­tungs­be­hörde auf eine danach von A. ein­gere­ichte Klage auf Fest­stel­lung der Nichtigkeit der Kündi­gung nicht ein.

Bei der Prü­fung der stre­it­ge­gen­ständlichen Frage, ob die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde in Miet­sachen einen Nichtein­tretensentscheid wegen fehlen­der sach­lich­er Zuständigkeit fällen darf, wies das Bun­des­gericht zunächst auf die in der Lehre vertrete­nen Auf­fas­sun­gen hin, näm­lich (1.) wonach es der Schlich­tungs­be­hörde grund­sät­zlich ver­wehrt sei, einen Nichtein­tretensentscheid zu fällen (E. 3.2.1), (2.) wonach die Schlich­tungs­behröde bei fehlen­der sach­lich­er Zuständigkeit auf das Gesuch nicht ein­treten dürfe (E. 3.2.2), sowie (3.) wonach ein Nichtein­tretensentscheid nur bei offen­sichtlich­er Unzuständigkeit erge­hen könne (E. 3.2.3).

Sodann erwog das Bun­des­gericht, dass die Frage, ob eine Stre­it­igkeit in den sach­lichen Zuständigkeits­bere­ich der par­itätis­chen Schlich­tungs­be­hörde falle, regelmäs­sig auch für die Begrün­de­theit des eingeklagten Anspruchs von Bedeu­tung sei. Die Schlich­tungs­be­hörde habe daher für die Beurteilung der Zuläs­sigkeit des Schlich­tungs­ge­suchs in tat­säch­lich­er Hin­sicht grund­sät­zlich auf die Behaup­tun­gen der kla­gen­den Partei abzustellen. Sofern auf­grund der Sach­darstel­lung der kla­gen­den Partei von ein­er Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäft­sräu­men auzuge­hen sei, habe die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde somit, Rechtsmiss­brauch vor­be­hal­ten, das Schlich­tungsver­fahren durchzuführen. Dies gelte selb­st dann, wenn die beklagte Partei das Vor­liegen eines Mietver­trags bestre­ite. Die Frage, ob die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde das Ver­fahren man­gels sach­lich­er Zuständigkeit durch Nichtein­tretensentscheid been­den dürfe, stelle sich daher grund­sät­zlich nur, wenn sich bere­its aus den tat­säch­lichen Behaup­tun­gen der kla­gen­den Partei ergebe, dass keine Stre­it­igkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäft­sräu­men vor­liege (E. 4.1).

Unter diesem Vor­be­halt sei, so das Bun­des­gericht weit­er, der Ansicht beizupflicht­en, wonach die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde nur bei offen­sichtlich­er sach­lich­er Unzuständigkeit einen Nichtein­tretensentscheid fällen könne. Zur Begrün­dung führt es aus:

  • In Art. 59 Abs. 1 ZPO sowie Art. 60 ZPO sei einzig vom “Gericht” die Rede. Sodann unter­schei­de die ZPO ter­mi­nol­o­gisch grund­sät­zlich zwis­chen den “Gericht­en” und den “Schlich­tungs­be­hör­den”. Umgekehrt wür­den diese im “1. Teil: All­ge­meine Bes­tim­mungen” enthal­te­nen Nor­men einen Nichtein­tretensentscheid ein­er sach­lich unzuständi­gen Schlich­tungs­be­hörde auch nicht ohne Weit­eres aus. So ste­he der Wort­laut von Art. 126 Abs. 1 ZPO einem Sistierungsentscheid der Schlich­tungs­be­hörde nicht ent­ge­gen. Zudem sei anerkan­nt, dass sich die in Art. 4 Abs. 1 ZPO ver­ankerte kan­tonale Kom­pe­tenz auch auf Schlich­tungs­be­hör­den beziehen würde (E. 4.2.1).
  • Sodann sei der Nichtein­tretensentscheid in den Bes­tim­mungen über den Schlich­tungsver­such zwar nicht aus­drück­lich genan­nt (anders als in Art. 236 Abs. 1 ZPO), was für die Unzuläs­sigkeit eines Nichtein­tretensentschei­ds sprechen könne. Ander­er­seits werde dage­gen zu Recht eingewen­det, dass das Schlich­tungsver­fahren in anderen Fällen mit einem Nichtein­tretensentscheid abgeschlossen wer­den könne, etwa wenn der Vorschuss nicht geleis­tet werde oder das Schlich­tungs­ge­such trotz Möglichkeit zur nachträglichen Verbesserung den formellen Anforderun­gen nicht genüge (E. 4.2.2).
  • Die Schlich­tungs­be­hörde sei im Grund­satz keine Entschei­dungsin­stanz. Ihre primäre Auf­gabe beste­he im Ver­such, die Parteien in form­los­er Ver­hand­lung zu ver­söh­nen (Art. 201 Abs. 1 Satz 1 ZPO). In bes­timmten Angele­gen­heit­en sei sie überdies Rechts­ber­atungsstelle (Art. 201 Abs. 2 ZPO). Die Beendi­gung eines Ver­fahrens durch Nichtein­tretensentscheid würde voraus­set­zen, dass die sach­liche Zuständigkeit ver­lässlich fest­gestellt wer­den könne. Hier­für sei das Schlich­tungsver­fahren nicht angelegt, was etwa in den Art. 201–203 ZPO zum Aus­druck komme. Anders müsse es sich hinge­gen bei offen­sichtlich­er sach­lich­er Unzuständigkeit ver­hal­ten, die ger­adezu Nichtigkeit bewirken würde. Die Vor­nahme nichtiger Amt­shand­lun­gen könne nicht gewollt sein. Eine sach­lich offen­sichtlich unzuständi­ge Schlich­tungs­be­hörde solle nicht dazu gezwun­gen wer­den, eine ungültige Klage­be­wil­li­gung zu erteilen, die im gerichtlichen Ver­fahren bei der Prü­fung der Prozessvo­raus­set­zun­gen ohne­hin unbeachtlich bliebe. Vielmehr sei es ange­bracht, die Nichtein­treten­skom­pe­tenz der Schlich­tungs­be­hörde in Ein­klang zu brin­gen mit der Kom­pe­tenz des Gerichts, das Vor­liegen ein­er gülti­gen (nicht von ein­er sach­lich offen­sichtlich unzuständi­gen Schlich­tungs­be­hörde aus­gestell­ten) Klage­be­wil­li­gung als Prozessvo­raus­set­zung zu prüfen. Soweit die par­itätis­che Schlich­tungs­be­hörde die sach­liche Unzuständigkeit in rechtlich­er und tat­säch­lich­er Hin­sicht ver­lässlich fest­stellen könne, ohne den Eigen­heit­en des Schlich­tungsver­fahrens wider­sprechende aufwändi­ge Abklärun­gen zu täti­gen, könne es ihr nicht ver­wehrt sein, einen Nichtein­tretensentscheid zu fällen. Für ein solch­es Vorge­hen brauche es auch nicht “die Zus­tim­mung des Gesuch­stellers”. Die sach­liche Zuständigkeit sei der Dis­po­si­tion der Parteien ent­zo­gen.

Vor­liegend ergebe sich aus dem Schlich­tungs­ge­such von A. zweifels­frei, dass sich der Mietver­trag einzig auf die Grund­stücks­fläche als solche, den Mobil­heim­platz als unbe­bautes Grund­stück zum Auf­stellen eines Mobil­heims, beziehe. Das darauf ste­hende Objekt sei von A. mit einem Kaufver­trag erwor­ben und aus­ge­baut wor­den. Es ste­he somit ohne Weit­eres fest, dass es sich nicht um die Miete von Wohn­raum han­dle, was sich bere­its ein­deutig aus dem Schlich­tungs­ge­such schliessen lasse. Ob die von A. angerufe­nen Kündi­gungss­chutzbes­tim­mungen ana­log auf die vor­liegende Stre­it­igkeit anzuwe­senden seien, erscheine zweifel­haft. Dies brauche indessen nicht entsch­ieden zu wer­den, da auch dies nichts daran ändern würde, dass es sich vor­liegend nicht um die Miete von Wohn­räu­men im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO han­dle (E. 5.2).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M., arbeitet als Rechtsanwalt bei Eversheds Sutherland AG. Zudem steht er als nebenamtlicher Ersatzrichter am Bezirksgericht Horgen im Einsatz. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).